Протокол О Смене Управляющей Компании В 2023 Году

Осуществлять хозяйственную деятельность в МКД поручается управляющей компании на основании договора управления. Однако, существуют случаи, когда собственников жилья не устраивает качество, оперативность и стоимость предоставляемых услуг. Тогда начинается процедура смены УК в многоквартирном жилом доме на любую другую альтернативную фирму, представляющую аналогичный сервис. Процесс строго регламентирован законами Жилищного и Гражданского Кодексов. Поэтому для самостоятельной смены УК важно знать особенности и юридические тонкости перед началом процедуры. Незнание некоторых положений, фактически аннулирует любые претензии со стороны жильцов к управляющим компаниям, чем собственно они активно пользуются, чтобы уйти от ответственности и при этом сохранить лицензию на управление домом.

Когда стоит менять УК

Законодательство предусматривает возможность самостоятельно расторгать договорные обязательства с управляющей компанией на основании:

• Банкротства. Разорение управляющих компаний возникает из-за неграмотного ведения финансовых потоков бухгалтерами, или на основании умышленного сокрытия мошеннических операций, с целью уйти от уголовной ответственности. Если последнее будет доказано, то руководство фирмы понесет наказание, вплоть до лишения свободы
• Аннулирование лицензии жилинспекцией. Такое происходит после 2-3 жалоб со стороны жильцов, если УК никак не отреагировало на первичные претензии. Предварительно управляющим компаниям выписывается штраф, проводится проверка и разъяснительная беседа сотрудниками жилищной инспекции
• Систематическое невыполнение функциональных обязанностей
   

Под предоставлением ненадлежащих услуг управляющей компанией обычно понимается:

• Некачественная уборка подъездов, лестниц и придомовых участков
• Отсутствие смены электрических лампочек и всех важных коммуникаций 
• Неосуществление своевременного ремонта лифтов, труб и крыш 
• Отсутствие какой-либо реакции на жалобы собственников жилья
• Завышенная стоимость проведенных работ и нежелание проводить перерасчеты с обслуживаемым населением, на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг»
   

Существуют и иные коммунальные сервисные услуги, которые зафиксированы в договоре. Их также УК обязана выполнять, и если по каким-то причинам работы не были проведены, то на основании подписанного документа, собственники имеют право требовать досрочного прекращения сотрудничества.

Может ли УК отказаться от управления МКД

Действующее законодательство запрещает управляющим компаниям в одностороннем порядке досрочно расторгать договор, так как он является публичным. Эта прерогатива исключительно у собственников многоквартирных домов.

Разумеется, что после окончания срока действия документа, УК может отказаться от дальнейшей пролонгации без объяснения причин.

Как правило, это происходит в случае, когда жильцы не оплачивают услуги или из-за очень плохого технического состояния жилого строения, которое требует значительных капиталовложений и руководство не уверено в целесообразности предполагаемого ремонта, а жильцы не хотят его оплачивать.

Это касается аварийных домов и зданий, отданных под «снос». Второй вариант расторжения, это договориться с собственниками жилья о расторжения договора по соглашению сторон. В этом случае УК придется инициировать общее собрание жителей.

Законные основания

Смена договора с управляющей компанией в многоквартирном доме не может происходить стихийно, действия всех участников (собственники жилья, руководство) подчинены законам, а именно:

1. Статья 162 действующего Жилищного Кодекса, часть 8.2 предоставляет возможность жильцам в одностороннем порядке разорвать договорные отношения со старой управляющей организацией на основании невыполнения прописанных в документе обязательств (162 статья ЖК РФ)
2. Статья 199 ЖК РФ регулирует случаи, когда происходит аннулирование лицензии УК сотрудниками жилищной инспекции (статья 199 ЖК РФ)
3. В 161 статье указаны функциональные обязанности, которые должна предоставлять УК вне зависимости прописано это в договоре или нет (161 ст. ЖК РФ)
4. В статье 124 указано, что при выборе новой УК гражданские права всех собственников жилья не были ущемлены (124 ст. ГК РФ)
5. В случаях нежелания старой управляющей организации выполнять свои функции и последующем отказе досрочно прекращать договорные обязательства, при полном содействии местных судебных органов стоит обращаться в Арбитраж (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008).

 Подготовка к переходу

Существует только 2 способа, планомерного не судебного перехода:

1. По добровольному соглашению сторон, что происходит довольно редко. Важно понимать, что каждый находящийся на балансе дом приносит неплохую прибыль, и добровольно отказываться от неё ни одна УК не будет
2. По окончании срока действия договора. Среднестатистический документ подписывается на 1-5 лет, после этого он должен быть прекращен или пролонгирован. Легко отказаться от старой УО можно, если в договоре нет пункта «автоматическое продление». Обычно, по умолчанию, его вносят юристы для экономии времени, которое затрачивается на пролонгацию. Но, именно в этом пункте и кроется подвох. Если жильцы твёрдо намерены перейти в другую управляющую компанию, то им необходимо подготовить все документы до момента окончания и автоматической пролонгации договора. И уведомить старую УК хотя бы за 30 рабочих дней, иначе судебного разбирательства не избежать.

Во всех остальных случаях предстоит довольно длительная и утомительная процедура перехода.

Если тщательно подготовиться, то процесс займет около 3-х месяцев, но если были допущены ошибки или инициативная группа жильцов, оказалась плохо юридически подготовленной, то процедура может продлиться до 2-х лет. Поэтому на нулевом подготовительном этапе важно соблюдать правильную последовательность действий.

Все начинается с формирования инициативной группы среди собственников, которая будет первично решать, когда и к какой новой эксплуатирующей организации будет переводиться дом. После начать заниматься организацией процесса. Именно на плечи этих людей лягут следующие функции:

• сбор доказательств
• подготовка документов
• сбор информации о финансовом балансе дома
   

Сбор доказательств

Главными аргументами плохого качества предоставляемых услуг станут:

• частные или коллективные претензии собственников 
• документально зафиксированные данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда, при участии инициативной группы и представителей управляющей компании 
• выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок 
• фотографии и видеосъемка 
• результаты анализов независимых экспертиз 
• копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан
   

Также если удалось найти бумагу о привлечении к административной ответственности руководство УО за недобросовестное предоставление услуг, то это будет прямым доказательством в суде повторного ненадлежащего исполнения своих обязанностей.

Какие понадобятся документы

Перед тем как отказаться от УК, инициативная группа должна проанализировать все действующие документы и оценить риски.

• договор управления с действующей УК
• копии актов выполненных работ, из которых видно нарушение (например, работа по документам отражена, а по факту не выполнена)
• архив обращений и ответов УК, писем в ГЖИ по вопросам плохого обслуживания дома. Все факты недобросовестного исполнения договорных обязательств со стороны УК должны быть отражены в переписке с компанией
• Выписки о состоянии начисления и оплат по подомовым приборам
• Выписка из расчетного центра по начислению услуг дому в целом за последние 3 года в разрезе годов. Этот документ понадобится для проверки финансового баланса дома
   

Важно все документы собрать до того, как УК поймет, что инициативная группа намерена выбрать другую компанию. И собирать их лучше поэтапно, чтобы не вызывать подозрений.

Финансовый баланс дома

В результате проведенной реформы ЖКХ, на каждом эксплуатируемом доме заведен свой лицевой счет учета. Этот лицевой счет отражает факт всех движений денежных средств: доходов, расходов и сбора по зданию. Например, жильцы в течение года собирают денежные средства по утвержденному тарифу на ремонт подъезда.

Ремонт подъезда не совершается, а УК не может ответить по срокам выполнения или кормит «завтраками». Председатель должен запросить финансовый отчет по дому.

В этом отчете должен быть отражен баланс по расходам и денежные средства, и по приведенному примеру выше по строке ремонт подъездов должна быть отражена сумма накопленных, но не освоенных средств.

Документ, полученный от компании, должен содержать следующую информацию:

• начисленные суммы за оказанные услуги
• собранные суммы денежных средств
• структура затрат 
• информация о выполненных работах и их стоимости 
• общее количество долгов
   

К сожалению, законодательство не предусмотрело предоставление этой информации по единому утвержденному образцу. Поэтому такую бумагу составляет бухгалтер или экономист в свободной и понятной форме.

Собранные, но не освоенные денежные средства подлежат перечислению старой УК на лицевой счет дома в новой УК. Поэтому этот вопрос будет очень сложным в планах переговоров. Бывали случаи, когда речь шла о нескольких миллионах рублей.

Как подобрать управляющую компанию, критерии оценки

Для того чтобы не ошибиться во второй раз, новую УК следует выбирать более тщательно, ориентируясь на следующие критерии:

• надежность предприятия и многолетний успешный стаж 
• высокий рейтинг в госорганах 
• качественное обслуживание в домах с которыми уже заключен договор 
• наличие материальной базы и необходимого инвентаря 
• наличие жалоб в ГЖИ (государственная жилищная инспекция) 
• территориальная удаленность офисов и эксплуатационных участков от дома 
• готовность УО взять дом на баланс и активно сотрудничать
    

Оценка материальной базы потенциального партнера

Под материальной базой понимается наличие специальной техники и активных договоров с подрядчиками.

У качественной управляющей организации проблем с предоставлением доказательств по вопросам осуществления надлежащего технического обслуживания нет – необходимые договоры подряда или акты приема-передачи выполненных работ находятся в открытом доступе.

На уточняющие вопросы сотрудники охотно отвечают и дают возможность самостоятельно ознакомится с документами или пообщаться с жильцами других домов, включенных в их лицензию. Зачастую у стабильной организации есть свой парк спец техники, своя аварийная служба, тракторы и коммунальные машины.

Оцениваем рейтинги в госорганах

• На порядок выбора новой управляющей компании должен влиять общий рейтинг в государственной жилищной инспекции. Оценивание происходит по следующим критериям
• Соотношение общего количества поступивших жалоб граждан и общей площади многоквартирного дома (рассчитывается средний %)
• Процентное соотношение выявленных инспекторами нарушений к общей площади жилого дома 
• Общее количество исполненных предписаний и выписанных административных правонарушений
   

Наличие общедомовых счетчиков и оперативность решения запросов от населения, добавляют лишних баллов. Рейтинг УК можно посмотреть на сайте www.reformagkh.ru.

Проводим встречу с руководством

Прежде чем затевать процедуру смены УК, важно предварительно пообщаться с руководством новой УО. Это необходимо прежде всего для понимания того, возьмёт ли новая управляющая компания мкд на содержание или нет. К сожалению, плохое техническое состояние дома ставит под вопрос будущее сотрудничество, т. к. маленькие, аварийные и проблемные дома неинтересны УК.

Грамотный руководитель предварительно тщательно изучит техническую документацию, поинтересуется о среднем проценте неплательщиков за услуги ЖКХ и общем долге перед старой УО. О состоянии финансового баланса дома. Эти вопросы являются обязательными, по сути, от них и зависит дальнейшее сотрудничество, но существуют и другие подводные «камни».

Инициативная группа обязана поинтересоваться готова ли управляющая компания организовывать самостоятельно собрание, собирать подписи жильцов, проводить разъяснительную работу.

Также существует ли у них юридический отдел, и способен ли он оказывать поддержку в суде – хорошая фирма, решение всех этих вопросов берет на себя. А главное, важно понимать, если старая УК начнет оказывать давление на новую, то есть ли у них собственные рычаги влияния.

Если организация в устной форме гарантирует представительство в госорганах и не возражает против перехода мкд на их баланс, то можно смело начинать сотрудничество.

Примерный перечень вопросов, которые стоит задать представителю новой УК:

• средний тариф на эксплуатацию с одного метра квадратного. Его следует сравнить с текущим, также задать вопрос о его структуре
• средний % сбора по домам. Сама УК занимается сбором дебиторской задолженности или они для этого привлекают членов совета дома.
• запросить форму финансового отчета по дому. Если в отчете нет расшифровок по структуре затрат, лучше с такой УК не связываться так как, скорее всего, есть незаконные списания и увеличенные сметы.
• как предполагается управлять домом, к какому эксплуатационному участку он будет привязан, какая численность штата сотрудников.
• порядок выполнения текущих ремонтов: собственный штат или привлечение подрядчиков
• как списываются затраты на доме: нормативное списание или же в соответствии с актами выполненных работ. Если будет сказано про нормативное списание — повод задуматься, так как в этом случае, материалы могут списываться, но по факту на дом они не расходуются.

Территориальная оценка

Для некоторых граждан важно, чтобы офис домового управления должен был вблизи обслуживаемого дома. Этот критерий сугубо индивидуальный и несёт в себе только один плюс – возможность лично посещать организацию и общаться с руководством по любому поводу.

В случае территориальной удаленности самостоятельное посещение будет затруднительным, а значит и способы немедленного воздействия на сотрудников УК тоже будут ограничены. Кроме того, дома, находящиеся вдали от эксплуатационных участков, как правило менее качественно эксплуатируется, т.к.

начальник ЖЭУ или директор УК не имеют возможности часто посещать объект лично.

Как сменить УК в многоквартирном доме, порядок действий

Так как получить добровольный отказ управляющей компании от управления мкд практически нереально, то следует готовиться к некоторым мероприятиям.

Опираясь на гражданский и действующий жилищный кодексы, собственники жилья имеют право созывать общие собрания для выбора подходящей УК. Как показала практика, наиболее эффективных результатов добиваются инициативные группы, созданные наиболее активными гражданами.

Именно на эту команду возлагается основная миссия по соблюдению интересов жильцов дома.

Поэтому активисты начинают изучать законы, регулирующие правовые взаимоотношения между УО и собственниками, общаются с юристами или другими инициативными группами, имеющими положительный опыт смены управляющей компании.

Это необходимо для того, чтобы активисты могли давать компетентные ответы на вопросы граждан при выборе новой УК. Полученные знания пригодятся на общем собрании жильцов мкд, когда будет необходимо доказательно и аргументировано объяснять преимущества смены УО.

Составление договора управления

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые взаимоотношения между руководством УО и собственниками мкд является договор управления. На основании его осуществляется передача дома для дальнейшего технического обслуживания.

Договор составляется:

1. самими владельцами жилья;
2. непосредственно управляющей компанией.

На деле встречаются документы составленные при активном содействии обеих сторон. Главное правило, создания грамотного документа – это подробное внесение всех услуг, исполнять которые обязуется управляющая компания, с указанием приблизительной стоимости.

Юристы рекомендуют не экономить время и бумагу, а расписать подробно буквально по пунктам, но никак не в общем. Это в будущем поможет грамотно отстаивать свои права, и при малейшем несоблюдении обязательств, сразу начинать процедуру досрочного прекращения договора.

Подписывается документ руководством компании и жильцами, которых набралось больше чем 50 %.

Подготовка протокола собрания

Прежде всего важно подготовить общую повестку собрания, в которой будут включены следующие вопросы:

Как сменить управляющую компанию?

Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома. 

К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.

Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.

Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК.

Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру).

После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.

https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=ygVX0J_RgNC-0YLQvtC60L7QuyDQniDQodC80LXQvdC1INCj0L_RgNCw0LLQu9GP0Y7RidC10Lkg0JrQvtC80L_QsNC90LjQuCDQkiAyMDIzINCT0L7QtNGD

Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.

Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.

Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.

Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией.

Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья.

Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.

Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.

Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:

• Истекает срок действия договора

В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;

• Условия договора дают возможность расторжения

Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;

• УК не выполняет свои обязанности

Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);

• Смена способа управления домом

В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.

В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.

Процедура смены управляющей компании в многоквартирном доме

Сотрудники этих организаций следят за техническим состоянием многоэтажки, предоставляют жильцам дома коммунальные услуги и выполняют ряд других функций.

Если собственники квартир МКД недовольны деятельностью управляющей компании, они вправе сменить её. Но делается это в соответствии с установленной процедурой и с соблюдением порядка смены управляющей компании.

Далее расскажем о том, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2023 году.

Почему собственники решаются на смену Управляющей компании?

Основанием для смены УК в большинстве случаев становится некачественное выполнение организацией своих обязанностей. Решение о смене УК собственники квартир нередко принимают из-за недоступности, непрозрачности информации о деятельности компании, хотя закон обязывает Управляющие компании отчитываться перед жильцами о своей работе.

Перечислим наиболее распространённые причины, побуждающие жильцов сменить управляющую компанию:

1. Низкое качество предоставляемых услуг. Сюда относится несоблюдение теплового режима в зимнее время года, частые перебои с водоснабжением, отсутствие горячей воды, несвоевременный вывоз мусора и пр.
2. Содержание общего имущества в ненадлежащем состоянии: несвоевременное устранение поломок общедомового имущества, некачественное проведение ремонта, плохая уборка территории и др.
3. Сокрытие сведений о своей работе.
4. Игнорирование жалоб жильцов.

При частом бездействии УК собственники квартир вправе подавать жалобы. Но для этого необходимо каждый случай нарушения или бездействия организации оформлять документально с составлением актов, которые впоследствии послужат основанием для её смены.

Если УК продолжает игнорировать жалобы и выполнять свои прямые обязанности, то сотрудничество с такой организацией необходимо прекращать. Закон даёт собственникам право поменять Управляющую компанию по окончании срока договора.

Соглашение можно расторгнуть и в досрочном порядке, но не в период первого года работы. Для расторжения договора с УК у жильцов должны быть веские основания.

Поменять Управляющую компанию можно в следующих случаях:

1. Договор с УК подходит к концу.
2. УК нарушила условия договора с жильцами, и они расторгают соглашение в одностороннем порядке (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
3. УК утратила лицензию на управление МКД.
4. Собственники решили организовать ТСЖ.

Общий порядок действий при смене УК

Сменой УК обычно занимается инициативная группа жильцов. Какие этапы процедуры им необходимо пройти?

Всего их четыре:

1. Выбор другой УК (или переход на ТСЖ).
2. Проведение общего собрания жильцов.
3. Уведомление старой УК.
4. Оформление договора с выбранной управляющей организацией.

Процедура смены УК подразумевает обязательное прохождение каждого этапа. Ни один пункт нельзя пропустить. Решение общего собрания жильцов обязательно протоколируется.

Выбор другой Управляющей компании

Прежде чем расторгать договор со старой УК, необходимо найти ей альтернативную организацию.

И здесь следует хорошо поработать: проверить отзывы, рейтинг и всю информацию о компаниях. Важно также пообщаться с жильцами дома, который обслуживает потенциальная организация.

Выбрав подходящую УК, обязательно поинтересуйтесь, сможет ли руководство компании взять на баланс ещё один МКД.

Собрание собственников

Организуя общее собрание жильцов МКД, не забудьте уведомить их об этом за 10 дней до проведения. Письменное уведомление направьте в каждую квартиру; в нём укажите место, время и повестку дня.

Повесткой дня может выступать:

• расторжение договора с УК;
• выбор новых управленцев;
• оформление договора с новой Управляющей организацией;
• переход на управление ТСЖ.

Почему жители могут сменить УК один раз в году

9 августа 2023

Новости ЖКХ

В России принят закон, который запрещает менять обслуживающую организацию в многоквартирном доме в течение года после ее выбора. Документ № 434-ФЗ от 4 августа 2023 года подписал президент: закон вносит изменения в статью 162 Жилищного кодекса России. Новые правила помогут защитить интересы УК, при этом жителям будет труднее разорвать договор с недобросовестной компанией. Теперь собственникам придется ждать, пока управляющая компания отработает в доме минимум 12 месяцев, а расторгнуть договор с УК они смогут только в двух случаях. Каких — расскажем ниже.

Как поясняют авторы законопроекта, нововведение позволит бороться с недобросовестной конкуренцией среди управляющих организаций. Прежде по Жилищному кодексу сменить обслуживающую организацию в доме можно было в любой момент. Причем в ряде случаев это происходило помимо желания самих жильцов — протоколы общего собрания собственников просто подделывали.

Конкуренты «захватывали» дома, в которых была проделана большая работа по содержанию и ремонту. При таком раскладе управляющим компаниям было сложно сконцентрироваться на качественном управлении жилфондом: в любой момент можно было потерять дом и инвестиции, вложенные в него.

Цель принятого закона — помочь управляющим компаниям сосредоточиться на обслуживании жилфонда, а не на противостоянии конкурентам. 

Что изменится для жителей 

Раньше отказаться от услуг управляющей компании жители могли в любой момент.

Достаточно было включить этот вопрос в повестку общего собрания собственников, принять совместное решение о расторжении договора и выбрать другую обслуживающую организацию или создать ТСЖ.

Управляющая компания никак не могла повлиять на решение жителей, она лишь получала протокол собрания и уведомление о смене организации. Аналогичные документы отправлялись в жилищную инспекцию.

Сейчас собственникам нельзя сменить обслуживающую организацию, пока не прошел год с момента начала обслуживания дома. Только спустя 12 месяцев жители вправе созвать общее собрание и инициировать расторжение договора с УК.

При этом закон оставил жителям возможность попрощаться с управляющей компанией раньше, чем через год и нанять другую УК. Но только в двух случаях:

1. Собственники решили изменить способ управления домом: создать товарищество собственников жилья или перейти на непосредственное управление МКД. 

2. Управляющая организация не выполняет условия договора. Но как доказать такой факт и на его основании досрочно расторгнуть договор, в законе не прописано. Возможно, для этого подойдут фотографии нарушений. Либо же придется обращаться в Госжилинспекцию и добиваться выдачи предписания в адрес УК. 

В других случаях для смены УК  жителям придется ждать, пока пройдет год. Затем собственники могут провести собрание и выбрать другую управляющую организацию без объяснения причин.

Как взаимодействовать собственникам и УК

Несмотря на то, что управляющим компаниям будет проще удержаться в доме, им не стоит забывать про качество услуг.

Управляющую компанию, которая заботится об общедомовом имуществе и жителях, собственники вряд ли захотят поменять на другую организацию.

Для этого важно учесть множество деталей: каналы коммуникации с жителями, способ регистрации заявок, координацию действий оперативного персонала. То, какие инструменты использует УК, во многом определяет качество ее работы. 

О том, как эффективнее обслуживать дом и выстроить коммуникацию с жителями, мы регулярно рассказываем в телеграм-канале, а также делимся кейсами наших клиентов.

Мы писали о том, почему жители хотят сменить управляющую компанию и как УК не допустить этого.

На примере управляющих компаний, которые сотрудничают с сервисом Диспетчер 24, мы разбирали, как новой управляющей компании повысить лояльность жителей при помощи цифровых инструментов.

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

• 1) Подготавливаем повестку собрания.
• В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

Смена управляющей компании: основания, способы, передача прав

Нередко случается так, что жильцы многоквартирных домов недовольны работой своей управляющей компании. Например, если в квартирах постоянно холодно, в подъезде грязь, а двор не расчищают от снега. Расскажем, можно ли сменить управляющую компанию и какие существуют способы управления многоквартирным жилым домом.

https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=YAHIAQE%3D

К сожалению, жители многоквартирных домов не всегда довольны работой своей УК. Но прежде чем переходить к радикальным мерам стоит попытаться решить проблему мирно, не меняя обслуживающую организацию.

Если обращение в диспетчерскую или к руководству не приносит результатов, то можно попросить помощи у контролирующих органов. Например, если нарушаются санитарные нормы содержания дома, обратиться с жалобой в Роспотребнадзор.

Если не выполняются требования лицензии в Госжилинспекцию, а если обнаружатся нарушениея в законодательстве, то можно написать в прокуратуру.

Желание собственников жилья в многоквартирном доме сменить свою управляющую компанию обычно продиктовано откровенно недобросовестной работой последней или другими вескими причнами. Если УК не справялется со своими обязанностями или жильцы замечают, что их деньги утекают не туда, они могут решить вопрос кардинально.

Смена управляющей компании процесс не быстрый, но иногда единственно верный, если договориться мирно с УК жильцам не удается. Важно осуществить переход и оформить все документы юридически верно.

Первым этапом нужно выбрать новую управляющую организацию, которая устроила бы большинство жильцов дома.

Затем подготовить и организовать проведение общедомового собрания, на котором собственники выскажут свое мнение и проголосуют за смену компании. Далее следует уведомить о решении старую УК и заключить новый договор с ее преемницей.

Какзалось бы, ничего сложного. Однако на деле люди часто сталкиваются с незнанием всех тонкостей ведения общедомового хозяйства и нюансов управления МКД.

Способы управления многоквартирным жилым домом

Выбрать способ управления МКД могут только собственники жилья на общем собрании. Изменить его можно в любое время на основании решения собрания. Если кто-то из владельцев жилплощади будет не согласен, выбранный способ управления домом можно обжаловать через суд в течение шести месяцев.

Причем выбор способа управления для собственников квартир не просто право, но и святая обязанность. Если жильцы не сделают этого самостоятельно, то выбор за них сделают органы исполнительной власти.

Всего существует три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками управляющей компанией управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом.

Выбор способа управления МКД зависит от числа жилых и нежилых помещений в доме, платежеспособности жильцов, их уровня ответственности и желания жить в кофмортных условиях.

Если в доме нет инициативной группы, готовой взять все организационные моменты на себя, как правило, собственники решают переложить ответственность на УК.

Однако надо понимать, что каждая компания стремиться заполучить под свое «крыло» как можно больше домов, а собственники заинтересованы в получении качественных услуг.

Если со временем компания начинает работать спустя рукава, можно отказаться от ее услуг. Расскажем, как сменить управляющую компанию и какие для этого существуют причины.

Одного недовольства на словах для смены УК недостаточно. Для юридической процедуры должны быть веские основания: компания не выполняет свои обязанности по договору

• УК игнорирует просьбы и жалобы жильцов
• собственники сомневаются в прозрачности финансовых отчетов УК и подозревают руководстве в воровстве
• компания находится на грани банкротства или у нее исекает срок лицензии на работу.

Причиной для расторжения договора с управляющей компанией может стать добровольное желание всех собственников помещений или их решение сменить способ управления.

С предложением сменить УК может выступить один человек или целая инициативная группа. Главное, чтобы это решение поддержали большинство жильцов дома. Ниже о том, как поменять управляющую компанию и провести эту процедуру законно, так как в противном случае УК может оспорить решение собственников.

Смена управляющей компании в многоквартирном доме процедура юридическая. Для ее проведения потребуется ряд документов: протокол собрания собственников, договор с прежней УК и решение о разрыве отношений с не й, уведомление в писмьменном виде в УК о воле жильцов.

Решение о смене компании проводится на общем собрании жильцов. Оно может пройти как в очной, так и в очно-заочной форме.

Инициаторы проведения собрание должны понимать, что нельзя просто так расторгать договор со старой УК, не избрав предварительно новую. Готовясь собранию жильцы должны определить, какую компанию они предложат в качестве альтернативного варианта и подготовить новый проект договора управления.

Для начала необходимо правильно разработать повестку собрания, ознакомить с ней жильцов и предупредить о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней. Проводим общее собрание в мкд

Участники собрания должны коллективно обсудить все вопросы, которые значатся в рабочей повестке. Договор с новой обслужтивающей компанией можно заключить сразу же на собрании. Для этого нужна подпись более 50% собственников дома. В таком случае документ будет считаться законным. Подводим итоги и протоколируем результаты

В завершении собрания необходимо в обязателльном порядке заполнить протокол собрания по установленной форме. Уведомление о результатах проведения собрания должно быть размещено не позднее 10 дней после того, как оно состоялось. Кроме того в этот же срок в обязательном порядке нужно отправить копию протокола в управляющую компанию, действующую в момент провдения собрания.

Расторжение договора со старой ук

Государственная жилищная инспекция Санкт‑Петербурга

• Принятое собственниками  помещений  многоквартирного дома решение о выборе способа управления многоквартирным домом реализуется путем:
• заключения договоров, предусмотренных статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации  (при непосредственном способе управления);
• государственной регистрации ТСЖ;
• заключения договоров управления  многоквартирным домом, предусмотренных статьей 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации (при выборе управляющей организации).

В зависимости от выбранного способа управления обязанность по надлежащему техническому содержанию дома и обеспечению предоставления жителям коммунальных услуг лежит либо на управляющей организации или  ТСЖ, ЖСК либо на собственниках многоквартирного дома. Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу дома как объекта недвижимого имущества собственниками  помещений многоквартирного дома вновь выбранной управляющей организации.

Изменение способа управления домом согласно ч. 3 ст. 161  Жилищного кодекса Российской Федерации (далее-ЖК РФ), осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в  многоквартирном доме, проведенно­го в очной, а при отсутствии кворума — заочной форме, в порядке, установленном статьями 44-48 ЖК РФ.

Статьей 162 ЖК РФ определено, что договор управления многоквартирным домом заключается путем составления одного документа в простой письменной форме, подписанно­го сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Договор управления многоквартирным домом является срочным договором в соответствии со  статьей 162 ЖК РФ заключается на срок не менее, чем один год и не более, чем на пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

У инициатора общего собрания собственников помещений есть обязанность, указанная в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, – передавать копии решений и протокола общего собрания в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК и ЖСК. И сделать это необходимо не позднее чем через десять дней после проведения собрания  в многоквартирном доме.

Для того, чтобы собственники жилых помещений дома могли реализовать свое право на выбранный способ управления домом,  уполномоченное общим собранием лицо либо орган управления товарищества или кооператива должны в течение 5 рабочих дней направить в предыдущую управляющую организацию и орган государственного жилищного надзора, в данном случае в  Государственную жилищную инспекцию Санкт‑Петербурга   уведомление с приложением копии этого решения, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом. Данное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес и может быть направлено с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства.

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, уведомляет организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом о дате (не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов, технических средств и оборудования, а также  реестр собственников помещений в многоквартирном доме, информацию о нанимателях помещений в многоквартирном доме,  о лицах, использующих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая  актуальные списки в электронном виде с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

Статьей 162 ЖК РФ предусмотрен порядок и сроки  передачи технической документации на дом и иных, связанных с управлением таким домом документов (по акту-приёма передачи в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом).

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен  пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491. Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.

2003 года №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» утвержден состав технической документации долговременного хранения. Согласно п.10 ст.

162 ЖК РФ управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом.

То есть, техническая документация должна быть в действующей управляющей организации.

Однако на практике у вновь выбранной управляющей организации часто возникают проблемы с получением от прежней управляющей организации технической документации на  многоквартирный  дом. Это связано как с утратой части технической документации прежней управляющей организацией, так и с тем, что эта документация вообще ей не передавалась.

В соответствии с пунктом 21 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.

2013 № 416 в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления  о выборе общим собранием  собственников помещений в  многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом, принять меры к восстановлению таких документов и передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

По смыслу пункта 21 указанных Правил  техническая документация подлежит восстановлению при ее утрате только лицом, которому такая документация передавалась в установленном порядке, и данный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 22.04.2016 г. № 303-ЭС16-3028.

В соответствии  с частью 7 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации  (далее-Реестр) в связи с заключением договора управления таким домом.

Согласно 198 статье ЖК РФ  в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти на официальном сайте для раскрытия информации, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации 25.12.2015 № 938/пр «Об утверждении Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее-Порядок) с изменениями  от  10 апреля 2018 года, определены условия, последовательность и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.

Согласно  требованиям Порядка для включения сведений о доме в реестр лицензий субъекта Российской Федерации лицензиаты кроме копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации обязаны представить копии решений собственников, в том числе, если они не поименованы в качестве приложений к протоколу общего собрания. Прилагаемые к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий копии документов обязательно должны быть прошиты и заверены уполномоченным должностным лицом лицензиата. При этом, изменения в реестр лицензий вносятся только на основании того договора управления, условия которого утверждены собственниками на общем собрании.

1. Для исключения сведений об управлении домом из реестра лицензий к заявлению прикладывается копия акта приема передачи не только технической документации, но и ключей от помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома и управления им.
2. Согласно п. 4 Порядка государственная жилищная инспекция в течение десяти рабочих дней с даты поступления заявления о внесении изменений в Реестр по результатам рассмотрения заявления и документов принимает одно из следующих решений:
3. — о внесении изменений в реестр;
4. — об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления;
5. — о приостановлении рассмотрения заявления (продлении срок рассмотрения заявления).
6. В ходе рассмотрения предоставленного заявления и документов к нему государственной жилищной инспекцией   будет проводится дополнительная проверка на предмет соблюдения следующих условий:
7. — отсутствия вступившего в законную силу решения суда о признании заявителя банкротом;
8. — отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством РФ.         
9. Основаниями для отказа во внесении изменений в реестр и возврате заявления являются:
10. а) несоответствие заявления и документов требованиям, установленным Порядком;
11. б) отсутствие основания для внесения изменений в реестр, выявленное органом государственного жилищного надзора по результатам проверки.

(Отказано в удовлетворении заявлений о включении сведений о домах в реестр лицензий будет тем лицензиатам, в отношении которых судом приняты судебные акты о признании лицензиатов банкротами,  когда протокол, копия которого представлена в лицензирующий орган, обладает признаками ничтожности (решение о выборе управляющей организации принималось при отсутствии кворума, по  вопросам, не включенным в  повестку дня и не относящимся к его компетенции, решения собрания, оформленные протоколом,  противоречат основам правопорядка и нравственности), а  также,  в случае принятия на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе непосредственного способа управления таким многоквартирным домом в нарушение положения п. 1 ч.2 ст. 161 ЖК РФ (непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать). Протокол  должен быть оформлен в соответствии с Требованиями к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденными Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр).

• Невыполнение заявителем одного из перечисленных требований влечет отказ во внесении изменений в реестр лицензий.
• После устранения лицензиатом выявленных нарушений, послуживших основаниями отказа во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов, повторное обращение лицензиата с заявлением о внесении изменений в реестр осуществляется в общем порядке.
• Основанием для принятия решения о приостановлении рассмотрения заявления являются:
• а) выявленные по итогам проверки заявления и документов, представленных лицензиатом, недостоверность сведений, а также наличие противоречий сведений, представленных лицензиатом, сведениям, уже содержащимся в реестре на момент рассмотрения заявления;
• б) поступление в орган государственного жилищного надзора в течение десяти рабочих дней заявления от другого лицензиата, содержащего сведения в отношении того же многоквартирного дома.
• в) поступление в государственную жилищную инспекцию  заявления о внесении изменений в реестр в связи с заключением договора управления многоквартирным домом или изменением способа управления многоквартирным домом при отсутствии заявления о прекращении, расторжении договора управления данным многоквартирным домом от иного заявителя.