Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.
Статус ребенка
В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?
1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.
Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.
2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.
Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.
3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру.
Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.
Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.
Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.
4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).
Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.
- Права были нарушены при приватизации квартиры.
Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).
Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.
В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.
Выберите подходящего риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»
До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?
- Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.
И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.
Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.
Маткапитал
Когда квартира приобретается с использованием материнского капитала, родители обязаны включить несовершеннолетних детей в число собственников — выделить детям доли, пропорциональные выплаченной сумме.
Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.
Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.
- Напомним, что с 2020 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.
- Получение разрешения опеки на сделку
- Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:
- — копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;
- — документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);
- — копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);
- — документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;
- — письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);
- — письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;
- — информацию о рыночной стоимости жилого помещения;
- — копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;
- — единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании услуги);
- — для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;
- — для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.
важно
После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.
Если не планируется покупать недвижимость взамен продаваемой
Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.
При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.
В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.
Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.
Как покупателю обезопасить себя?
Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.
Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.
Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.
Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.
В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.
Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».
Топ-8 вопросов о правах детей в сделках с жильем. Разъяснения Росреестра :: Жилье :: РБК Недвижимость
Как продать недвижимость, оформленную на ребенка, особенности сделок с маткапиталом и другие вопросы, связанные с недвижимостью с участием несовершеннолетних
Prostock-studio/shutterstock.com
Специалисты столичного управления Росреестра выявили наиболее популярные вопросы, связанные с имущественными правами несовершеннолетних. Редакция «РБК-Недвижимости» публикует топ-8 ответов специалистов ведомства на самые распространенные вопросы о правах детей в сделках с недвижимостью.
1. Как продать недвижимость, оформленную на ребенка?
Продажа квартиры или дома, оформленных на ребенка, имеет свои нюансы. Например, чтобы продать недвижимость, которая принадлежит несовершеннолетнему, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Разрешение или отказ (может быть оспорен в суде) должны быть выданы представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней от даты запроса.
Также сделка подлежит нотариальному удостоверению. Росреестр в процессе регистрации такой сделки проверяет, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ущемляет ли его имущественные права.
2. Считается, что продать квартиру, купленную с использованием средств материнского капитала, очень сложно. Что нужно сделать?
Продажа квартиры или дома, которые были куплены с использованием маткапитала, имеют ряд особенностей. В такой недвижимости должны быть выделены доли всем членам семьи, указанным в сертификате на маткапитал, напоминают в ведомстве.
Это требование касается только той части жилья, которая была оплачена маткапиталом. Если доли не определены, в дальнейшем могут возникнуть сложности при продаже квартиры.
Для новых добросовестных покупателей такого жилья существуют риски оспаривания сделки в суде.
Непосредственно при продаже такой недвижимости нужно, во-первых, получить согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки. Во-вторых, необходимо нотариальное удостоверение сделки.
3. Существует ли разница при продаже жилья, если ребенок имеет постоянную регистрацию или же является собственником недвижимости?
Разница, безусловно, есть. Если несовершеннолетний является собственником недвижимости, он становится участником сделки, и тогда процедура отчуждения будет включать описанные выше этапы.
Если ребенок имеет только постоянную регистрацию, то не является участником сделки — эти процедуры проходить не потребуется. За исключением случая, когда несовершеннолетний остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, по этой причине также потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
4. Какие шаги надо предпринять, если необходимо продать старую квартиру, для покупки новой?
В таких случаях орган опеки и попечительства выдает разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жилье взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребенка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи.
Одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя, который может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег.
Орган опеки может выдать два согласия:
- предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу еще не нашли;
- окончательное — когда квартира для покупки найдена.
Для этого необходимо получить выписки из:
- Единого государственного реестра недвижимости;
- домовой книги.
В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нем люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.
Важно: если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жилье, в которое можно выписать ребенка. Желательно сделать этого до сделки.
Если по каким-то причинам невозможно выписать несовершеннолетнего заблаговременно, можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписать в течение определенного срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи.
6. С какого возраста от ребенка может потребоваться письменное согласие на действия с недвижимостью?
За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Однако опекун (родитель) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель — давать согласие на совершение:
- сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного;
- сделок по сдаче внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог;
- сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
- любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
7. Существуют ли какие-либо особенности при вступлении несовершеннолетних в наследство?
От имени несовершеннолетних граждан, которые еще не достигли 14 лет, наследство принимают их родители, усыновители или опекуны.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет принимают наследство с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Чтобы принять наследство, несовершеннолетним предварительного разрешения органов опеки и попечительства не требуется.
8. Может ли ребенок передать квартиру или дом обратно родителям или другим лицам?
Отчуждение имущества несовершеннолетнего, как было описано выше, проходит с разрешения органов опеки и попечительства и соблюдением нотариальной формы. При этом запрещено безвозмездное отчуждение (дарение) от имени малолетних их законными представителями.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком в 2023 году — дети, можно ли
Продажа квартиры с участием детей относится к наиболее проблемным сделкам отчуждения. Интересы малолетних граждан защищаются государством особенно строго.
Как в 2023 году в РФ продать квартиру, если в ней зарегистрирован ребенок? Регистрация в квартире ребенка, а тем более наличие его доли в праве собственности, зачастую отпугивает покупателей.
Подобные сделки нередко становятся причиной судебных разбирательств. Но это не значит, что продажа такой недвижимости невозможна. Как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети, в 2023 году в России?
Что нужно знать
Найти покупателя на жилье с прописанным ребенком всегда сложно. Особенно это касается сделок, свершаемых законными представителями на основании опеки и попечительства.
Любая сделка, в которой участвует представитель по доверенности, опасна сама по себе.
Право представительства может быть оспорено заинтересованными лицами уже после свершения продажи, что порой становится причиной отмены сделки.
Но и при продаже квартиры родителями ребенка возникают различные нюансы. Понятно, что сам малолетний ребенок совершать сделку не может.
По крайней мере, до достижения четырнадцати лет, когда допускается участие в сделке несовершеннолетнего с письменного согласия представителей.
Но в некоторых случаях повзрослевший ребенок вправе оспорить сделку, на которую своего согласия он не давал. Как продать квартиру, где прописан несовершеннолетний ребенок?
Основные понятия
По гражданскому законодательству несовершеннолетним признается ребенок, не достигший восемнадцати лет. А дети до четырнадцати лет, считающие малолетними, признаются еще и недееспособными.
Чем отличны эти понятия и их правовые последствия? Несовершеннолетний ребенок, начиная с четырнадцати лет, признается ограниченно дееспособным.
То есть он может самостоятельно участвовать в различных сделках, в том числе и касающихся отчуждения жилья.
Но для этого потребуется согласие законного представителя – родителей или опекунов. При заключении договора ребенок-собственник может самостоятельно подписать документ.
Как правило, в этом возрасте дети уже могут оценить суть происходящего. Ребенок малолетний условно недееспособен, его мнением никто не интересуется.
От его имени выступают законные представители, принимают решение и при необходимости ставят за него подпись в договоре купли-продажи.
Но ребенок может и не иметь право собственности на жилье, а просто быть прописанным на этой жилплощади.
С юридической точки зрения в этом случае собственнику ничто не мешает продать квартиру, поскольку он правомочен самостоятельно распоряжаться своим имуществом.
При продаже жилья воля прописанных лиц не учитывается. Однако здесь вступают в силу нормы семейного права и гражданского законодательства, касающиеся защиты прав ребенка.
Нельзя просто взять и выписать ребенка в никуда, поскольку даже для несовершеннолетних граждан регистрация обязательна.
Зачем нужна регистрация
Каждый россиянин должен иметь регистрацию, или как раньше называли прописку.
От ее наличия зависит получение большинства государственных услуг, в том числе права на медицинское обслуживание в госучреждениях, получение различных льгот и компенсаций.
- Без прописки человек не привязан территориально, а значит, и учесть его существование государство не может.
- Ребенок должен получить прописку сразу же после выписки из роддома. На основании регистрации осуществляется:
- Через некоторое время ребенку потребуется прописка, чтобы пойти в детское дошкольное учреждение, а потом и в школу.
- И хотя по закону, наличие/отсутствие прописки не является условием для получения ребенком общего образования, по факту устроить не прописанных детей в воспитательные и учебные заведения весьма сложно.
Скорее всего, для отказа найдут приемлемое основание. Кроме того, нужно учитывать и такие нормы закона, по которым незаконное проживание на территории РФ наказывается.
А отсутствие прописки как раз и является нарушением действующего законодательства.
По закону гражданин обязан оформить регистрацию в течение семи дней, с момента снятия с учета по прежнему адресу проживания.
В случае пребывания по адресу, отличному от места прописки, более девяноста дней, требуется оформление временной регистрации.
От постоянной таковая отлична тем, что по истечении определенного времени аннулируется. Постоянного прописанного человека выписать против его воли можно исключительно через суд.
Правовое регулирование
Особенности сделок, касающихся сделок с отчуждением жилья с прописанными или зарегистрированными детьми, регламентированы Конституцией РФ, а также:
В этих законодательных нормах несовершеннолетний ребенок рассматривается как полноправный член общества. Он имеет те же права и свободы, что и взрослый человек.
Отличие только в том, что реализовать свои права самостоятельно ребенок не может в силу возраста. Поэтому интересы его представляют родители, законные представители или органы опеки.
До 2008 года при любых операциях с жильем, в котором прописаны дети или которым владеют несовершеннолетние, нужно было получать согласие органов опеки.
Сейчас наличие такого согласия не требуется, если ребенок проживает с родителями. В любое время родители могут выписаться вместе с ребенком и зарегистрироваться по иному адресу.
Но наличие у ребенка права собственности не позволит осуществить продажу без участи органов опеки.
Как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети
Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок, достаточно сложная, но осуществимая. Непосредственно сама купля-продажа осуществляется по стандартной процедуре.
На основании правоустанавливающих и правоподтверждающих документов составляется договор, в котором стороны оговаривают все существенные условия правоотношений.
После подписания договора в Росреестре регистрируется переход права собственности.
Отличия возникают исходя из статуса ребенка, проживающего в продаваемой квартире. Если несовершеннолетний просто прописан вместе с родителями, то проблемы вряд ли возникнуть.
Достаточно родителям самостоятельно выписаться и выписать ребенка с целью регистрации по иному адресу. Получать согласие от органов опеки в 2023 году не нужно.
Если новый собственник не возражает, то оформить снятие с учета можно и после завершения купли-продажи, когда продавец приобретет иное жилье.
Но подобные ситуации скорее исключение, чем правило. Совсем иное дело, когда ребенок прописан в квартире постороннего лица.
Например, кто-то из родственников несовершеннолетнего оформил опекунство по причине смерти родителей или лишения их родительских прав и прописал ребенка в своем жилье.
В этом случае органы опеки должны убедиться, что интересы ребенка нарушены не будут, и он не останется без крыши над головой. А это означает, что без согласия опекунского совета обойтись не удастся.
И наконец, сделка с участием несовершеннолетнего собственника. Тут уже речь идет о возможном нарушении не только интересов ребенка, но и прав.
Органы опеки дадут свое согласие на сделку лишь при наличии доказательств того, что ребенок получит равноценное жилье.
Какие бумаги необходимы для удаления с учета
Проживание несовершеннолетнего ребенка в продаваемой квартире вместе с родителями упрощает продажу жилья.
Прежде всего, за счет возможности беспрепятственного снятия с учета. Но выписать ребенка неизвестно куда тоже не получится.
После выписки ребенок должен быть в течение недели зарегистрирован по новому адресу. Куда же можно прописать ребенка и как совершить процедуру удаления с регистрационного учета?
По ст.20 ГК РФ местом жительства ребенка до четырнадцати лет является место жительства его родителей или опекунов.
Для регистрации по новому адресу нужно чтобы там зарегистрировался хотя бы один их родителей и прописал вместе с собой ребенка. Отдельно регистрировать ребенка запрещено.
Для выписки несовершеннолетнего родитель обращается в паспортный стол по месту проживания. Здесь подается заявление на выписку ребенка.
Если родители еще не выписались сами, то одновременно подается и заявление на выписку родителя, с которым будет прописан ребенок. К заявлению прилагаются:
Далее заполняется листок убытия, где указывается новый адрес проживания. В течение недели сотрудники паспортного стола проверяют данные и выдают листок убытия.
С этого момента ребенок признается выписанным. К сведению! Если новая квартира находится территориально там же, где и прежнее жилье, то одновременно можно подать документы на регистрацию по новому адресу проживания.
Можно ли выписать жильцов
Невзирая на возможные риски, некоторые покупатели все-таки приобретают квартиры с прописанными детьми.
И если после перехода права собственности продавец не торопиться снимать ребенка с регистрационного учета, то новому собственнику приходится действовать самостоятельно.
Просто пойти и выписать зарегистрированного ребенка нельзя. Во-первых, против воли собственника выписать его нельзя.
Видео: купить квартиру с прописанным При этом сам ребенок свою волю выражать не может. Во-вторых, выписать несовершеннолетнего нужно куда-то. Покупателю проблемного жилья приходится обращаться в суд.
По суду несовершеннолетний может быть зарегистрирован по иному адресу и соответственно выписан из квартиры.
Но значение имеет, куда выписывать ребенка:
| До десятилетнего возраста ребенок | Может проживать исключительно с родителями. По другому адресу дети попросту не регистрируются согласно закону |
| От десяти до четырнадцати лет | Дети могут проживать вместе с близкими родственниками. Например, у бабушки/дедушки, совершеннолетних братьев и сестер |
| Четырнадцатилетний ребенок | Вправе проживать по любому адресу, в том числе отличному от прописки родителей или близких родственников |
Но суд при принятии решения учитывает не только вышеуказанные положения. Во внимание принимаются и условия проживания.
Жилье, куда выписывается ребенок, должно соответствовать санитарным нормам, требованиям безопасности и подходить для проживания детей. Идеально если новые условия превосходят прежние.
Когда это невозможно
Собственник квартиры правомочен распоряжаться своей квартирой и требовать выписки прописанных жильцов, в том числе и через суд.
Однако в некоторых случаях выписка несовершеннолетнего ребенка невозможна даже в судебном порядке.
К примеру, новое место жительства существенно хуже по условиям, чем прежнее жилье. В этом случае суд руководствуется интересами ребенка и откажет в выписке.
Иногда выписать ребенка попросту некуда. У родителей может отсутствовать постоянная регистрация и значит, ребенку будет негде прописаться. По закону это недопустимо.
Важно! Если при выписке ребенка был указан адрес новой регистрации, то его необходимо там прописать. Если же не оформить регистрацию, то выписка будет признана незаконной и аннулируется.
Порядок заключения договора
Договор купли-продажи квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми оформляется в обычном порядке.
Прописка ребенка выступает как обременение жилья. Самый простой вариант это выписать ребенка до подписания договора.
Если продавец намерен осуществить выписку после заключения сделки, то целесообразно включить в договор данное обязательство с указанием предельных сроков.
В дальнейшем этот пункт может пригодиться в суде, чтобы добиться принудительной сделки или оспорить сделку на основании несоблюдения условий договора.
Если для свершения продажи требуется согласие органов опеки, то в договоре указывается, что разрешение получено. Соответственно, согласие от опеки прилагается к договору.
Когда ребенок не просто прописан, но и является собственником квартиры или ее части, он становится полноправным участником сделки. То есть в договоре он указывается при перечислении сторон договора.
Одновременно прописывается, кто является представителем ребенка. Подпись за несовершеннолетнего малолетнего ребенка ставит его представитель.
С четырнадцати лет ребенок может и сам подписывать договор, при этом обязательно приложение письменного согласия на сделку от законного представителя.
ДКП с участием несовершеннолетнего собственника подлежит обязательному нотариальному заверению.
Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего собственника можно скачать здесь.
Если ребенок – собственник
Самыми проблематичными признаются сделки, при которых продается квартира, принадлежащая ребенку полностью или частично. В такой ситуации разрешение от органов опеки обязательно.
Для получения такового понадобится доказать, что интересы несовершеннолетнего не пострадают.
Нужно представить документы, подтверждающие наличие иного жилья, в котором ребенку будет предоставлено право собственности. При этом новое жилище должно быть не хуже прежнего
К примеру, ребенок был собственником части квартиры. При продаже взамен ему предоставляется отдельная комната в коммуналке.
Такой обмен органы опеки не одобрят. Иногда новое жилье отсутствует, поскольку покупка его планируется после продажи прежнего жилища.
В этом случае можно представить в опеку предварительный ДКП, по которому ребенок станет собственником приобретаемого жилья, для подтверждения намерений покупки новой квартиры.
Иногда органы опеки могут «закрыть глаза» на отсутствие нового жилья взамен продаваемой квартиры. Возможные ситуации:
| Эмиграция семьи | Когда планируется переезд из России на ПМЖ в другую страну и покупка другого жилья не предполагается в принципе |
| Переезд в иной населенный пункт | Для соблюдения интересов ребенка в банке открывается счет, на котором размещается вырученная от продажи сумма, соответствующая стоимости принадлежащей ребенку доли. Если данное требование нарушается, выписка ребенка будет аннулирована |
| Покупка жилья в новостройке | Опеке представляются документы, свидетельствующие об участии в долевом строительстве и высокой степени готовности дома. Дополнительно даются разъяснения, где будет жить ребенок до сдачи дома в эксплуатацию |
Продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком в 2023 году, конечно, сложно.
На оформление сделки может потребоваться несколько больше времени. Но если выполнить все законодательные нормы, то осуществить продажу вполне возможно.
Когда опека не разрешит семье с детьми продать недвижимость: причины
Если нравится — подписывайтесь на телеграм-канал Бробанк.ру и не пропускайте новости
Многие семьи в нашей стране приобретают жилье при помощи материнского капитала. Оно и не удивительно – недвижимость в России дорогая, заработные платы не у всех позволяют купить квартиру за собственные сбережения, а помощь от государства в виде маткапитала является существенным подспорьем.
Но при направлении средств материнского капитала на покупку недвижимости есть важное правило: необходимо выделить детям доли в покупаемом жилье. Соответственно, квартира или дом оформляется в общую долевую собственность между родителями и детьми, где дети являются собственниками.
И если семья решает продать или обменять недвижимость, то им приходится для этого заручаться одобрением от органов опеки. Опека выдает разрешения на продажу недвижимости с детскими долями далеко не на все сделки, а только если убедится в том, что дети получат новое жилье не хуже, и не останутся вовсе без жилья.
Чтобы продать недвижимость с долей несовершеннолетнего ребенка, нужно обязательно получить разрешение от органов опеки и попечительства. Если его не будет, то сделку могут признать незаконной, и аннулировать её.
Как продавать квартиру с детской долей:
- Обратитесь в отдел опеки сельской, районной или городской администрации.
- Уточните список необходимых документов и соберите их.
- С пакетом документов приходите на личный прием к специалисту опеки.
- Напишите заявление на получение разрешения на продажу жилья, часть которого принадлежит ребенку.
Список необходимых документов устанавливается в каждом регионе отдельно на основании внутреннего регламента, чаще всего его можно найти на официальном сайте органа опеки. Сюда точно будут входить документы об имеющейся недвижимости, документы о праве собственности, личные документы, удостоверяющие личность родителей и детей.
Органы опеки будут проверять заявление в течение 15 дней, после чего дадут свой ответ. Даже если придет отказ, то его можно будет обжаловать в суде того же района, чья администрация отказалась согласовать сделку. Но лучше заранее узнать все условия и требования, на которые будут обращать внимание органы опеки, чтобы получить одобрение с первого обращения.
Какие требования предъявляет опека
Основная задача органов опеки – защита имущественных прав несовершеннолетних. Органы опеки и попечительства контролируют сделку, и следят за тем, чтобы детям были предоставлены:
- Доли, соразмерные площади в старой квартире;
- Регистрация в новой квартире;
- Деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира не является единственной, либо если семья переезжает.
Например, в семье есть один ребенок, маме, папе и ребенку выделили по ⅓ от квартиры. Через некоторое время мама узнает, что она в положении, и на семейном совете принимается решение о том, что нужно купить жилье побольше, чтобы всем детям хватило места.
В этом случае родители должны обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы те выдали разрешение на сделку. Сотрудники могут согласиться на это в том случае, если ребенок в новой квартире получит соразмерную долю, как в продаваемой квартире.
Еще пример: раньше у родителей была двухкомнатная квартира площадью 60 кв.м., при доле ⅓ на каждого, ребенку принадлежало 20 кв.м. Если семья купит трехкомнатную квартиру площадью 80 кв.м., то и здесь ребенку должны выделить также не менее 20 кв.м., то есть его доля, уже составит четверть от недвижимости.
Бывает так, что у семьи есть несколько квартир, и у родителей есть доли в каждой из них. И если продадут одну из квартир, то им необязательно выделять доли, они могут просто положить на расчетный счет своего ребенка деньги, потому что фактически, жилье у него будет.
Когда опека может запретить продавать недвижимость
Сделки с недвижимостью, где одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, не запрещены российским законодательством, но при этом они проходят под строгим надзором со стороны опеки, и имеют дополнительные ограничения. Органы опеки и попечительства тщательно следят за соблюдением и сохранением всех прав ребенка, а потому при определенных обстоятельствах могут запретить сделку, если увидят, что положение ребенка при этом ухудшается.
Какие это могут быть ситуации и причины:
Отсутствие согласия одного из родителей или опекунов
Продавать недвижимость можно только в том случае, если все участники сделки согласны с ее условиями. Так как несовершеннолетние дети не могут самостоятельно в ней участвовать, их интересы представляют родители или опекуны. И если один из родителей или опекунов не согласен на сделку, опека ее признает недействительной.
Ухудшение жилищных условий
Если новое жилье хуже предыдущего, например, если раньше родители жили в трехкомнатной квартире, а переезжают в однокомнатную. Либо в жилье отсутствует ремонт, либо оно находится в аварийном состоянии – опека также согласия не даст.
Покупка более дешевого жилья
Если разница между продаваемой и покупаемой недвижимостью существенна, то это будет серьезным аргументом для отказа со стороны опеки. Сотрудники могут посчитать это ухудшением жилищных условий. Важную роль здесь будет играть размер и стоимость детской доли.
Ущемление прав ребенка
Например, если у родителей была единственная квартира, они ее продают, и после этого не выделяют долю в новом жилье для несовершеннолетнего ребенка. Опека сразу даст отказ.
Отсутствие прописки
По российскому законодательству, детей нельзя выписывать «в никуда», то есть если несовершеннолетнего ребенка выписывают из старой квартиры, то его сразу должны зарегистрировать по другому месту жительства. И этот момент обязательно нужно учитывать при продаже.
Недострой новой недвижимости
Органы опеки и попечительства могут отказать в сделке в том случае, если новое покупаемое жилье еще не достроено. У каждого региона свой процент готовности жилья, например, в Тюменской области объект должен быть построен минимум на 70%.
Отсутствие удобств и коммуникаций
Если в новом жилье отсутствуют условия для нормальной жизни, опека откажет в сделке. Необходимо, чтобы в доме или квартире были исправные инженерные коммуникации, была в доступе горячая и холодная вода, а также электричество.
Невступление в права наследования
Если ребенок является наследником, который не успел вступить в свои права, продавать недвижимость запрещено. Нужно сначала несовершеннолетнему вступить в права на жилье, оформить собственность на ребенка, и только потом продавать объект.
Меньшая доля в новом жилье
Здесь важно обращать внимание именно на метраж – по закону он не может уменьшаться. И если по каким-то причинам семья переехала в квартиру или дом меньшей площади, то нельзя выделять такую же долю, как раньше, потому что метраж уменьшится. Нужно выделять большую долю.
Бывают случаи, когда родителям разрешают не выделять доли, а перечислить часть средств от продажи недвижимости в долевой собственности на счет ребенка. Позже их можно будет использовать на приобретение другой недвижимости, конечно, с разрешения органов опеки, и с обязательством по наделению ребенка собственностью в новом жилье.
Что сюда отнесем: переезд в другой город, субъект РФ или другую страну. В этом случае можно не выделять долю, нужно представить доказательства переезда в органы опеки, и перечислить на счет ребенка причитающиеся ему деньги.
Исключительные случаи при сделках с несовершеннолетними собственниками
Закон строг, но в некоторых случаях органы опеки могут принимать решения в индивидуальном порядке, если того требует ситуация. Иногда можно получить послабление, если удастся доказать его необходимость.
Что это за ситуации:
- Покупка недостроенного жилья или жилья в новостройке. Оформить право собственности ребенка можно позже, после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Но при этом ребенок должен быть где-то прописан.
- Тяжелое заболевание. Если у ребенка проблемы со здоровьем, ему нужно дорогостоящее лечение, и родители хотят продать свою квартиру и купить поменьше, чтобы выручить деньги, то опека может дать свое согласие. Даже если приобретаемое жилье будет хуже прежнего. Но нужно будет доказать, что разница в суммах купли-продажи пошла именно на лечение.
- Состояние ребенка. Бывает так, что у ребенка тяжелая аллергия или хроническое заболевание, серьезная патология, при которой жить в старом фонде нельзя. Опека может дать согласие на продажу более комфортной квартиры и покупки небольшого частного дома за городом, если это пойдет на пользу здоровью малыша.
- Специальные потребности. Если у ребенка есть особенности в развитии или здоровье, из-за которых ему нужны специализированные учреждения для обучения и интеграции в общество, то в этом случае опека может закрыть глаза на незначительное ухудшение жилищных условий.
Здесь важно понимать, что у сотрудников из органов опеки и попечительства нет четкого регламента, как им действовать, они каждую ситуацию рассматривают индивидуально со всеми её нюансами. Поэтому хоть сделки с несовершеннолетними гражданами и имеют свои особенности, чаще всего, опека идет навстречу родителям, которые смогут доказать, что они действуют исключительно в интересах своих детей.
Частые вопросы
Какую роль выполняют органы опеки и попечительства при продаже жилья с несовершеннолетними собственниками? Сотрудники следят за тем, чтобы соблюдались права детей, и их имущественные интересы были соблюдены. Что важно знать при продаже недвижимости, где доля принадлежит детям? При продаже нельзя покупать жилье хуже, чем было изначально, необходимо выделить долю детям, и прописать их в новой недвижимости. Как продать недвижимость с несовершеннолетними собственниками Для этого сначала нужно заручиться согласием органов опеки, и только после этого приступать к сделке купли-продажи. Если не будет согласия, сделку могут аннулировать. Когда опека может отказать? При любой ситуации, когда имущественные права детей ущемляются: при невыделении доли, при отсутствии прописки, при выделении доли по метражу меньше, чем было в старом жилье.
Как купить квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок
Сделки на рынке недвижимости, в которых участвует несовершеннолетний, проходят дольше и считаются рискованными. Ведь если ребенок останется без положенных ему квадратных метров, сделку аннулируют. Рассказываем, какие еще есть нюансы.
Сделки с участием детей и опеки: что важно знать
За соблюдением прав несовершеннолетних следят органы опеки и попечительства и участвуют везде, где права детей могут быть ущемлены. Например, в сделках с недвижимостью.
Если у ребенка доля в квартире, то после сделки такую же долю (но не меньше) ему должны выделить в другом жилье. Органы опеки одобрят продажу недвижимости несовершеннолетнего, только если это улучшит его жизнь. Если нет, в сделке откажут или аннулируют ее.
Ребенок становится собственником недвижимости, если она куплена на средства маткапитала; если квартиру, в которой он жил, приватизировали; если квартиру оформили на него.
Дети до 6 лет не обязаны присутствовать на подписании договора, но такую сделку опека будет проверять более тщательно. Подросток до 18 лет уже участвует в сделке сам, но согласие органов опеки и родителей все равно потребуется.
Когда родителям нужно получать разрешение органов опеки: 3 ситуации
Дети могут не владеть долями, а быть просто зарегистрированными в квартире. По закону ребенок до 14 лет должен проживать (быть прописанным) по тому же адресу, что и его родители, опекуны или усыновители.
Разрешение опеки на сделку в данном случае не нужно, но есть исключения.
«По общему правилу для продажи квартиры, в которой зарегистрирован по месту жительства ребенок, разрешение органа опеки и попечительства не требуется, — говорит Кирилл Карамышев, президент коллегии адвокатов «Локус станди». — Исключением является случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы».
Как проверить, что ребенка выписали из квартиры
Нужно запросить у продавца справку о регистрации или Единый жилищный документ. Желательно — на дату совершения сделки, говорит Кирилл Гавриличев, управляющий партнер юридической компании «ГК ЛИГАЛ».
Получить документы собственник или любой человек, зарегистрированный в квартире, может в МФЦ, на «Госуслугах» и в информационно-расчетном центре. Понадобится паспорт, документы, подтверждающие право пользования помещением, заявление, говорит Кирилл Карамышев.
Что делать, если продавец отказывается выписывать ребенка или тянет с этим
Можно попробовать снять ребенка с регистрационного учета в судебном порядке, говорит Кирилл Карамышев, но если несовершеннолетний остался без попечения родителей, суд откажет в удовлетворении такого иска.
Юрист Кирилл Гавриличев советует вообще не покупать такое жилье. А в другой сделке с недвижимостью прописать гарантии и ответственности сторон в договоре.
«Рекомендую при заключении договора купли-продажи квартиры включить в него заверение об обстоятельствах, в том числе о том, что на момент подписания договора в квартире никто не прописан. В случае нарушения заверения стороны могут предусмотреть отказ покупателя от договора», — говорит Гавриличев.
Сделка прошла, а ребенка не выписали. Чем это грозит?
Бывают случаи, когда покупатель приобретает квартиру, заранее зная о зарегистрированном в ней ребенке. Возможно, соблазняясь низкой ценой объекта, ведь обременение (в данном случае — прописанные в квартире люди) влияет на ликвидность недвижимости.
В таком случае важен статус несовершеннолетнего, говорит Кирилл Карамышев. Если ребенок находится под опекой или попечительством, его защищает государство. И в сделках должны участвовать органы опеки, давая свое согласие.