Кто Такой Девелопер Простыми Словами В 2023 Году

Девелопер — это и инвестор, и проектировщик, и застройщик, и риелтор. Зачастую он также берет на себя функции управляющей компании, обслуживающей и ремонтирующей объект после ввода в эксплуатацию

Кто Такой Девелопер Простыми Словами В 2023 Году

Девелопер отвечает за полный цикл работ, связанных с созданием жилого комплекса и дальнейшей реализацией недвижимости — кроме непосредственно строительных работ ( Сергей Бобылев/ТАСС)

Покупатели недвижимости сталкиваются с понятиями, которые в обыденных ситуациях часто смешиваются, но в договорах могут иметь разные значения. В частности, это касается терминов «застройщик» и «девелопер». Вместе с экспертами разбираемся, кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика.

Эксперты в статье:

  • Сергей Безбородов, президент строительной компании Qtec;
  • Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»;
  • Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet;
  • Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group.

Кто такой девелопер

Девелопер — тот, кто занимается созданием и реконструкцией объектов недвижимости, а также развитием земельных активов. Его основная цель — увеличить прибыль от реализации проекта.

Основные задачи девелопера

Девелопер проводит экономический анализ инвестиций и осуществляет проектирование будущего объекта, занимается выбором подходящего земельного участка для строительства. Также на нем лежит ответственность за получение разрешения на строительство спроектированного объекта, поиск строительной фирмы и агентов для реализации готового объекта.

По словам экспертов, девелопер отвечает за полный цикл работ, связанных с созданием жилого комплекса и дальнейшей реализацией недвижимости — кроме непосредственно строительных работ.

Девелопер выбирает земельный участок для возведения проекта, выкупает его, с нуля разрабатывает концепцию жилого комплекса: архитектурный стиль, квартирографию, инженерные решения, оформление входных групп и благоустройство территории.

«Девелопер также занимается подготовкой документов вплоть до получения разрешения на строительство. Затем он либо организует строительные работы, либо привлекает застройщика на свой проект. Для реализации объектов девелопер также обращается к брокерам, к агентствам недвижимости или создает свой отдел продаж», — говорит директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Сергей Безбородов, президент строительной компании Qtec:

— Девелопер смотрит на землю и строительство с позиции развития бизнеса. Основная задача — добиться максимальной прибыли проекта. Это правильная оценка его потенциала и инвестиционной привлекательности, организация рабочего процесса с подрядчиками, позиционирование и PR бренда, поиск инвесторов, стратегическое управление, риск-менеджмент.

Застройщик берет на себя весь строительный процесс. Его главная задача — обеспечить готовность проекта согласно параметрам, утвержденным заказчиком.

Как генподрядчики мы работаем в рамках согласованных с заказчиком сметы и договора. Вся внутренняя кухня строительства, поиск необходимых субподрядчиков, соблюдение сроков и бюджетов объекта — в нашей зоне ответственности.

Как девелоперы линейки частных загородных домов Q House мы занимаемся не только строительством, но и находимся в постоянном процессе масштабирования проекта, привлечения новых инвесторов, улучшения концепции, совершенствования производства и стратегии продаж.

То есть проект для нас — это комплекс задач, где строительство хоть и приоритетная, но лишь одна из его частей.

Функции девелопера:

  • приобретение земельного участка и оценка его коммерческого потенциала;
  • анализ рынка недвижимости с целью выявления наиболее эффективного способа использования объекта;
  • разработка первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта; разработка первичной концепции объекта;
  • создание эскиза проекта; получение разрешения на строительство;
  • наблюдение за ходом строительства;
  • проведение маркетинговых исследований;
  • сдача в аренду готового объекта в соответствии с договорами;
  • продажа готового объекта.

Кто Такой Девелопер Простыми Словами В 2023 Году

В первую очередь надо оценивать надежность банка, который открывает эскроу-счет и в случае незавершения проекта гарантирует возврат денежных средств ( Марина Лысцева/ТАСС)

Какие бывают девелоперы

На современном рынке недвижимости существует два вида девелопмента.

Fee-девелопмент — участие в проекте без вложения собственных средств, проект спонсирует инвестор или финансирует банк. В этом случае девелопер работает по найму за оплату от собственника, занимается строительством и управлением объекта по заказу.

Speculative-девелопмент — девелопмент с полной ответственностью. В этом случае девелопер сам занимается привлечением инвестиций в проект и берет на себя все риски при его реализации. Строительство может осуществляться на собственные деньги или с привлечением кредитных средств.

«Часто крупные компании выступают девелоперами, а их дочерние общества — застройщиками. И это может быть существенным нюансом для покупателей недвижимости, поскольку статус компании важен при заключении договора», — поясняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Девелопер отвечает за оформление и контроль над эскроу-счетами, если он привлекает средства для возведения ЖК. Если у него есть собственные финансовые возможности для строительства проекта, то он контролирует их использование. В дальнейшем девелопер также отслеживает ход продаж и объемы прибыли.

Застройщик занимается как раз всеми работами по возведению жилого комплекса, он, скажем так, воплощает в жизнь идеи девелопера с учетом всех строительных норм и правил.

Нужно помнить, что застройщик — это юридическое лицо, на которое оформляется строительная документация.

И если у покупателей есть какие-то претензии по поводу строительных работ или качества квартир, то с ними нужно обращаться к застройщику, так как договорные обязательства связывают клиентов именно с ним.

Кто Такой Девелопер Простыми Словами В 2023 Году

Основная задача девелопера — увеличить прибыль от реализации проекта ( Семен Лиходеев/ТАСС)

Критерии выбора надежного девелопера

Чтобы выбрать надежного девелопера, надо придерживаться некоторых критериев.

Первый критерий — количество реализованных объектов. Чем их больше, тем лучше. Также стоит обратить внимание на географию проектов, которые реализует девелопер. Если компания работает в нескольких регионах, это говорит о ее масштабах.

Второй критерий — опыт работы. Если девелопер работает на рынке много лет, это дополнительный плюс при выборе.

Третий критерий — наличие деклараций и проектной документации. Это легко проверить — все документы девелопер обязан выкладывать на своем сайте.

Четвертый критерий — партнеры и инвесторы. Если среди партнеров девелопера значатся крупные банки, это тоже хороший признак.

Пятый критерий — наличие документов. К ним относятся правоустанавливающие документы на земельный участок и договор страхования ответственности застройщика. Если одного из этих документов нет, с таким девелопером лучше не связываться.

Шестой критерий — подробный договор. В нем должно быть как можно больше информации о девелопере, где прописаны права и обязанности сторон.

Седьмой критерий — отзывы покупателей. Негативные отзывы в интернете могут быть о любом, даже самом надежном девелопере. Но если их слишком много, то это повод задуматься.

Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group:

— При выборе надежного застройщика или девелопера надо помнить, что новое строительство сейчас происходит по схеме проектного финансирования.

Так что необходимо в первую очередь оценивать надежность банка, который открывает эскроу-счет и в случае незавершения проекта гарантирует возврат денег.

Если же говорить о самом девелопере, то лучше всего ориентироваться на его опыт, финансовую отчетность и репутацию на рынке недвижимости.

Кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика? Виды девелопмента

26 Июня 2023

Мир недвижимости полон терминологии, которая может показаться сложной для тех, кто не знаком с этой сферой. Одним из ключевых понятий, которое часто вызывает вопросы, является «девелопмент», и главным действующим лицом в этом процессе обычно является «девелопер».

Итак, кто такой девелопер и что такое девелопмент простыми словами? Что входит в задачи девелопера и в чем его особенности? Давайте вместе пройдемся по этим вопросам, погрузимся в мир строительства и недвижимости, и поймем, чем отличается девелопер от застройщика, и какова роль девелопера в строительной индустрии.

Читайте также:  Справедливая Плата За Найм Муниципального Жилья Формула Расчета В 2023 Году

Основные этапы процесса девелопмента

Девелопер элитной недвижимости — ключевая фигура в процессе создания нового объекта. Под его ответственностью лежит целый ряд важных задач и процессов, которые обеспечивают успешное завершение проекта и достижение высокого уровня удовлетворенности клиентов.

  • Поиск и оценка земельного участка

Девелопер, кто это простыми словами? Это специалист или компания, занимающаяся поиском подходящего земельного участка, оценкой его потенциала и рентабельности. Они анализируют множество факторов, включая расположение, доступность, социальную инфраструктуру и многое другое.

  • Разработка концепции проекта

Одна из ключевых задач девелопера — разработка концепции объекта. Она включает в себя определение будущего назначения объекта, его архитектурного решения, планировки, оценку стоимости строительства и прибыльности проекта. Тогда же формулируются требования к функциональности и комфорту апартаментов.

  • Работа с проектными организациями

Далее девелопер взаимодействует с архитекторами, дизайнерами, инженерами и другими специалистами, чтобы превратить первоначальную концепцию в детальный проект. Он также осуществляет контроль за соблюдением строительных норм и требований на всех этапах работы.

Весь процесс сопровождается постоянным сбором и анализом информации. Девелопер должен учитывать рыночные тенденции, предпочтения потенциальных покупателей, демографические и экономические факторы. Все это позволяет ему адаптироваться к меняющимся условиям и обеспечивать актуальность своего проекта.

  • Получение разрешительной документации

Девелопер взаимодействует с государственными и муниципальными органами, чтобы получить необходимые разрешения и лицензии на строительство.

  • Привлечение финансирования

Девелоперы часто привлекают внешние источники финансирования для своих проектов, включая кредиты, инвестиции и предварительную продажу объектов недвижимости.

Этап реализации проекта, который может включать в себя как самостоятельное строительство, так и привлечение подрядчиков. 

Девелопер также занимается продвижением и продажей объекта. Он разрабатывает стратегии маркетинга, работает с риелторами и агентствами, проводит презентации. Все это направлено на привлечение внимания потенциальных покупателей и заключение с ними сделок.

  • Управление и обслуживание

Зачастую, даже после того как объект построен и продан, девелопер продолжает заботиться о нем с помощью собственной управляющей компании, обеспечивая должное обслуживание.

Кто Такой Девелопер Простыми Словами В 2023 Году

Девелопмент, что это такое простыми словами? Это целый процесс создания объектов недвижимости, который начинается с идеи и заканчивается введением объекта в эксплуатацию и его последующим управлением.

Чем отличаются девелоперы от застройщиков? Застройщик обычно занимается только строительством объекта, в то время как девелопер участвует в процессе на всех его этапах — от разработки концепции до продажи или управления готовым объектом.

Разновидности девелопмента: fee-development и customer development

Девелопмент, кто такие девелоперы и чем они занимаются, это понятия, которые могут варьироваться в зависимости от типа девелопмента, который они выбирают для работы. Два основных типа, которые наиболее распространены в нашей стране, это fee-development и customer development.

Fee-development: девелопмент на условиях стороннего подряда

Fee-development (или «fee-based development») — это формат работы, при котором девелопер функционирует в качестве консультанта или менеджера проекта.

В основе данного подхода лежит принцип выплаты фиксированного вознаграждения (fee), которое не зависит от итоговой прибыли проекта.

Fee-development чаще всего применяется в случаях, когда заказчик владеет необходимыми ресурсами для ведения проекта, но не обладает нужными навыками и опытом для управления им.

В роли fee-девелопера, специалист может заниматься широким спектром работ: от проведения предварительных исследований и подготовки бизнес-плана до контроля над строительством и запуском объекта. При этом основной риск проекта, включая финансовый, лежит на заказчике, а девелопер выполняет в основном организационные и координирующие функции.

Customer development: девелопмент от А до Я

В отличие от fee-development, при customer development (или «кастомер девелопмент») девелопер берет на себя всю ответственность за проект — от концепции до ввода объекта в эксплуатацию.

Это означает, что девелопер инвестирует собственные средства в проект и, соответственно, несет все риски, связанные с его реализацией.

При этом, девелопер также получает все прибыли от проекта после его завершения.

Такой подход требует от девелопера наличия широких компетенций и опыта во всех аспектах недвижимости — от выбора земельного участка и проектирования до строительства, маркетинга и управления имуществом. Это позволяет девелоперу полностью контролировать процесс и создавать объекты недвижимости, которые полностью соответствуют его видению и стандартам.

Девелопмент: мастерство создания и реализации идей

Подводя итог, можно сказать, что девелопмент – это процесс, требующий уникального сочетания стратегического мышления, понимания рынка недвижимости, а также умения реализовать проекты, начиная от идеи и заканчивая полноценным объектом.

Девелопер – это многофункциональный специалист, или компания, которая играет ключевую роль в создании новых объектов недвижимости, превращая пустые участки земли или старые здания в живые пространства, где люди могут жить, работать и отдыхать.

Разница между девелопером и застройщиком кроется в глубине и ширине их задач. Если застройщик ограничивается строительством по заданным планам, то девелопер занимается полным циклом создания объектов недвижимости — от выбора земли и разработки концепции до маркетинга и продажи.

Изучая различные подходы к девелопменту, можно понять, что ни один проект не похож на другой, и каждый требует своего подхода.

В то время как одни девелоперы могут работать на условиях стороннего подряда (fee-development), осуществляя управление проектом и получая за это фиксированную плату, другие могут взять на себя всю ответственность за проект, инвестируя свои средства и принимая все риски (customer development).

Примером компании, успешно работающей в сфере девелопмента, является GRAVION.

Наши проекты, такие как элитный клубный дом CULT становятся ярким примером того, как команда девелоперов, объединенная общим видением и стремлением к инновациям, может создать новые пространства, которые вдохновляют и улучшают жизнь людей.

Такой подход к девелопменту позволяет не только создавать недвижимость высокого качества, но и оказывать значительное влияние на развитие городской среды.

Кто такой девелопер и чем он отличается от застройщика

ЖК «Петровский парк» (Яндекс Недвижимость)

Есть две категории покупателей недвижимости: одни стараются самостоятельно вникнуть во все юридические, экономические и строительные тонкости сделки, другие нанимают для этого специалистов. Если вы относитесь к первой категории, то обязательно почитайте эту статью. 

На рынке недвижимости много участников. К некоторым вы уже привыкли: такими понятиями, как «риелтор», «собственник», «управляющая компания» или «страховая компания», сложно кого-то удивить. Но некоторые формулировки вызывают вопросы— например, «девелопер». Чаще всего девелопером называют застройщика, но правильно ли это? 

Девелопер — это просто модное название застройщика или у него есть своя роль? Объясним и сравним, какие задачи выполняет девелопер и застройщик, и насколько важно понимать их различия при покупке квартиры.

Слово «девелопер» английского происхождения, но его значение в России шире, чем в первоисточнике. Если заглянуть в переводчик, то можно встретить нечто далёкое от строительства.

Английский developer — это разработчик (программного обеспечения), но чтобы понять, кто такой девелопер применительно к теме строительства, нужно копнуть чуть глубже. Developer произошло от develope — «развивать, совершенствовать».

Получается, что глобально девелопер — тот, кто отвечает за развитие проекта в различных сферах. 

Девелопер в недвижимости — многостаночник: он занимается всем, от создания идеи проекта до его послепродажного сопровождения. Девелопер привлекает к сотрудничеству специалистов в десятках сфер: аналитике, экономике, строительстве, управлении, архитектуре, рекламе и т.п.. Далее разберём, над чем и как конкретно он работает.

Девелоперский проект — это создание идеи некоего объекта, реализация и дальнейшее эффективное управление им. Объектом может быть многоквартирный дом, ЖК, спорткомплекс, бизнес-центр, гостиничный, торговый или развлекательный комплекс, микрорайон, турбаза, санаторий, логистическая платформа и далее по списку.

Читайте также:  Краткосрочные Денежные Обязательства В Балансе В 2023 Году

ЖК «Амурский парк» (Яндекс Недвижимость)

Девелопер

Девелопмент (от англ. Development — развитие, расширение, рост) — это предпринимательская деятельность, связанная с получением прибыли от создания новых объектов коммерческой недвижимости.

Кстати, недавно центр профориентации ПрофГид разработал точный тест на профориентацию, который сам расскажет, какие профессии вам подходят, даст заключение о вашем типе личности и интеллекте.
Профессия подходит тем, кого интересует экономика (см.

выбор профессии по интересу к школьным предметам).

Принято различать два основных вида девелопмента: fee-development (от англ. fее — «вознаграждение») — и speculative development.

Если в первом случае девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за гонорар от Заказчика, то во втором случае девелоперская компания сама организует юридическое лицо и несет на себе всю ответственность за строительство и реализацию объекта, вкладывая в проект собственные средства.

profguide.io

Особенности профессии

Девелоперы, как правило, выступают в качестве авторов идеи проекта: что именно строить и где. Функции, входящие в круг обязанностей девелопера, предельно широки и включают в себя следующие элементы:

  • Мечтаешь создать свою игру?
  • Откройте для себя силу маркетинга вместе с курсами MAED!
  • — покупка земельного участка и определение его коммерческого потенциала;
  • — проведение анализа рынка недвижимости для наиболее эффективного использования объекта;
  • — формирование первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта;
  • — разработка первичной концепции объекта и эскизного проекта;
  • — получение разрешения на строительство;
  • — наблюдение за ходом строительства;
  • — проведение маркетинговых исследований;
  • — сдача в аренду готового объекта по предварительным договорам;
  • — продажа готового объекта.

Специалист в области девелопмента занимается и решением финансовых вопросов, связанных со строительством и последующей реализацией объекта.

В круг его обязанностей входит поиск инвесторов, подсчет рисков и возможных затрат, решение вопроса по предоставлению банками кредитов и т. д.

Также одной из задач, стоящих перед девелопером, является согласование проекта в различных государственных и муниципальных инстанциях.

Плюсы и минусы профессии

Плюсы

Квалифицированный девелопер должен разбираться в вопросах финансовой, юридической, инженерно-строительной деятельности.

Учитывая подобную многопрофильность, можно с уверенностью утверждать, что профессионалов-девелоперов на рыке недвижимости России совсем немного, что подразумевает отсутствие высокой конкуренции в этой области.

Высокая доходность профессии, востребованность и интересные проекты можно отнести к плюсам специальности.

Минусы

К минусам профессии можно отнести негативные тенденции последних двух лет, связанные с кризисными явлениями на рынке недвижимости.

Сложности в работе могут заключаться и в повседневных стрессовых ситуациях, связанных с координацией и согласованием проекта с государственными и муниципальными структурами. Только для начала строительства объекта необходимо собрать несколько сот подписей.

Цена ошибки девелопера очень велика: отсутствие опыта может привести к огромным денежным потерям, выливающимся в суммы, в несколько раз превышающие доходы девелопера.

Профессия «Градостроитель»

profguide.io

Место работы

Проектные организации, строительные компании и др.

Важные качества

Аналитический склад ума, стрессоустойчивость, целеустремленность, организаторские способности. Девелоперу для работы требуются также навыки в области организационно-административной деятельности. Немаловажными являются лидерские качества, с помощью которых, девелопер (выступая зачастую в качестве работодателя) собирает команду специалистов.

Жизненный опыт крайне необходим для отбора квалифицированных юристов, архитекторов, специалистов по маркетингу, брокеров и т. д.

Для того чтобы вести успешный бизнес в качестве девелопера, необходимо верно оценивать состояние рынка недвижимости, уметь анализировать последние тенденции в этой непростой сфере бизнеса.

Такой специалист должен своевременно принять решение о перепрофилировании объекта для получения большей доходности и грамотно организовать весь этот процесс. Для этого необходимо хорошо разбираться в инженерно-строительной теории и обладать соответствующей практикой.

Девелоперу необходимо иметь высшее экономическое, юридическое либо техническое образование, глубокие знания рынка недвижимости, строительных технологий, в области архитектуры, маркетинга и рекламы, юридического оформления сделок.

Обучение на Девелопера

Девелопмент в России развивается постепенно, поэтому и квалифицированных специалистов в этой области сегодня не так много. Как правило, в девелопмент приходят специалисты из строительного бизнеса (например, проектировщики и руководители строительных проектов).

Успехов в девелопменте добиваются выпускники экономических, строительных, финансовых и даже технических факультетов.

Специальности «Девелопмент» в ВУЗах вы не найдете, зато есть «близкие по смыслу»: «Промышленное и гражданское строительство», «Менеджмент организации», «Экономика и управление на предприятии», «Экспертиза и управление недвижимостью«.

Многогранность профессии «девелопер» предполагает широкий круг знаний в различных областях юриспруденции, бизнеса и инженерных наук. Такому специалисту необходимо и образование в сфере финансов и маркетинга.

На сегодняшний день большинство специалистов в области девелопмента имеют техническое образование. Многие из них являются выпускниками МГСУ (Московский государственный строительный университет). Девелоперу не помешает финансовое, юридическое, экономическое образование.

Кроме того, приветствуется знание английского языка и постоянное повышение квалификации — стажировки, курсы и т. д.

Девелопер должен уметь считать деньги, распознавать перспективные возможности, находить и использовать связи, привлекать инвестиции, координировать деятельность других участников процесса — это все качества предпринимателя и управленца. Развивают их, как правило, на специализации business administration (МВА). А специализированных дипломов девелопера нигде в мире пока не выдают.

  1. Большим подспорьем в развитии девелопера как специалиста являются так называемые IPP (Individual Professional Project), то есть стажировки в реальных условиях с целью получения необходимого опыта.
  2. Начальные знания по направлению «Девелопмент», можно получить в Школе менеджеров «Арсенал» на бизнес-курсе «Управление недвижимостью».
  3. Зачастую девелоперские компании стремятся самостоятельно обучить собственного специалиста, нежели потратить огромные средства на поиск и найм опытного профессионала.

Оплата труда

Руководство девелоперскими проектами — это ответственность за многомиллионный бизнес. Труд состоявшихся профессионалов компенсируется сполна. Острый дефицит кадров вынуждает компании предлагать ценным специалистам бонусы и расширенные соцпакеты.

Заработная плата специалиста в области девелопмента формируется из фиксированной ставки, выплачиваемой девелоперской компанией, и бонусов. Последние представляют собой определенные, заранее оговоренные проценты, от ведения объекта.

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьера в области развития и продажи недвижимости имеет свою ярко выраженную специфику. Специалист в области девелопмента, как правило, уже является управленцем, имея в своем багаже опыт ведения нескольких проектов.

Он сам нанимает персонал для работы и несет все риски.

В качестве перспективы может рассматриваться вариант с открытием собственного крупного девелоперского бизнеса или топовая должность в совете директоров крупной строительно-инвестиционной корпорации.

Как правило, развитие девелопера начинается с работы в рамках fee-девелопмента, то есть выполнения подрядов со стороны крупных инвесторов. Со временем, девелоперский бизнес может развить самостоятельную деятельность, связанную с участием собственных средств. Соответственно, на этой стадии развитии, несмотря на возможные финансовые риски, прибыль повышается в десятки и сотни раз.

Интересные факты

ГУД NEWSкорпоративное издание гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), созданной в апреле 2002 г.
 
Известный афоризм американских девелоперов гласит: «Стоимость определяется тремя факторами местоположением, местоположением и, наконец, местоположением».

profguide.io

Кто такой девелопер простыми словами в 2023 году – Юридическая поддержка

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Девелопмент – это термин, пришедший в русский язык из английского (от development). В прямом переводе это слово означает развитие.

Если же подойти к рассмотрению с практической стороны, то этот термин относится сугубо к миру недвижимости.

Девелопмент – это коммерческая деятельность, связанная с постройкой новых зданий, реставрацией и реконструкцией (что это такое?) старых.

Конкретная цель девелопера (человека, который этим занимается, т.е. специалиста по недвижимости) — получение прибыли.

Читайте также:  Телесные Повреждения Без Вреда Здоровью В 2023 Году

Чем девелопер отличается от застройщика

Прежде всего разберемся с самим названием. Хотя слово застройщик и звучит солидно, но оно безнадёжно морально устарело. Кроме того, девелоперами называют себя не только те, кто непосредственно вкладывает деньги в строительство, но и те, кто развивают проект.

Соответственно, различают несколько видов девелопмента:

    Спекулятивный – классическая коммерческая застройка. Предприниматель вкладывает в строительство личные средства, самостоятельно нанимает специалистов, единолично принимает на себя все риски и дивиденды (что это?).

БТС-девелопмент

Тут проще всего объяснить на примере. У бизнесмена-инвестора есть, предположим, миллион долларов, но нет свободного времени. Тогда он обращается в строительную компанию и говорит: мне нужно построить небольшой торговый центр, с десятью бутиками, двумя кафе и одним продуктовым магазином.

То есть лично он ничего не разрабатывает, но называет наёмному работнику конкретные цели. В этом случае правильно сказать, что бизнесмен – инвестор, а строительная компания – БТС-девелопер.

То есть Fee-девелопер разрабатывает проект сам, как и спекулятивный, но при этом остаётся наёмным работником, как БТС.

Интересно: По отдельности описанные виды встречаются редко. Самая популярная разновидность – смешение спекулятивного и БТС девелопинга, когда инвестор (кто это?) поручает разработку проекта сторонней компании, но при этом вносит личные коррективы.

Процесс девелопмента на примере

С теорией можно разбираться бесконечно долго, поэтому рассмотрим, как конкретно проходит разработка коммерческого проекта недвижимости, именуемая девелопментом.

Этап 1. Оценка финансовой целесообразности

Основная цель девелопмента – это получение прибыли. Поэтому первым делом оценивается финансовая сторона. На деле это выглядит это так:

Информация приведена для примера и сильно упрощена.

Анализ местности и потенциальных клиентов

Всё тот же бизнесмен конкретно решил строить торговый центр в городе-миллионике. Первым делом он смотрит на местность. Для постройки недвижимости нужно много места, поэтому особое внимание обращается на заброшенные фабрики, хутора и нежилые помещения, которые можно выкупить у государства по бросовой цене.

Кроме того, параллельно с поиском места инвестор связывается со знакомыми и изучает спрос на торговые места. Предположим, он позвонил семи друзьям, двое из которых заинтересованы в открытии точек в новом торговом центре.

Собранной информации о наличии (либо отсутствии) места для строительства и заинтересованности будущих клиентов достаточно, чтобы принять решение о целесообразности строительства.

Этап 2. Проектирование

Собранной информации о инвесторах хватило. Земля куплена. Пришла очередь создавать конкретный проект. Для этого привлекаются следующие специалисты:

  1. СтроителиНа начальном этапе инженеры собирают данные о площади, составляют списки требуемых материалов и техники. Инвестор закупает материалы для фундамента и берёт в аренду технику.
  2. ЭкономистыЭкономисты анализируют поведение людей и, соответственно, считают деньги. На достроительном этапе проводится оценка населения города, делаются предварительные выводы насчёт того, какой товар будет выгоднее продавать. Более того, экономисты рассчитывают оптимальное количество вложений и составляют бизнес-план.
  3. ДизайнерыТут всё просто: дизайнеры делают наброски того, как будет выглядеть центр. Чаще всего они приходят из той же строительной компании, что и сами строители.

Этап 3. Финансирование

Если коротко, то финансирование – это именно то, что первым приходит в голову. Дядя даёт деньги и на эти деньги строится объект. Если вникнуть чуть глубже, то менеджеры и финансовый отдел договариваются со всеми остальными и перечисляют им деньги по мере строительства.

Кстати, существует несколько распространённых заблуждений, поэтому рассмотрим, чего при финансировании НЕ делают:

    Не выдают деньги на рукиИнвесторы всегда внимательно следили за своими финансами. Сейчас делать это стало особенно просто. Процесс покупки, скажем, стальной плиты выглядит так: прораб звонит на сталелитейный завод, ему отгружают плиту и выдают на руки накладную, он идёт с накладной в бухгалтерию, и уже оттуда бухгалтер (обычно доверенное лицо инвестора) переводит деньги. Возможности махинаций сводятся к минимуму.

Не создают единый финансовый аппарат

Возможность «нагреть руки» у мелких должностных лиц всё-таки остаётся, поскольку при строительстве того же торгового центра задействуется до нескольких тысяч человек. Поэтому в бухгалтерии расчёт записывается не как «зарплата Иванова, зарплата Петрова, зарплата Сидорова», а как «зарплата строителей за август».

Предположим, что 50 человек обустраивают котлован 2 месяца и получают за это по 15 000 рублей в месяц. Общая сумма зарплаты – 1 500 000 рублей. Её переводят в низкоранговый отдел бухгалтерии, который распределяет деньги. В зависимости от масштаба варьируется количество этих отсеков.

Этап 4. Строительство

Строительство состоит из двух подэтапов:

Базовое

Под базовым строительством имеется в виду очистка территории и возведение корпуса. Корпус – это пустая бетонная коробка, разделённая на отсеки. Без окон, без дверей, без плитки, краски и автоматики.

Этап 5. Сдача в эксплуатацию

Уже на этапе базового строительства девелопер подписывает долгосрочные контракты с крупными брендами. Более мелкие бизнесмены, желающие занять место в торговом центре, связываются с маклерами и также устанавливают договорённости.

Обычно двух видов:

  1. АрендаАренда может быть долгосрочной и краткосрочной. Чем дольше срок аренды, тем в меньшую сумму обойдётся каждый месяц.
  2. ПокупкаЧаще всего торговые помещения именно сдаются в аренду, но, если инвестор предложит достойную сумму, возможна и полная продажа торговой площади.

Этап 6. Эксплуатация и управление

Даже после полноценного запуска объекта девелопер продолжает контролировать свою недвижимость, искать новых партнёров, контактировать с маркетологами (кто это?) и маклерами, выплачивать зарплаты, и.т.д. Эта деятельность также относится к понятию девелопмент.

  • Интересно: в СНГ-пространстве законы в сфере девелопмента сформулированы недостаточно точно, что приводит к постоянным финансовым махинациям.
  • Кстати, в работе каждого специалиста есть много нюансов, о которых знает только сам девелопер. Что это такое простыми словами не объяснить, но если сказать максимально понятно, то:
  • каждый девелопер должен уметь крайне быстро оценивать риски и менять курс развития.

Подведём итоги

Как можно заметить, между понятиями девелопмент и строительство довольно много общего. Ещё раз пройдём по основным фактам, чтобы надолго запомнить, что именно значит этот термин:

  1. Development – это бизнес в области недвижимости, главная задача которого получение прибыли.
  2. Девелопер – это специалист по коммерческой недвижимости. Важно не путать девелопера с инвестором, так как девелопером может выступать наёмный работник.
  3. Выделяют три вида девелопмента: на собственные средства, с частичным привлечением инвестиций и только на средства инвесторов.
  4. В классической экономике выделяют шесть этапов девелопмента: анализ возможностей и покупка земли, разработка проекта, финансирование проекта, строительство объекта, сдача в эксплуатацию, послеэксплутационное обслуживание.
  5. Для занятия девелопментом необходимо иметь большой стартовый капитал либо профильное образование.

На этом краткий рассказ о девелопменте заканчивается. Для получения более подробных сведений стоит пообщаться с предпринимателями и строителями.

Кстати, просмотр видеоролика позволит ещё лучше понять смысл процесса:

Удачи вам! До скорых встреч на страницах блога KtoNaNovenkogo.ru

Эта статья относится к рубрикам:

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector