Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом. Её основные функции — следить за состоянием общего имущества и быть посредником между жильцами и поставщиками ресурсов. Но эти формулировки довольно размытые. Поэтому разберём подробнее, что означает каждая из обязанностей.
1. Содержать и ремонтировать общедомовое имущество
Есть несколько документов, которые регламентируют действия управляющей компании. Если интересно, прочитайте их целиком, чтобы ещё лучше понимать, на что вы можете рассчитывать. Они, в отличие от многих остальных нормативных актов, небольшие и понятные:
- о минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. содержания общего имущества в многоквартирном доме. и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Если разбирать подробнее, все обязанности УК можно разделить на несколько групп.
Обеспечивать надёжность и безопасность дома
УК отвечает за то, чтобы с фундаментом, стенами, перекрытиями и перегородками, крышами, подъездами было всё в порядке. Для этого она должна периодически проверять их, чтобы выяснить, нет ли коррозии на важных металлических конструкциях, не сгрызли ли короеды деревянные балки и не течёт ли крыша.
Осмотры бывают текущими и сезонными. Первые проводятся в соответствии с технической документацией. Сезонные проводятся дважды в год — весной и осенью. В случае аварии или стихийного бедствия организация также обязана провести внеочередной осмотр. В процессе представители УК должны составить список недочётов.
Разумеется, осмотром дело не ограничивается. В некоторых случаях нужен незамедлительный ремонт. Например, если в подъезде разбито окно в отопительный сезон, его надо заменить не откладывая. Быстро отреагировать также должны, когда есть риск обрушения отделки в подъезде или протекла крыша. Если проблема не требует срочного вмешательства, УК составляет план восстановительных работ.
Жильцам обязаны сообщать о планах по текущему ремонту. Результаты каждого осмотра вы можете запросить у управляющей компании. У вас также есть право потребовать компенсацию, если вы пострадали от бездействия организации. Например, из‑за протечки крыши у вас появлялось мокрое пятно на потолке.
Поддерживать работу систем и оборудования
Системы отопления, канализации, водо-, газо- и электроснабжения также в ведении УК. Именно она должна осматривать их и своевременно приводить в порядок.
Управляющая компания также несёт ответственность, если авария на коммуникациях причинила ущерб. Правда, в некоторых случаях отдельные участки сети попадают в зону ответственности владельца квартиры.
Речь идёт о сегментах, которые отрезаны от общей сети вентилем или другим отсекающим устройством. Причём за сам вентиль тоже отвечает УК.
Допустим, у вас прорвало батарею и вы залили соседей. Если на батарее есть кран, которым вы можете перекрыть поступление туда воды, то это ваша вина. Именно вы должны были обеспечить её исправность. Если вентиля нет, имущество считается общим.
А раз так, то в случае аварии на сегменте сети, который относится к общему, вы можете требовать починки от УК. Впрочем, специалиста вам могут прислать, даже если поломалось что‑то из вашего имущества. Но его услуги, скорее всего, придётся оплатить.
У аварийной службы есть регламент работы. Диспетчеру даётся 5 минут, чтобы принять звонок, и 10 минут, чтобы обработать заявку по электронной почте. Устранить протечку в системе водо- и теплоснабжения должны в течение получаса. Ещё три дня даётся на ремонт. Канализацию и мусоропровод обязаны прочистить в течение получаса.
Ремонтировать общие помещения
К ним относится всё, кроме собственно квартир: чердаки, технические этажи, колясочные, лифты и даже общие коридоры перед квартирами. Если кто‑то сломал перила или сжёг почтовые ящики, перегорела лампочка на лестничной площадке — пишите в УК, она должна это исправить.
https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=ygXGAdCa0LDQutC40LUg0JDQutGC0Ysg0JjRgdC_0L7Qu9GM0LfRg9C10YIg0KPQv9GA0LDQstC70Y_RjtGJ0LDRjyDQmtC-0LzQv9Cw0L3QuNGPINCU0LvRjyDQp9C10LPQviDQntC90Lgg0J3Rg9C20L3RiyDQmCDQmtCw0Log0J_RgNCw0LLQuNC70YzQvdC-INCh0L7RgdGC0LDQstC40YLRjCDQlNC-0LrRg9C80LXQvdGC0Ysg0JIgMjAyMyDQk9C-0LTRgw%3D%3D
Что касается более масштабного ремонта подъезда, здесь всё непросто. По закону УК должна проводить его раз в 3–5 лет. Но в случае необходимости можно попросить компанию пересмотреть срок ремонта.
Поддерживать чистоту в подъездах
УК организовывает сухую и влажную уборку. Причём в чистоте надо держать не только пол, но и перила, подоконники, окна, двери и дверные ручки. А ещё в этот раздел входит устранение грызунов и насекомых.
Работы должны проводиться с такой периодичностью:
- Влажное подметание лестничных клеток первых трёх этажей, мытьё пола в лифте — ежедневно.
- Влажное подметание всех остальных этажей — 1–3 раза в неделю.
- Мытьё остальных поверхностей лифта, кроме пола, — два раза в месяц.
- Мытьё лестничных маршей и площадок — два раза в месяц. Если в подъезде есть лифт, выше третьего этажа со шваброй следует подниматься не реже одного раза в месяц.
- Мытьё стен, дверей, перил и так далее, обметание потолков — один раз в год.
- Мытьё окон и батарей — дважды в год.
Заботиться о прилегающей территории
В обязанности управляющей компании входит убирать территорию рядом с домом от мусора и снега, вывозить отходы, мыть урны, поставленные у подъездов, следить за наличием освещения.
2. Обеспечивать связь с ресурсоснабжающими организациями
УК собирает с жильцов деньги, если те не заключили с поставщиками прямые договоры. Кроме того, именно её сотрудники должны предупреждать вас об отключениях и авариях на сетях.
Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства
Для начала стоит убедиться, что УК в курсе проблемы. Вы можете позвонить, направить обращение по почте, электронным письмом, через ГИС ЖКХ или локальный сервис вашего города. Иногда этого достаточно, чтобы к вам пришли и поменяли лампочку или почтовый ящик.
Если стандартные каналы связи не помогают, напишите жалобу на имя руководителя УК. Подготовьте два экземпляра и отнесите их лично, чтобы на вашей копии поставили отметку о том, что документ принят. Сроки, в которые УК должна отреагировать, зависят от ситуации. Но чаще всего ответ обязаны дать не более чем через 10 дней.
Что такое акт выполненных работ управляющей компании, характеристика на жильца? Какие еще документы встречаются в работе УК?
При взятии дома под свое управление представители УК в обязательном порядке подписывают акт приема-передачи. Поскольку главным предназначением УК является поддержание порядка и жизнедеятельности жилых домов, после выполнения необходимых действий УК предоставляет акт выполненных работ.
В статье мы рассмотрим правила заполнения этих актов, а также поговорим о составлении характеристики на жильца — еще одном документе, который может быть затребован от управляющей компании.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !
Какие акты составляет УК?
Работники УК оформляют огромное количество разной документации. Рассмотрим, какие виды актов подписываются в ходе обслуживания многоквартирных домов:
- Деятельность УК начинается с того, что с ней заключает договор управления застройщик или объединение собственников квартир.По акту приема-передачи МКД в управляющую компанию ей доверяются технические коммуникации и помещения общего пользования для надлежащего обслуживания специалистами.
- В соответствии с изменениями в законодательстве, УК оформляют акты выполненных работ.Эти документы подтверждают фактический объём произведённого ремонта, обслуживания, замены различных деталей и так далее.
- Если произошла какая-то авария, имуществу причинён ущерб, то данный факт также следует фиксировать актом. Примером такого документ может служить акт залития квартиры.
- При передаче многоквартирных домов управляющей компании проводится обследование всех технических помещений, чтобы в дальнейшем не возникло споров относительно их состояния. По результату осмотра составляется акт, где описывается степень износа коммуникаций и имеющиеся неисправности.
Акт приёма-передачи
Данный документ фиксирует переход в пользование и состояние имущества от одного лица другому. Например, при подписании договора на управление домом представители застройщика передают всю техническую и бухгалтерскую документацию представителям УК, чтобы последняя могла осуществлять обслуживание.
В рассматриваемом документе должно быть отражено:
- Информация о представителях заказчика (жильцов дома) и подрядчика (УК): должности, ФИО.
- Данные о предмете акта. Это может быть помещение, передаваемое для обслуживания (подземная автостоянка), или придомовая территория, где теперь будет осуществляться уборка силами УК. Следует максимально точно описать все характеристики имущества. Отмечайте, если передаются какие-либо дополнительные предметы, например, ключи от помещений.
- Информация о договоре с УК, на основании которого составлен данный акт.
- Перечень работ, для проведения которых передаётся имущество (уборка, текущий или капитальный ремонт и так далее).
- Дополнительные замечания сторон. Возможно, принимающая имущество сторона желает отметить техническое состояние получаемого объекта.
- Подписи сторон с указанием фамилий и инициалов.
Единой формы для актов приема-передачи многоквартирного дома управляющей компании на законодательном уровне не установлено. Рекомендуется вводить типовые бланки путём их разработки в качестве приложений к договору с УК.
- Скачать бланк акта приема-передачи многоквартирного жилого дома управляющей компании
- Скачать образец акта приема-передачи многоквартирного жилого дома управляющей компании
Акт приёмки выполненных работ
Подписанный акт подтверждает тот факт, что организация надлежащим образом исполнила свои обязанности и может требовать соответствующую оплату.
https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=YAHIAQE%3D
Актуальным является вопрос о том, должна ли на самом деле управляющая компания предоставлять акты выполненных работ? До февраля 2016 года УК не были обязаны заполнять подобные документы. Мотивировалось это тем, что в таком случае при производстве работ постоянно должен присутствовать представитель собственника. Например, при влажной уборке подъезда.
С другой стороны, если оформление акта о проведённых работах не требуется, то и контроль за качеством отсутствует. А оплата выставляется в соответствии с представлениями должностных лиц УК о понесённых затратах.
Как добиться перерасчета за коммунальные услуги в 2023 году: основания, документы, сроки, инстанции
Если вы не пользуетесь коммунальными услугами, вы можете за них не платить. Рассказываем, за какие услуги ЖКХ можно получить перерасчет, когда это возможно и что для этого потребуется.
Как формируется плата за услуги ЖКХ
Согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ, жильцы должны вносить плату за:
- горячую и холодную воду;
- электроэнергию;
- газ;
- теплоснабжение;
- вывоз мусора;
- канализацию.
Оплату производят по тарифам, которые установили государственные и региональные власти, а также органы местного самоуправления.
Размер платы считают по объему потребляемых услуг, сказано в ст. 157 Жилищного кодекса РФ. Для этого используют показания счетчиков. Если приборов нет, то расчет проводят по нормативам.
Если собственники многоквартирных домов не установили или не ввели в эксплуатацию общедомовой прибор учета, плату за комуслуги могут увеличить. Например, так могут сделать, если у жильцов была техническая возможность для установки прибора учетов. Если в доме сделать это невозможно, то плату за услуги на общедомовые нужды рассчитывают с повышающими коэффициентами.
Также плату за услугу могут повысить, если собственник жилого помещения 2 и более раза не пустил в жилье представителя энергоснабжающей компании, который должен проверить счетчики.
Энергоснабжающие компании могут брать с абонентов плату только за определенное количество ресурсов — по счетчику или нормативу. Стоимость ресурсов рассчитывается по тарифам. Только в редких случаях в рамках законодательства компании могут применять повышающий коэффициент.
Квитанция за коммунальные услуги: что входит в платежку и как сделать перерасчет
Что такое перерасчет
Перерасчет — это повторный расчет суммы за услуги ЖКХ с учетом новых обстоятельств.
Коммунальщики делают перерасчет, чтобы выявить и урегулировать недоплаты или переплаты. При недоплате сумму за ЖКУ в следующей платежке увеличат. При переплате — засчитают в счет будущих начислений или переведут на счет пользователя.
Перерасчет проводят управляющие компании. Основанием для этого может быть заявление жильцов или предписание контролирующих организаций.
Перерасчет возможен для следующих комуслуг:
- электроэнергия;
- газоснабжение;
- отопление;
- водоснабжение;
- вывоз мусора;
- канализация.
В каких случаях возможен перерасчет платы за жкх
Перепроверка счетчиков
Поставщик коммунальных услуг может проверить состояние приборов учета:
- исправен ли счетчик;
- не истек ли срок проверки;
- совпадают ли показания счетчиков с теми, что подают жильцы.
Если во время проверки выяснится, что прибор исправен, но при этом его показания расходятся с показаниями жильцов, плату за услугу пересчитают. В этом случае опираться будут на показания счетчиков.
При перерасчете может выясниться, что потребитель не доплатил или, наоборот, переплатил за услугу. В первом случае собственнику жилья придется доплатить, а во втором переплату зачтут в счет будущих платежей или перечислят на счет абонента.
Незаконное подключение
Если поставщик услуг обнаружит, что кто-то из жильцов подключился к инженерным системам дома без счетчика, его заставят устранить нарушение. Плату пересчитают.
https://www.youtube.com/watch?v=u1TXtDfXUAQ\u0026pp=ygXGAdCa0LDQutC40LUg0JDQutGC0Ysg0JjRgdC_0L7Qu9GM0LfRg9C10YIg0KPQv9GA0LDQstC70Y_RjtGJ0LDRjyDQmtC-0LzQv9Cw0L3QuNGPINCU0LvRjyDQp9C10LPQviDQntC90Lgg0J3Rg9C20L3RiyDQmCDQmtCw0Log0J_RgNCw0LLQuNC70YzQvdC-INCh0L7RgdGC0LDQstC40YLRjCDQlNC-0LrRg9C80LXQvdGC0Ysg0JIgMjAyMyDQk9C-0LTRgw%3D%3D
Предприимчивому жильцу доначислят плату за неучтенную комуслугу с учетом объемов коммунального ресурса. Поскольку реальные показатели потребления в этом случае уже не проверить, учтут мощность оборудования. Например, для водоснабжения учитывают пропускную способность труб и период их работы. Последний отсчитывают с момента такого подключения, указанного в акте, до устранения нарушения.
Если мощность незаконного подключения определить нельзя, плату доначислят с учетом объема потребляемых услуг. Последний определяют так: норматив умножают на 10 (повышающий коэффициент). Когда в квартире никто не живет, объем комуслуг рассчитывают по количеству собственников жилья.
Когда в ходе проверки не могут установить дату несанкционированного подключения, плату доначислят с момента предыдущей проверки прибора учета, но не больше чем за 3 месяца.
Подкрутка счетчиков
Если во время проверки компания обнаружит, что жильцы подкрутили счетчик, плату пересчитают. В этом случае норматив потребления умножат на 10. Если сведений о количестве жильцов нет, объем комуслуг посчитают по числу собственников жилья.
Перерасчет проведут с даты установки пломб на подкрученный счетчик, но не больше чем за 3 месяца.
Отсутствие жильцов
Если в квартире счетчики нельзя установить по технической причине, а жильцы уезжают на 5 и более дней, можно провести перерасчет. При этом день отъезда и день приезда не учитывают.
Когда в квартире можно установить приборы учета, но жильцы этого не делают, в перерасчете на время их отсутствия откажут. Также не будут проводить перерасчет платы на общедомовые нужды, отопление, электро- и газоснабжение для отопления.
Уменьшение количества жильцов
При переезде, смерти кого-то из членов семьи стоимость коммунальных услуг по нормативам могут пересчитать.
Некачественные услуги
Если, например, из крана вместо горячей идет слегка теплая вода или в доме больше суток нет света, плату за некачественные услуги должны снизить.
Доказать факт некачественных услуг можно показаниями свидетелей, видеозаписями или заключением эксперта.
Нет приборов учета
Если в доме установлены общедомовые приборы учета тепла, а в квартирах нет индивидуальных счетчиков, но есть распределители, то плату за отопление посчитают по среднемесячным объемам потребления за предыдущий год. Если сведений за прошлые 12 месяцев нет, посчитают по нормативам и тарифам на тепло.
Плату за отопление корректируют ежегодно. Перерасчет производят по итогам корректировки.
Получение льгот на услуги
Плату за коммуналку могут снизить, если собственник жилья вышел на пенсию, получил группу инвалидности или субсидии на оплату ЖКХ.
Льготы оформляют в отделении социальной защиты населения. Сотрудники учреждения затем передают списки льготников в организации, которые предоставляют комуслуги и начисляют плату за них.
Длительное неоказание услуги
Если какую-то услугу не оказывали долгое время, собственник жилья имеет право на перерасчет ее стоимости.
Допустимое время отсутствия какой-либо услуги:
- холодная вода или водоотведение — не более 4 часов в день единовременно и не более 8 часов суммарно за месяц;
- горячая вода — не более 4 часов в день единовременно и не более 8 часов суммарно за месяц. 24 часа подряд допустимы при аварии магистрали;
- электроснабжение — 2 часа, если есть 2 независимых резервирующих источника питания, 24 часа, если источник питания всего 1;
- газоснабжение — не более 4 часов за месяц;
- отопление в отопительный период — не более 24 часов суммарно в месяц, не более 16 часов единовременно, если температура воздуха в квартирах более 12°С. Если температура в помещении от 10 до 12°С, отопление могут отключить максимум на 8 часов единовременно. При температуре до 10°С — до 4 часов единовременно;
- вывоз твердых бытовых отходов — не более 72 часов суммарно за месяц. До 48 часов — единовременно, если среднесуточная температура воздуха ниже 5°С . До 24 часов, если среднесуточная температура воздуха выше 5°С.
Найти допустимое время для отсутствия комуслуг можно в Постановлении Правительства №354.
Как собственнику жилья получить перерасчет
В первую очередь необходимо узнать свою управляющую компанию или ТСЖ. Их название можно найти в квитанции.
https://www.youtube.com/watch?v=u1TXtDfXUAQ\u0026pp=YAHIAQE%3D
Подробная информация есть на сайте «Реформа ЖКХ». Для этого необходимо вбить адрес дома в поисковую строку на сайте. Система высветит детальную информацию о доме, а также данные обслуживающей его компании. Если нажать на название организации, высветится ее адрес, сайт, рейтинг и ФИО руководителя.
Если планируете подать заявление на перерасчет лично, уточните по телефону компании время приема граждан. Некоторые организации выделяют на это только несколько часов в неделю.
Подготовьте необходимые документы и заявление заранее.
Узнайте, стоимость каких комуслуг могут пересчитать. Если за услуги платят по счетчикам, то перерасчет не потребуется — достаточно вовремя передавать актуальные показания.
Обратите внимание, что с 1 января 2017 года перерасчет за ЖКУ в квартире без счетчика можно сделать, когда его нельзя установить по техническим причинам. Для этого у вас на руках должен быть акт обследования по п. 92 Постановления Правительства РФ №354.
Обычно это ветхие и аварийные дома.
Нельзя пересчитать плату за обслуживание общего имущества дома. Например, плату за работу домофона или систему видеонаблюдения.
Подготовьте заявление. Такой документ можно написать в свободной форме или скачать образец заявления на перерасчет коммунальных услуг здесь.
В обращении важно указать:
Если вам нужен перерасчет коммунальных услуг за период командировки, отпуска или лечения, приложите соответствующие бумаги. Например, загранпаспорт с отметками, документы из лечебного учреждения или командировочный лист.
Если вы провели все лето на даче, можно приложить справку из дачного или садового товарищества.
| Где находились | Какой документ |
| В командировку | Приказ руководителя, командировочный лист, служебная записка |
| В отпуск | Счет из гостиницы, копии билетов, турпутевки, загранпаспорт с отметками о выезде из страны и въезде |
| На даче | Справка из администрации дачного поселка, председателя СНТ или ОНТ |
| Лечение | Справка из больницы или санатория |
| Учеба | Справка из деканата (каждые полгода) |
| На военной службе | Справка из воинской части по месту службы |
| Аренда жилья в другом месте | Договор аренды, временная регистрация |
| Остальные случаи | Проездные билеты, где указано ваше имя, справка от охранной организации о том, что в квартире никого не было |
Заявление, копии документов и банковские реквизиты передайте в управляющую компанию.
Будьте готовы, что организация, которая производит перерасчет, может попросить оригиналы документов. Поэтому оригиналы лучше захватить с собой.
Заявку рассмотрят в течение 5 дней. Если вы действительно переплатили за ЖКУ, то вам вернут деньги или вычтут эту сумму из платежки на следующий месяц.
- Важно: перерасчет сделают только в том случае, если вы зарегистрированы в квартире.
- Если вам отказали в перерасчете, потребуйте письменный отказ и пожалуйтесь на действия компании в жилищную инспекцию — ее данные можно найти на сайте местной администрации, Роспотребнадзора и прокуратуры.
- Если вы, наоборот, недоплатили, недостающую сумму включат в следующую платежку.
По таким же правилам можно сделать перерасчет за время отсутствия на даче. Подготовленные бумаги в этом случае нужно подать председателю вашего товарищества.
О своем отсутствии можно сообщить до отъезда или уже после приезда. В последнем случае нужно успеть подать документы в течение 30 дней после прибытия.
Пример перерасчета
Собственник жилья уехал 1 июля в 14:00 и вернулся 10 июля в 21:00. Чтобы подтвердить свое отсутствие, он прикрепил копии билетов, бумаги о заселении в гостиницу и акт обследования квартиры, который подтверждает невозможность установки счетчиков. Управляющая компания пересчитает ему некоторые услуги за 8 дней (со 2 по 9 июля включительно). Дни отъезда и приезда не считаются.
Если бы собственник не предоставил акт обследования квартиры о том, что установить счетчики у него в жилье нельзя, в перерасчете ему бы отказали.
Как добиться перерасчета коммунальных услуг: кратко
- Помните, что перерасчет коммунальных услуг могут произвести как в вашу пользу, так и пользу коммунальщиков.
- Пересмотреть стоимость комуслуг могут, когда вы зарегистрированы в этом жилье.
- Если в квартире есть счетчики, то заявление на перерасчет в ваше отсутствие не потребуется — цифры на приборах учета за период вашего отъезда не изменятся.
- Перерасчет стоимости ЖКУ производится только на период отсутствия в 5 и более дней.
- Определите услуги, по которым вы можете произвести перерасчет.
- Подготовьте документы, которые подтверждают основания для перерасчета. Это могут быть командировочный лист, свидетельство о разводе, свидетельство о смерти члена семьи, справка о назначении льготы, временная регистрация, заключение эксперта о некачественной услуге и так далее. Уточнить документы именно в вашем случае можно в вашей управляющей компании или ТСЖ, непосредственно у ресурсоснабжающей организации.
- Напишите и подайте заявление на перерасчет. В нем нужно указать данные заявителя и компании, просьбу произвести перерасчет и указать перечень прилагаемых документов.
- Оплатить услуги ЖКХ можно картой с кэшбэком — в этом случае вы получите процент от уплаченной суммы назад. Посмотреть дебетовые карты с кэшбэком можно здесь.
Нормативно-правовые акты за первое полугодие 2023 года
Читайте, какие нормативно-правовые акты в жилищно-коммунальное сфере изменились к концу первого полугодия 2023 года. В работе у законодателей ещё множество инициатив в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Выбор управляющей организации и управление домами после отказа в продлении лицензии
Перелицензирование стало одним из главных событий I полугодия 2023 года. Не все компании благополучно продлили лицензии. Для урегулирования сферы управления домами в такой ситуации депутаты Государственной Думы РФ разработали и уже приняли в первом чтении законопроект № 321568-8 с изменениями в части 3 статьи 199 Жилищного Кодекса РФ.
Организации, которые не прошли перелицензирование, продолжат управлять многоквартирным домом в соответствии со статьей 200 Жилищного Кодекса РФ до смены способа управления домом, выбора новой компании на общем собрании собственников или на конкурсе, до назначения временной управляющей организации.
Ещё один проект нормативно-правовой акт, важный для управляющих организаций, – законопроект № 201813-8. В нём прописан запрет на смену управляющей организации чаще одного раза в год, если на это нет уважительной причины. Документ также принят в первом чтении.
Правила проведения ОСС, кворумы по отдельным вопросам и полномочия председателя Совета МКД
В течение шести месяцев обсуждались многочисленные инициативы по изменению нормативно-правовых актов о проведении общих собраний собственников. Часть из них сразу была отклонена. Сейчас на рассмотрении Государственной Думы РФ находятся законопроекты:
- № 265996-8, нормы которого ужесточат требования к проведению и оформлению результатов общих собраний в многоквартирном доме. Например, итоги общего собрания собственников будут доводиться до всех помещений путём их размещения в местах общего доступа с расшифровкой результатов по квартирам.
- № 285045-8 – его авторы предлагают для борьбы с подделкой протоколов собрания ввести обязательную идентификацию администраторов, в том числе юридических лиц. Документ принят в первом чтении.
- № 309789-8 с инициативой изменить статью 40 Жилищного Кодекса РФ и упростить согласование перепланировки квартиры. Авторы документа предложили прописать в части 3, что владельцам квартир не нужно получать согласие собственников при объединении лоджии и комнаты с сохранением подоконного блока.
- № 342275-8 с предложением отменить требование получать на общем собрании согласие всех собственников для уменьшения общего имущества.
Также законодатели предложили дать председателю Совета многоквартирного дома полномочия по решению общего собрания собственников представлять интересы соседей в суде без дополнительных доверенностей.
Закупки материалов, ремонт домов-памятников и МКД, построенных поэтапно
Несовершенство норм законодательства в сфере капитального ремонта также множит инициативы по его изменению и усовершенствованию. В первом чтении приняты законопроект № 253077-8 о централизованных закупках материалов для капитального ремонта МКД и законопроект № 260059-8, уточняющий сроки начала уплаты взносов на капитальный ремонт в домах, построенных поэтапно.
Порядок и сроки составления и подписания акта приёмки выполненных работ
11.03.2016
Порядок актирования выполненных работ между УК и собственниками помещений в МКД
Порядок составления и подписания акта приёмки выполненных работ прописан в Гражданском и Жилищном Кодексах РФ. К ним и обратимся за помощью и разъяснениями. Но прежде, чем докопаться до сути вопроса, необходимо углубиться в данную проблему.
Начать нужно с того, что в договоре управления МКД не прописан порядок актирования выполненных работ. В нём лишь говорится о порядке осуществления контроля собственниками помещений в доме за выполнением УК работ и оказанием услуг по договору управления (ст.162 ЖК РФ).
Но контроль собственников за выполнением обязательств УК по договору управления не имеет ничего общего с приёмкой выполненных работ. Это следует помнить и управляющей организации, и собственникам помещений в МКД.
Договор управления МКД представляет собой смешанный тип договорных обязательств между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, которая выполняет работы по содержанию дома и оказывает услуги по управлению и текущему ремонту общего имущества МКД на возмездной (платной) основе (п.3 ст.421 ГК РФ).
Согласно ст.779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель в лице УК берёт на себя обязательства по заданию заказчика в лице собственников выполнять работы по содержанию общего имущества МКД за определённую плату. Заказчик в лице собственников помещений по этому же договору обязуется оплатить выполняемые УК работы.
Согласно ст.702 ГК РФ, работы по текущему ремонту общего имущества в МКД относятся к договору строительного подряда. По этому договору подрядчик обязуется выполнить работы по заданию заказчика и предъявить ему результат. Заказчик же, в свою очередь, по договору подряда обязуется принять выполненные работы и оплатить их.
Таким образом, приёмка выполненных работ по акту является не правом, а обязанностью заказчика, то есть, собственников помещений в МКД. Это к вопросу о том, что некоторые управляющие организации считают, якобы нельзя заставить собственников подписать данный акт, поскольку они не обязаны его подписывать.
Но Гражданский Кодекс РФ нам чётко прописал, что собственники не имеют право, а обязаны подписывать акт приёмки выполненных работ, когда представители управляющей организации приносят его на подпись.
Контроль за выполнением работ УК по договору
Прежде всего, нужно отметить, что во избежание недоразумений между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией порядок осуществления контроля за выполнением УК взятых на себя обязательств необходимо чётко прописать в договоре управления.
Но, как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев данный пункт в договоре управления МКД не прописывается, из-за чего впоследствии возникают различные спорные ситуации.
В таком случае ст.748 ГК РФ нам говорит, что заказчик имеет право контролировать процесс, сроки и качество выполняемых работ, но не вправе вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя (УК или подрядной организации). Аналогичные положения содержатся и в Правилах содержания общего имущества МКД (ПП РФ №491).
Поэтому, если собственник вам говорят, что не будут подписывать, так как хотят проверить сметную и фактическую стоимость строительных материалов либо самих работ, то они не имеют на это право. Собственники не могут проверять финансовую сторону вопроса. Они вправе только контролировать качество выполняемых работ.
Если в процессе выполнения работ заказчик обнаружит несоответствие заявленным нормам, дефекты или неисправности, то он должен немедленно сообщить об этом исполнителю в лице УК или подрядчика. В противном случае впоследствии заказчик работ теряет право ссылаться на обнаруженные дефекты, так как вовремя не заявил о них.
Ответственность УК за некачественные работы
Если в процессе работ собственники выявили ненадлежащее их качество и вовремя заявили об этом, то они могут потребовать уменьшения стоимости выполненных работ (ст.723 ГК РФ). Чтобы для УК или подрядной организации наступила ответственность за некачественные работы, собственники должны выявить недостатки и заактировать сей факт.
В течение 6 месяцев с момента обнаружения дефекта собственники имеют право подать в свою управляющую организацию письменное заявление о перерасчёте (Приложение к ПП РФ №491).
Иными словами, сначала нужно выявить дефект и заактировать его, а потом на основании акта писать в УК, а не наоборот. То есть, у собственников не получится такая схема, что спустя месяц или два они решат сделать перерасчёт за неубранный вовремя или плохо убранный подъезд, составив акт с опозданием.
Акт о выявленных нарушениях составляется и подписывается в присутствии представителя УК и уполномоченного собственника помещений в МКД либо председателя совета дома (ПП РФ №354). Выходит, что если нет акта о выявленных нарушениях, значит нет и самого дефекта. Из этого следует, что нет акта о дефектах — нет перерасчёта.
Причём, перерасчёт делается только за период с момента составления акта о ненадлежащем качестве выполненных работ по дату составления акта об устранении выявленных нарушений (пп.111,112 ПП РФ №354).
Можно отметить следующие важные моменты:
- собственники помещений в МКД могут на правах заказчика контролировать выполнение работ и услуг, оказываемых УК по договору;
- при выявлении дефекта или ненадлежащего качества выполняемых работ должен быть сразу же составлен соответствующий акт и подписан в присутствии собственников и представителей УК;
- с момента составления и подписания акта о выявлении нарушений собственники имеют право в течение 6 месяцев в письменной форме потребовать от своей управляющей организации перерасчёта за выполненные ненадлежащим образом работы;
- при отсутствии вовремя и грамотно составленного акта о выявлении нарушений УК вправе отказать в произведении перерасчёта за выполненные работы.
Кто должен подписывать акт приёмки выполненных работ от имени собственников помещений в МКД
Жилищный Кодекс РФ нам говорит, что сторонами подписания договора управления МКД являются собственники помещений в доме и управляющая организация (п.2 ст.162 ЖК РФ).
Также по жилищному законодательству собственники обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома и его председателя для осуществления контроля за выполнением взятых УК по договору обязательств.
Совет дома осуществляет контроль за выполнением работ и оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ).
При этом, в перечень полномочий совета дома не входит функция подписания актов приёмки выполненных УК работ. Таким образом, члены совета МКД равно как и остальные собственники помещений в доме не имеют право подписывать данный акт.
Таким правом обладает только председатель совета МКД либо избранный на общем собрании и уполномоченный на то собственник от лица всех владельцев помещений в доме. Согласно пп.4 п.8 ст.161.1 ЖК РФ избранный из числа членов совета МКД председатель обладает правом:
- контролировать выполнение работ и оказание услуг УК по договору правления;
- подписывать акты приёмки выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме;
- подписывать акты о выполнении работ и оказании услуг ненадлежащего качества по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме.
При этом, председатель совета дома не имеет право, а обязан подписывать акты приёмки выполненных работ с управляющей организацией от лица всех собственников помещений в МКД.
Если же работы выполнены надлежащим образом, актов о выявленных нарушениях не составлялось и претензии в УК не поступали, но председатель совета дома либо уполномоченное на общем собрании собственников лицо не хочет подписывать акт приёмки, то он считается подписанным в одностороннем порядке.
Любой собственник от лица всех владельцев помещений в МКД не может подписывать акт приёмки выполненных работ, не имея доверенности или решения ОСС (ст.160, п.1 ст.182, ст.185 ГК РФ).
Таким образом, можно сделать следующее заключение:
- акт приёмки выполненных работ должен быть подписан управляющей организацией в лице исполнителя и председателем совета МКД либо уполномоченным ОСС собственником в лице заказчика (ст.753 ГК РФ);
- никто из собственников помещений в МКД без доверенности либо решения ОСС не может подписывать акты приёмки выполненных работ от лица всех владельцев помещений в МКД;
- подписывать акты приёмки выполненных работ может только председатель света МКД либо уполномоченный решением ОСС собственник из числа владельцев помещений в доме;
- без выбора председателя либо уполномоченного лица собственники помещений в МКД лишают себя права подписывать акт приёмки выполненных работ, но оставляют за собой право контролировать процесс их выполнения;
- при отсутствии акта о выявленных в ходе выполнения работ нарушениях и в случае отказа председателя совета дома либо уполномоченного решением ОСС собственника подписывать акт приёмки выполненных работ документ считается подписанным в одностороннем порядке.
Сроки подписания акта приёмки выполненных работ
В Приказе Минстроя сроки подписания акта приёмки выполненных работотсутствуют и прямого указания на примерный период отсутствует.
Такие работы и услуги, как управление домом и содержание общего имущества в МКД заактировать попросту невозможно из-за частоты периодичности их выполнения.
Что касается текущего ремонта, то тут всё проще, поскольку акт приёмки выполненных работ сдаётся по факту их окончания.
Поэтому оптимальными сроками подписания актов приёмки работ по содержанию общего имущества в МКД является ежемесячный период, то есть каждый месяц. Оптимальным сроком подписания акта приёмки выполненных работ по текущему ремонту является 1 раз в год или по факту их окончания.
Если председатель совета дома или уполномоченный решением ОСС собственник отказывается подписывать акт, но при этом никаких письменных претензий или актов о выявленных нарушениях в УК не поступало, то документ считается подписанным в одностороннем порядке. Единственное, нужно будет сделать пометку об отказе подписания акта приёмки выполненных работ заказчиком от лица собственников.
Ооо ук "атал"
- ПИСЬМО МЕСЯЦА
- Не все напоказ: какие документы вы не обязаны предоставлять собственникам
- «Группа собственников в нашем доме пытается совершить рейдерский захват дома.
- Они запрашивают у ТСЖ первичные документы бухучета: чеки на материалы, договоры, акты с подрядчиками.
- Хотят показать, что мы якобы завышаем сметы, подписываем акты по невыполненным работам.
- Расскажите, какие документы мы должны предъявить, а какие нет?»
- На вопрос отвечает Мария Анестратенко, ведущий эксперт в сфере ЖКХ
- Действительно, собственники помещений в МКД часто запрашивают документы, которые вы не обя-заны предъявлять.
- В ответе мы рассмотрим обязанность по предоставлению информации в рамках финансово-хозяй-ственной деятельности, объем таких сведений и то, как суды мотивируют отказ в выдаче собственникам помещений излишне запрашиваемых документов.
- Предоставление информации органам власти и надзорным инстанциям мы не рассматриваем.
Какую информацию о финансово-хозяйственной деятельности раскрывать обязательно
Вы обязаны раскрывать информацию, предусмотренную ч. 10 или ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ, в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2014 № 263‑ФЗ. Сюда относится общая информация об УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности:
- · годовая бухгалтерская отчетность, бухгалтерский баланс и приложения к нему;
- · сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению МКД, и расходах, понесенных в связи с их оказанием;
- · сметы доходов и расходов ТСЖ, ЖК, ЖСК, отчеты об их выполнении.
Это установлено п. 3 Стандарта раскрытия информации, утв. постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 (далее — Стандарт). Аналогичные нормы закреплены приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016.
Собственники помещений вправе запросить у УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК информацию, предусмотренную ч. 10 или ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ.
В ТСЖ собственники помещений, независимо от членства, имеют право ознакомиться с бухгалтерской (финансовой) отчетностью, сметами доходов и расходов на год, отчетами об исполнении таких смет, аудиторскими заключениями и иными внутренними документами товарищества, предусмотренными ЖК РФ, уставом и решениями общего собрания членов ТСЖ. Это установлено ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ.
Если собственники помещений просят представить первичные учетные документы, вы вправе отказать, при условии что договором управления, уставом ТСЖ, ЖК, ЖСК или решением общего собрания не установлено иное.
К примеру, если в договоре управления или уставе указано, что собственники помещений вправе ознакомиться с договорами подряда, актами выполненных работ, оказанных услуг по ним или первичными учетными документами, то вы обязаны предоставить им такую возможность.
Формы раскрытия информации о финансово-хозяйственной деятельности утверждены приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 и приказом Минстроя России от 22.12.2014 № 882/пр.
Так называемые первичные учетные документы не входят в перечень сведений, перечисленных в утвержденных формах раскрытия информации.
Какие документы мы называем первичными учетными документами
Договор, счет на оплату, акт выполненных работ, товарная накладная — это самые распространенные первичные учетные документы.
«Первичка» оформляется при совершении сделок, событий, операций, которые влияют на финансовое положение экономического субъекта, финансовый результат его деятельности или движение денежных средств.
Обязательные формы и перечень «первички» для юридических лиц отсутствуют. Их самостоятельно определяет каждый хозяйствующий субъект — юридическое лицо или ИП. Такое правило установлено ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402‑ФЗ «О бухгалтерском учете».
Законодательством не установлена обязанность УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК предоставлять собственникам помещений в МКД доступ к первичным учетным документам.
ПРИМЕР
Суды не обязывают предъявлять собственникам документы первичного учета
Истцу отказано в удовлетворении требований, так как из анализа положений законов следует, что члены и не являющиеся членами ТСЖ собственники правом ознакомления с первичными документами бухгалтерского учета не обладают (апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 19.05 2014 по делу № 33—6756/2014).
Кому предоставляется информация о финансово-хозяйственной деятельности
Сведения, которые вы размещаете на информационных стендах и в интернете, предназначены для неограниченного круга лиц.
Информацию в письменном или электронном виде вы обязаны предоставить только потребителю по запросу. Потребителями по Стандарту (п. 6) являются граждане и организации — собственники и наниматели помещений в МКД. Всем остальным вы вправе отказать.
Если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в сети Интернет или в официальных печатных изданиях, то вы вправе, не раскрывая ее, сообщить адрес указанного сайта или наименования и реквизиты печатных изданий, где размещена эта информация (п. 17 Стандарта).
Также Стандартом прямо не предусмотрена обязанность УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК по изготовлению и выдаче копий документов по письменному запросу.
Мы рекомендуем все же придерживаться принципов разумности. Да, вы не обязаны предоставлять документы, например, тем, кто прописан в помещении, но не является собственником. Не должны изготавливать для кого-то копии документов. Но если в каком‑то конкретном случае вас это не затруднит, то сделайте это, пожалуйста.
ТОНКОСТЬ
Это вы можете не показывать собственникам
Вы не обязаны показывать собственникам помещений в МКД:
— сведения о движении денег по счетам.
Истцу отказано в предоставлении сведений о движении денежных средств по банковскому счету ТСЖ. Основание — запрошенная информация выходит за рамки информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, предусмотренной ч. 10 ст. 161 ЖК РФ и п. 9 Стандарта.
В пункте 5 ПБУ 4/99 указано, что бухгалтерская отчетность состоит из бухгалтерского баланса, отчета о прибылях и убытках, приложений к ним и пояснительной записки, а также аудиторского заключения, если организация подлежит обязательному аудиту (апелляционное определение Свердловского областного суда от 16.08.2016 по делу № 33-13984/2016);
Истцу отказано в удовлетворении исковых требований. Основание — ответчик не обязан предоставлять ведомости по зарплате, поскольку это не предусмотрено Стандартом (апелляционное определение Саратовского областного суда от 17.12.2014 по делу № 33—7126/2014);
— локальный сметный расчет на ремонт чего‑либо, сертификаты используемых материалов, договоры подряда.
Истцу отказано в предоставлении локального сметного расчета на ремонт подъезда, сертификата соответствия используемых материалов, договора подряда. Основание — это не предусмотрено Стандартом. Стандартом установлен исчерпывающий перечень информации, подлежащей раскрытию, в том числе по запросам заинтересованных лиц.
Закон не устанавливает обязанность УО по предоставлению (выдаче) копий документов собственникам на основании их обращений, закрепляя при этом право указанных лиц на ознакомление с требуемой информацией (апелляционное определение Свердловского областного суда от 03.06.2016 по делу № 33-9206/2016).