Досрочное Расторжение Договора Аренды В 2023 Году

При досрочном прекращении договора аренды по ФСБУ 25­/2018 в программе 1С остается сальдо по счету 76.07. Узнайте, как правильно отразить досрочное списание обязательств и ППА в программе.

Содержание

• Списание обязательств по аренде
• Списание ППА

01 июня Организация заключила договор аренды офиса на 1 год с пролонгацией.

Арендная плата составляет 86 400 руб. в месяц (в т. ч. НДС 20%) и вносится авансом до 5 числа текущего месяца.

• Организация на момент заключения договора предполагает арендовать офис на протяжении 2 лет.
• 19 ноября принято решение о расторжении договора аренды с 1 января следующего года.
• Организация вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета и не применяет дисконтирование по ФСБУ 25.
• В учетной политике по БУ на 2021 установлено, что ФСБУ 25 применяется досрочно с 2021 года.

Пошаговая инструкция оформления примера. PDF

Дата	Дебет	Кредит	Сумма БУ	Сумма НУ	Наименование операции	Документы (отчеты) в 1С
Дт	Кт
Изменение условий аренды
18 ноября	26	02.03	75 130,43	Начисление амортизации	Изменение условий аренды
76.07.1	01.03	1 224 000	Уменьшение стоимости ППА и арендных обязательств в БУ
76.07.1	01.К	1 224 000	Уменьшение суммы будущих арендных платежей в НУ
76.07.1	76.07.9	224 800	Уменьшение арендных обязательств в части НДС
Списание ППА по окончании договора аренды
31 декабря	26	02.03	128 347,83	Начисление последней амортизации	Списание ОС
26	01.К	72 000	72 000	Признание расходов по арендным платежам в НУ
02.03	01.09	504 000	Списание накопленной амортизации
01.09	01.03	504 000	Списание остаточной стоимости ППА
01.09	01.К	Технические проводки
91.02	01.09

Списание обязательств по аренде

На дату принятия решения о досрочном расторжении договора аренды в ОСВ по счету 76.

07 «Расчеты по аренде» отражается остаток обязательств, рассчитанный исходя из первоначально предполагаемого срока аренды.

Так как договор расторгается досрочно, остаток обязательств подлежит корректировке. Он должен составить сумму арендных платежей до даты окончания договора (в нашем примере — до 31 декабря).

Оформите документ Изменение условий аренды в разделе ОС и НМА.

Документ Изменение условий аренды должен быть создан ранее месяца, в котором заканчивается договор аренды (поле Дата окончания). Например, договор оканчивается 31 декабря. Документ формируется в ноябре или ранее (в нашем примере — на дату принятия решения о расторжении арендного договора).

Укажите:

• Дата окончания — новая дата окончания договора аренды, не ранее следующего месяца (в нашем примере 31 декабря);
• Сумма остатка — сумма арендных обязательств исходя и оставшегося срока аренды (в нашем примере — ноябрь и декабрь: 86 400 * 2 = 172 800 руб. в т. ч. НДС).

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

• Дт 26 Кт 02.03 — начисление амортизации за текущий месяц в БУ;
• Дт 76.07.1 Кт 01.03 — уменьшение стоимости ППА вследствие сокращения срока аренды;
• Дт 76.07.1 Кт 01.К — уменьшение суммы будущих арендных платежей в НУ;
• Дт 76.07.1 Кт 76.07.9 — уменьшение арендных обязательства в сумме НДС.

После проведения документа сумма обязательств и НДС по обязательствам отражается в ОСВ по счету 76.07 «Расчеты по аренде» исходя из нового срока аренды.

Списание ППА

Стоимость ППА отражается с учетом изменения арендных обязательств. Это можно проверить через отчет Анализ субконто Основные средства за проверяемый период с отбором по объекту аренды в разделе Отчеты – Стандартные отчеты.

По окончании договора расчеты с арендодателем должны быть завершены, по счету 76.07 «Расчеты по аренде» на момент прекращения договора не должно быть остатков.

1. Спишите с учета ППА документом Списание ОС в разделе ОС и НМА.
2. 
3. Добавьте ППА из справочника Основные средства и укажите Причину списания — например, Окончание договора аренды (создайте аналитику самостоятельно).

Проводки по документу

Документ формирует проводки:

• Дт 26 Кт 02.03 — последнее начисление амортизации;
• Дт 26 Кт 01.К — последнее списание услуг аренды в НУ;
• Дт 02.03 Кт 01.09 — списание накопленной амортизации для определения остаточной стоимости;
• Дт 01.09 Кт 01.03 — списание первоначальной стоимости для определения остаточной стоимости;
• Дт 01.09 Кт 01.03 — в текущем релизе при отсутствии суммы к округлению формируются пустые проводки, на общий результат это не влияет;
• Дт 91.02 Кт 01.09 — в текущем релизе при отсутствии суммы к округлению формируются пустые проводки, на общий результат это не влияет.

• Для контроля отражения операций в БУ и НУ используйте отчет Анализ субконто Основные средства за проверяемый период с отбором по объекту аренды в разделе Отчеты – Стандартные отчеты.
• 
• Итоговое сальдо по всем счетам учета ППА должно быть равно нулю.

Подписывайтесь на наши YouTube и Telegram чтобы не пропустить важные изменения 1С и законодательства

Помогла статья?

Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 14 дней бесплатно

Образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды 2023 года. Бланк для скачивания | Администрация Октябрьского сельского поселения

Если вам как арендодателю или арендатору необходимо расторгнуть договор аренды по законным основаниям, вы можете воспользоваться образцом соглашения о досрочном расторжении договора аренды. Этот документ поможет вам урегулировать отношения между вами и квартирантом в случае, если необходимо досрочно прекратить существующий договор аренды.

Досрочное расторжение договора аренды может быть проинициировано как арендодателем, так и арендатором, если имеются достаточные законные основания для такого решения.

Например, арендодатель может расторгнуть договор аренды, если арендатор нарушает условия договора или не выполняет свои обязательства.

Арендатор, seinerseits, может инициировать досрочное расторжение договора, если у него возникают законные основания для прекращения аренды, например, в случае серьезного повреждения жилого помещения или несанкционированного вторжения в его частную жизнь.

С помощью нашего образца соглашения о досрочном расторжении договора аренды 2023 года вы сможете решить все спорные вопросы и урегулировать отношения с квартирантом. Воспользуйтесь бланком для скачивания и подписания соглашения, чтобы обеспечить честное и справедливое расторжение договора аренды.

Образец соглашения о досрочном расторжении договора аренды 2023 года

Досрочное расторжение договора аренды квартиры может произойти при наличии законных оснований и договоренности между арендодателем и арендатором. Если вы, как квартирант, желаете расторгнуть договор аренды, то вы должны соблюдать следующие шаги:

1. Сначала вам необходимо обратиться к арендодателю с просьбой о досрочном расторжении договора аренды. Лучше всего это сделать в письменной форме.
2. В вашем обращении укажите причины, по которым вы хотите досрочно расторгнуть договор аренды. Одной из возможных причин может быть изменение ваших жизненных обстоятельств, которые могут влиять на вашу способность выполнять условия договора аренды.
3. Укажите предложение о согласовании условий расторжения договора аренды, таких как оплата оставшейся суммы арендной платы или компенсация арендодателю за потенциальные убытки.
4. Предложите арендодателю определенные даты, когда вы планируете покинуть арендуемую квартиру.
5. Сделайте копию вашего обращения о досрочном расторжении договора аренды для себя на случай, если понадобится подтверждение отправки и получение этого обращения.

После того, как вы отправили свое обращение, арендодатель должен рассмотреть ваш запрос и сообщить вам свое решение. Если арендодатель соглашается на досрочное расторжение договора аренды, то он должен предоставить вам подтверждение официального расторжения.

В случае, если арендодатель отказывает вам в досрочном расторжении договора аренды, вы можете обратиться к юристу или консультанту по аренде жилья, чтобы узнать о ваших законных правах и возможных дальнейших действиях.

Важно помнить, что досрочное расторжение договора аренды возможно только при наличии законных оснований и согласия обеих сторон — арендодателя и арендатора.

Бланк для скачивания

Если вы решили досрочно расторгнуть договор аренды, ниже представлен бланк соглашения о досрочном расторжении договора аренды. Этот бланк может быть использован в случае, когда инициируется одной из сторон — арендодателем или арендатором.

Как правило, досрочное расторжение договора аренды возможно только при наличии законных оснований, таких как:

• Невыполнение условий договора аренды одной из сторон;
• Неуплата арендной платы;
• Грубое нарушение правил пользования арендуемым помещением;
• Допущение ущерба или порчи арендованного имущества.

Если у вас имеются законные основания для досрочного расторжения договора аренды и вы хотите воспользоваться этим бланком, вам необходимо:

1. Заполнить все необходимые поля в бланке, указав информацию о договоре аренды и о сторонах;
2. Ознакомиться со всеми пунктами соглашения и убедиться в том, что они соответствуют вашим интересам;
3. Подписать соглашение о досрочном расторжении договора аренды с другой стороной.

Бланк для скачивания соглашения о досрочном расторжении договора аренды представлен ниже:

Вы можете выбрать нужное вам расширение файла, скачать бланк и заполнить его в соответствии с вашими потребностями.

Законные основания для расторжения

Для того чтобы досрочно расторгнуть договор аренды, необходимо иметь законные основания. Хотя конкретные причины могут варьироваться в зависимости от юрисдикции, обычно существуют универсальные основания, позволяющие сделать это.

Договор аренды может быть расторгнут, если условия его нарушены квартирантом. Например, если квартирант не выполняет свои обязанности, не уплачивает арендную плату или повреждает имущество.

Расторжение договора аренды может быть инициировано обеими сторонами. Так, арендодатель может потребовать расторжения договора, если вы нарушаете условия аренды или задерживаете оплату.

Кроме того, в некоторых случаях договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. В этом случае расторжение должно быть оформлено в письменной форме и подписано обеими сторонами.

Если расторжение договора аренды происходит по инициативе арендодателя, то в зависимости от законодательства могут предусматриваться определенные сроки уведомления для квартиранта. Например, арендодатель должен уведомить квартиранта за определенное количество дней до желаемой даты расторжения.

Если вы как квартирант желаете расторгнуть договор аренды, вы можете сделать это, если есть уважительная причина, такая как необходимость переезда по работе или смена личных обстоятельств. Опять же, в этом случае, обычно необходимо соблюдение определенного срока уведомления и оформление расторжения в письменной форме.

В общем, законные основания для расторжения договора аренды очень индивидуальны и зависят от конкретных обстоятельств. Лучше всего обратиться к юристу или изучить местное законодательство, чтобы убедиться в том, что вы действуете в соответствии с законом при расторжении договора аренды.

Если вы квартирант

Если вы являетесь квартирантом, то при досрочном расторжении договора аренды вы должны учитывать следующие основания и процедуры.

• Если вы хотите досрочно расторгнуть договор аренды, необходимо ознакомиться с условиями и сроками расторжения, указанными в самом договоре аренды. Обычно досрочное расторжение возможно при наличии уважительных оснований, например, если вы получили предложение о работе в другом городе или стране.
• Для инициирования процедуры досрочного расторжения договора аренды, обратитесь к вашему арендодателю с письменным уведомлением. Уведомление должно содержать информацию о причине, по которой вы желаете досрочно расторгнуть договор, а также дату, с которой вы планируете освободить квартиру.
• Согласно условиям договора, вы можете обязаны оплатить штраф за досрочное расторжение или возместить арендодателю убытки, которые он понесет в связи с вашим расторжением договора аренды. Такие условия должны быть указаны в договоре аренды.

Если вы планируете досрочное расторжение договора аренды, важно быть готовым к тому, что ваш арендодатель может иметь свойство отказаться от досрочного расторжения, особенно если нет уважительных оснований для такого расторжения.

Таким образом, при досрочном расторжении договора аренды вам следует соблюдать условия и процедуры, указанные в самом договоре, и быть готовыми к возможным ограничениям или выплатам. Как всегда, лучше всего обратиться к юристу или специалисту в области арендных отношений для получения конкретной юридической консультации.

Как инициируется расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды является процессом прекращения действия арендного договора до истечения установленного срока. Это может происходить как по инициативе арендатора, так и по инициативе арендодателя, если имеются законные основания для расторжения.

Если вы, как арендатор, решаете инициировать расторжение договора аренды, вам необходимо убедиться, что у вас есть законные основания для этого. Законные основания могут быть различными в зависимости от страны и местных законов, но в общем случае они включают:

• Нарушение условий договора аренды арендодателем;
• Невозможность использования арендованного помещения по причинам, не зависящим от арендатора;
• Нарушение арендодателем обязательств, предусмотренных договором;
• Прекращение деятельности арендодателя;
• Иные законные основания, предусмотренные местными законами.

При инициировании расторжения договора аренды необходимо уведомить арендодателя о вашем намерении. Это можно сделать путем написания письма или передачи устного уведомления. В уведомлении следует указать причины расторжения и предложить конкретные условия прекращения договора, как например, срок окончания аренды или порядок возврата залога.

После того, как вы инициировали расторжение договора аренды, арендодателю необходимо обратиться в суд для официального признания прекращения арендного договора. В суде будет рассматриваться ваше заявление о расторжении и предоставленная документация о законности оснований и условий расторжения.

Не забывайте, что процесс расторжения договора аренды может различаться в зависимости от конкретных условий и законодательства вашей страны. Поэтому всегда рекомендуется обратиться к юристу или специалисту по аренде недвижимости для получения консультации и помощи в процедуре расторжения договора аренды.

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения — Контур.Бухгалтерия

Если вы заключали с собственником договор аренды помещения под офис, склад или магазин, а потом хотите досрочно аренду прекратить — нужно составить и подписать соглашение об этом, иначе старый договор продолжит действовать. Расскажем, как составить документ и что учесть.

Арендаторы прекращают пользоваться помещением по разным причинам. Кофейне может понадобиться зал побольше или поменьше, репетитор может перевести учеников в Zoom и отказаться от кабинета. Но просто передать ключи хозяину и перестать платить за аренду — рискованное решение.

Договор аренды заключается на конкретный срок или действует бессрочно, и пока он действует, арендатор обязан платить за помещение.

При этом неважно, занимает он площади или освободил их (информписьмо ВАС РФ №66 от 11 января 2002).

Так что арендодатель может удержать из депозита или потребовать в суде плату за все месяцы аренды до официального расторжения договора, а также пени и штрафы за невыполнение договора (ст. 393 и 393.1 ГК РФ).

Иногда арендатору приходится платить неустойку за прекращение аренды без веской причины (ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определение ВС РФ № 305-ЭС15-6784 от 3 ноября 2015). Если в вашем договоре есть такой пункт, то придется платить «отступные» арендодателю.

Пример. Арендатор подписал договор об аренде магазина в торговом центре, но дело не пошло, и спустя месяц он направил администрации ТЦ соглашение о прекращении аренды.

Но арендодатель отклонил документ, так как по договору арендатор может прекратить договор, только если магазин не пригоден для работы, а с ним все в порядке. В иных случаях нужно заплатить неустойку — 30 000 рублей.

Предприниматель проигнорировал возражение. 

ТЦ вскоре обратился в суд. Суд встал на сторону арендодателя, в итоге предприниматель заплатил 30 000 рублей неустойки, еще 45 000 рублей аренды, 10 000 рублей пеней и 15 000 штраф за нарушение правил ТЦ.

Когда прекращают договор аренды

Договор аренды расторгают досрочно, чтобы официально прекратить взаимные обязательства: вы как арендатор больше не обязаны вносить арендные платежи, арендодатель не обязан предоставлять помещение. Это можно сделать такими способами:

• по желанию одной стороны: это происходит, если договор аренды бессрочный, тогда арендатор (или арендодатель) предупреждает другую сторону о прекращении аренды помещения за 3 месяца (ч. 2 ст. 610 ГК РФ); при срочном договоре это можно сделать, только если в нем есть пункт о такой возможности (ч. 2 ст. 460, п. 6 ст. 620 ГК РФ);
• по взаимному согласию сторон: все происходит добровольно, соглашение подписывают обе стороны (ч. 1 ст. 450 ГК РФ);
• по решению одной из сторон через суд: если в договоре аренды прописан срок, он еще не истек, одна сторона хочет договор прекратить, но не может договориться с контрагентом (ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Гражданский кодекс поясняет, в каких случаях каждая из сторон могут расторгнуть договор по суду (ст. 620 ГК РФ, п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Арендодатель может прекратить соглашение:

• если не получает платежи за помещение 2 месяца и дольше; 
• если по договору арендатор обязан проводить капремонт помещения, но не делает этого; 
• если по вине или из-за попустительства арендатор помещению наносится ущерб.

Арендатор может расторгнуть договор:

• если получил помещение с очевидными недостатками, которые не обнаружились при приемке: скажем, вы ведете курсы подготовки к ЕГЭ, а рядом шумит стройка; 
• если арендодатель не дает использовать помещение для работы — например, не пропускает школьников на курсы подготовки к ЕГЭ на вахте;
• если арендатор не получил помещение в пользование в оговоренный срок;
• если помещение требует ремонта, но арендодатель не занимается этим;
• если помещение разрушилось, в нем случился пожар или потом;
• при серьезном изменении обстоятельств, которое нельзя было предвидеть;
• по другим основаниям, если они есть в договоре (скажем, при банкротстве арендатора).

Каким способом расторгать договор аренды

1. По желанию одной стороны. Ищите право на досрочное прекращение аренды в последних параграфах договора: «Порядок расторжения договора» или «Прочие положения». Такое право может быть прописано и в блоке про обязанности сторон и действия при неисполнении обязанностей. Если вы нашли такую возможность — составляйте соглашение и отправляйте контрагенту.

2. По согласию сторон. Если в договоре нет права на односторонний отказ от аренды, постарайтесь договориться с арендодателем и прийти к соглашению сторон. Вряд ли вам сразу пойдут навстречу, ведь хозяин помещения должен найти другого арендатора, а простой означает потерю прибыли. Но есть шанс, что он пойдет на соглашение с начала нового или последующего месяца.

3. Через суд. Обращаться в суд стоит, только если есть веские причины — их мы перечисляли выше.

Но сперва все равно нужно хотя бы попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке: составить и предложить второй стороне соглашение о прекращении аренды: его передают ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично.

И только когда контрагент откажется его подписать, — можно обращаться в суд через 30 дней после вручения соглашения, если в договоре не предусмотрен другой срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Возвращают ли депозит и средства на ремонт

По закону депозит при расторжении договора возвращают арендатору (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Но в договоре могут быть другие условия, и депозит остается у арендодателя в качестве компенсации при разрыве договора по инициативе арендатора.

Опять же по закону арендодатель возмещает траты на ремонт, если они были согласованы (ч. 2 ст. 623 ГК РФ). Но в договоре могут быть условия — например, о зачете этих трат в счет арендных платежей.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды

Оформите соглашение так же, как договор аренды: если заверяли договор у нотариуса или регистрировали в Росреестре, это же надо проделать с соглашением. Тогда ваши обязательства будут официально прекращены.

Укажите в соглашении:

• реквизиты договора аренды, который вы расторгаете;
• причины прекращения договора;
• дату, с которой прекращается договор аренды;
• когда арендатор освобождает помещение и передает его по акту;
• когда арендодатель возвращает депозит и в каком объеме, возвращаются ли траты на ремонт;
• когда арендатор гасит долги по аренде.

Официальной формы подобного соглашения нет. Составьте его в свободной форме в деловом стиле, за основу можно взять договор аренды. Обычно подписывают 2 экземпляра соглашения — по одному для каждой стороны, а если вы будете регистрировать соглашение в Росреестре, нужны 3 экземпляра.

Вот примерный образец соглашения.

• Соглашение №12
• О расторжении договора аренды офисного помещения №56
  от 14 октября 2021 года
• г. Екатеринбург
  15 февраля 2022
• ООО «Небоскреб», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице генерального директора Симонова Андрея Андреевича и ИП Веселкин Олег Олегович, именуемый в дальнейшем «Арендатор» (далее «Стороны») подписали настоящее соглашение к договору аренды офисного помещения №56 от 14 октября 2021 (далее «Договор») года о нижеследующем:

• Расторгнуть Договор с 1 марта 2022 по причине невозможности продолжения ведения деятельности Арендатора.
• Все обязательства Сторон по Договору прекращаются с 1 марта 2022 года.
• До 1 марта 2022 года необходимо произвести возврат Арендодателю по акту приема-передачи офисного помещения по адресу г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 51, офис 5874 площадью 16 кв. м.
• Депозит в сумме 25 000 рублей удерживается арендодателем в качестве компенсации досрочного расторжения Договора.
• Арендатор вносит долг по аренде в размере 30 000 рублей в срок до 15 марта 2022 года.

Соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах с равной юридической силой, по одному экземпляру для каждой Стороны.

Реквизиты Сторон

Арендодатель ООО «Небоскреб», г. Екатеринбург, ул. Малышева, 51. Тел.: +7 123 456 78 90 ИНН: 1234567890 КПП: 123456789ОГРН: 1234567890123

Подпись:____________/ Симонов А.А.

Арендатор

ИП Веселкин О.О., г. Екатеринбург, ул. Ляпустина, д. 15, кв. 109. Тел.: +7 098 765 43 21  ИНН: 0987654321

Подпись:_____________/ Веселкин О.О

Как прекратить аренду по соглашению

1. Найдите в договоре основания для прекращения аренды и сроки, в которые вы должны предупредить арендодателя (напомним, для бессрочного договора это 3 месяца по ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но в договоре могут быть другие сроки).

2. Составьте уведомление о досрочном расторжении договора аренды аналогично примеру соглашения, сошлитесь в нем на пункты в договоре, которые позволяют вам это сделать. Укажите причину отказа, предложите сроки возврата депозита и возмещения трат на ремонт, предложите дату для передачи помещения.

3. Передайте уведомление арендодателю лично под роспись или отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, чтобы в случае отказа у вас были бумаги для суда.
4. Свяжитесь с арендодателем для уточнения срока передачи помещения. При его согласии передайте площадь и подпишите акт.

   До подписания акта арендная плата будет начисляться.

5. Если вы регистрировали сделку в Росреестре, зарегистрируйте прекращение аренды.

Как прекратить аренду через суд

1. Сперва попробуйте решить вопрос в досудебном порядке — предложите арендодателю подписать соглашение о прекращении аренды. Передайте соглашение лично под роспись или отправьте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

   Если положительный ответ не поступит в течение 30 дней (или в течение другого срока, который указан в договоре аренды), вы можете обращаться в суд.

2. Если есть доказательства нарушений со стороны арендодателя, соберите их: аварийность помещения или необходимость ремонта доказываются независимой экспертизой. Если помещение сгорело или затоплено, нужна справка от МЧС.

3. Напишите заявление в суд: опишите причины отказа от аренды, сошлитесь на пункты договора аренды и закон, сформулируйте свои требования. Лучше привлечь к составлению иска юриста: он поможет с формулировками, документами и подскажет, в какой именно суд надо обращаться в вашем случае.
4. Уплатите пошлину у отнесите заявление и подтверждающие документы в суд.

5. Ждите судебные повестки и посещайте заседания. Будьте готовы, что у вас попросят дополнительные доказательства по отказу от аренды.
6. Дождитесь положительного решения суда. Оно вступит в силу через месяц, и с этого дня прекратится договор аренды.
7. Если регистрировали сделку аренды в Росреестре, идите туда с решением суда.

8. Свяжитесь с арендодателем, ознакомьте его с решением и договоритесь о подписании акта приема-передачи помещения. Только после подписания акта прекратится начисление арендной платы.

Как вернуть помещение по акту приема-передачи

Каким бы способом ни расторгался договор, помещения нужно вернуть по акту приема-передачи. Пока вы не подписали этот акт, арендная плата будет начисляться, даже если вовремя съехать (ст. 622 ГК РФ).

Если у вашего арендодателя есть инструкция по возврату площадей, следуйте ей. Освободите помещение, пригласите арендодателя или его представителя для осмотра, передайте ключи, подпишите акт.

Если вы позвали представитель арендодателя, а он не пришел, отправьте письмом с уведомлением о вручении и описью вложения приглашение с указанием даты и времени. Не явились снова — отправьте второе письмо. Если опять не пришли — составьте акт со свидетелями. Эти документы нужны для защиты на случай, если арендодатель будет взыскивать с вас арендную плату в суде.

Расторжение договора аренды: основания, способы, оформление

Расторжение договора аренды должно быть оформлено документально — если вы этого не сделаете, возникнут проблемы. Например, арендатор не захочет освобождать помещение, или арендодатель потребует деньги за то время, когда арендатор фактически не пользовался имуществом. Мы расскажем, как расторгнуть договор аренды и как поступить, если одна из сторон не хочет этого делать.

У договора аренды две стороны — арендатор и арендодатель. Прекратить договорные отношения досрочно может каждая из них, но лишь в том случае, если на то есть основания.

Договор можно расторгнуть:

• По соглашению сторон — так проще: не нужно обращаться в суд, тратить время и деньги на разбирательства.
• В одностороннем порядке, если продолжительность аренды не определена — по инициативе одной из сторон. Вторую сторону необходимо предупредить о расторжении за месяц, а если в аренду передана недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
• В одностороннем порядке, если продолжительность аренды определена договором — в этом случае без суда не обойтись. Только он прекратит договорные обязательства, даже если одна из сторон не хочет этого.

Расторгает арендодатель

Расторгнуть договор досрочно можно, если арендатор:

• существенно его нарушил (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
• неподобающим образом использует имущество (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
• портит имущество (подп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
• не платит за аренду два месяца подряд и более (подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
• не осуществляет капремонт имущества (если по договору он должен это делать) (подп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды допускается и при других обстоятельствах, при условии что вы заранее прописали это в тексте расторгаемого соглашения.

Расторгает арендатор

В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, как арендатору потребовать расторжения договора аренды. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Договор можно расторгнуть, если арендодатель:

• не передал имущество вовремя (подп. 1 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• не проводит капремонт при условии, что он взял на себя такие обязательства (подп. 3 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• передал имущество, котороенельзя нормально использовать из-за имеющихся недостатков (подп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
• не предупредил о том, что есть другие люди, имеющие право на имущество (п. 2 ст. 613 ГК РФ);
• нарушил существенные условия договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

А еще арендатор может прекратить исполнение договора, если в какой-то момент имущество оказалось непригодным для использования — но не по вине арендатора, а из-за стороннего воздействия, повлиять на которое он не мог (подп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ).

Как расторгнуть договор аренды

Порядок прекращения договорных обязательств определен законодательно. Если его соблюдать, проблем с оформлением документов не будет. Важно выполнять все действия в определенной последовательности — это сэкономит и время, и деньги.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя имеет одну особенность — если арендатор не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендодатель должен письменно напомнить ему о том, что их нужно исполнять (п. 3 ст. 619 ГК РФ). В обратной ситуации арендатор может никаких предупреждений не направлять, а сразу приступить к процедуре расторжения.

В остальном процедура одинакова как для арендатора, так и для арендодателя.

Потребуется:

• составить предложение о прекращении действия договора;
• направить его второй стороне;
• если вторая сторона согласится с предложением, составить и подписать допсоглашение о расторжении договора аренды;
• если вторая сторона откажется принимать предложение или просто его проигнорирует, обратиться в суд.

О каждом из этих этапов расскажем подробнее.

Предупреждаем арендатора о необходимости устранения нарушения

Если вы — арендатор, который хочет расторгнуть договор, пропустите эту часть и читайте статью дальше. Если вы арендодатель, знайте, что без предупреждения вы не сможете досрочно расторгнуть договор (п. 3 ст. 619 ГК РФ), поэтому составить его придется.

Предупреждение должно быть составлено в письменном виде. Обязательно укажите:

• Нарушение, которое допустил арендатор.
• Предложение о его устранении в разумный срок. При этом гражданское законодательство указаний на то, какой срок считается разумным, не содержит, поэтому определите его самостоятельно. Желательно, чтобы он составлял семь или более дней — это общий срок для исполнения обязательств со дня предъявления требования, установленный п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Предупреждение нужно передать арендатору лично (не забудьте получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предупреждения) или по почте (заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении).

Составляем предложение о расторжении договора

По закону просто обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды нежилого помещения (или любого другого имущества) нельзя — обязательно должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Именно поэтому придется подготовить предложение о расторжении договора.

Требований к содержанию документа законодатель не устанавливает — можете подготовить его сами или воспользоваться нашим образцом. Помните, что в нем обязательно должна быть указан следующая информация:

• основание для расторжения договора;
• предложение о его расторжении в досудебном порядке;
• срок, в течение которого вторая сторона должна отреагировать на предложение (если он не установлен договором и не указан в предложении, ответить нужно в течение 30 дней с момента получения документов — п. 2 ст. 452 ГК РФ).

К документу можно приложить соглашение о расторжении договора — если вторая сторона согласится с предложением, она сможет сразу же его подписать.

Передаем документы на рассмотрение

Чтобы получить право на обращение в суд, надо правильно передать документы второй стороне договора. Это можно сделать:

• по почте –ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату;
• лично — второй стороне договора или его представителю (в этом случае обязательно нужно получить отметку о передаче документов на втором экземпляре предложения о расторжении договора).

Отправлять документы нужно на юридический адрес контрагента — он указан в ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Суды допускают передачу предложения по адресу, указанному в договоре (см. п. 63 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Подписываем дополнительное соглашение

Предположим, вторая сторона согласилась с предложением и не против расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды. При подготовке учтите следующие моменты:

• допсоглашение должно быть составлено в письменном виде;
• если основной договор был зарегистрирован в Росреестре (например, если в аренду была передана недвижимость на срок, превышающий один год), дополнительное соглашение также подлежит госрегистрации.

Обращаемся в суд

Если вторая сторона отказалась от вашего предложения о расторжении договора или вовсе не ответила на него, можно обращаться в суд.

Иск можно подать не ранее чем через 30 дней с момента передачи предложения контрагенту (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Исключение — если договором, законом или предложением о расторжении не установлен иной срок.

Иск о расторжении договора аренды подается в суд общей юрисдикции. Если обе стороны договора являются предприятиями — юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, дело будет рассматривать арбитражный суд.

Чтобы подать исковое заявление, необходимо:

• выбрать суд;
• составить исковое заявление с требованием о расторжении договора аренды;
• подготовить документы, подтверждающие обоснованность требований, изложенных в заявлении, в том числе копию предупреждения о нарушении условий договора и предложения о заключении дополнительного соглашения о его расторжении;
• уплатить госпошлину;
• направить копии иска и документов ответчику;
• подать иск.

Требования к форме и содержанию искового заявления установлены ст. 131 ГПК РФ (для исков, подаваемых в арбитражный суд — ст. 125 АПК РФ). В нем обязательно должна быть указана следующая информация:

• наименование суда, в который подается иск;
• сведения об истце и об ответчике — Ф.И.О. или наименование, адрес, контактный телефон; для ответчика также нужно указать один из идентификаторов, например СНИЛС или ИНН;
• описание обстоятельств сложившейся ситуации;
• требование о расторжении договора аренды;
• доказательства, подтверждающие обоснованность предъявляемых требований;
• перечень документов, прилагаемых к заявлению.

Иск подписывает сам заявитель или его представитель.

Последствия расторжения договора аренды

После того как договор аренды расторгнут (неважно, по соглашению сторон или решению суда), отношения между арендодателем и арендатором прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Это значит, что они возвращаются в условия, которые существовали до заключения договора.

Арендодатель получает назад свое имущество, а арендатор больше не может им пользоваться, но при этом он избавляется от обязательства по уплате арендных платежей.

Чтобы передать имущество от одной стороны другой, нужно составить акт приема-передачи. В нем описывается состояние объекта аренды в момент передачи, а также указывается перечень дефектов.

Если на момент заключения договора аренды их не было (например, в квартире оказались разбиты окна и оторвана люстра), арендодатель может потребовать возмещения ущерба — сначала в досудебном порядке, а потом через суд.

Итоги

Итак, расторжение договора аренды — многоступенчатая процедура, пренебрегать исполнением которой не стоит. Причем неважно, согласен ваш контрагент на прекращение действия договора или нет — в любом случае придется составлять документы: от предложения о расторжении договора до дополнительного соглашения и даже искового заявления в суд.

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно: причины, нюансы и условия расторжения

В крайнем случае причиной для расторжения договора может стать судебный акт, который прекращает действие взаимных обязательств между арендатором и собственником.

В этих случаях никакого дополнительного уведомления о расторжении договора аренды квартиры от одной из сторон не требуется.

При этом в договоре могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения досрочно в судебном или внесудебном порядке.

Чаще всего причинами написания заявления на расторжение договора аренды становятся:

• несвоевременная оплата;
• решение собственника продать квартиру;
• выявление квартиросъёмщиком каких-то существенных недостатков уже после заселения;
• порча имущества квартирантами или нарушение общественного порядка.

Расторжение договора аренды квартиры необходимо, когда это происходит по решению одного из участников сделки или по взаимному согласию, но до того, как срок действия истёк. В этих случаях нужно грамотно и по образцу составить соглашение о расторжении договора аренды квартиры. Как это сделать, расскажем чуть ниже.

Также официальный акт о расторжении договора аренды потребуется, если договор аренды или найма был зарегистрирован в Росреестре, или если одна из сторон — это юридическое лицо. Скорее всего, в таком случае именно представители юрлица будут настаивать на грамотном оформлении всех нюансов, потому что для них важна отчётность.

Наём или аренда?

В разговорной речи чаще всего говорят об аренде недвижимости. Мы тоже используем этот термин, потому что так понятнее. Однако с юридической точки зрения всё немного сложнее. Существует наём и аренда.

Наём — это как раз то, что люди обычно называют «арендой квартиры». Под этим термином подразумевается использование для проживания любых жилых помещений по соглашению, заключённому между физическими лицами.

Аренда — это термин, который касается нежилого помещения. И договор здесь уже заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Физлица в таких сделках участвуют крайне редко.

В рамках данной статьи мы будем использовать слова «аренда» и «наём» как синонимы, однако при составлении документов нужно учитывать разницу и правильно именовать сделку во всех документах. В частности, для соглашения о расторжении аренды образец расторжения договора найма не подойдёт, и наоборот.

Как расторгнуть договор аренды квартиры, если одна из сторон против

Наименее конфликтный и самый грамотный с юридической точки зрения способ досрочного прекращения договора аренды — это подписание отдельного соглашения о расторжении аренды, а не устные договорённости.

Наличие такого соглашения поможет избежать потенциальных судебных споров. Например, когда действие договора уже завершено, а арендатор отказывается съезжать с квартиры.

Или если собственник требует выплаты за месяцы, когда в квартире уже никто не проживал.

Если одна из сторон категорически не согласна разрывать отношения, тогда вторая должна направить уведомление о досрочном расторжении договора аренды. Отсутствие такого уведомления может расцениваться судом как односторонний отказ от исполнения договора аренды.

Направлять уведомление о расторжении договора аренды лучше заказным письмом или с курьером с отметкой об отправке или получении — это может быть расписка в получении или квитанция об отправке. Письмо отправляется за три месяца до желаемого прекращения отношений — это, конечно, не всегда удобно при найме жилой недвижимости.

Вдобавок, по закону, уведомление может рассматриваться ещё месяц. Если по истечении этого срока ответа нет, то сторона, которая хотела расторгнуть договор досрочно, может обратиться в суд с требованием прекратить договор аренды в одностороннем порядке.

В случае любых споров о расторжении договора аренды официальное письмо поможет восстановить хронологию событий.