Что Называют Сельскохозяйственными Землями И Как Их Правильно Использовать В 2023 Году

• Каждый земельный участок, в зависимости от его предназначения, относится к определённой категории земли.
• Земельные наделы, находящиеся за пределами городских поселений и использующиеся населением для земледелия и скотоводства, принято относить к категории сельскохозяйственных земель.
• Предусмотрены определённые правила владения и эксплуатации таких земель физическими и юридическими лицами.

Общие сведения о сельскохозяйственных землях

Сельскохозяйственные земли (СХ-земли) представляют собой возобновляемый природный ресурс, выступающий в определённых видах деятельности и средством производства, а деятельность человека на таких землях регламентируется Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002.

• Для непосредственного сельскохозяйственного производства;
• Для дорог и коммуникаций, обеспечивающих такое производство;
• Для различного вида защитных насаждений и модификаций ландшафта;
• Для водных объектов.

К защитным насаждениям относятся предохраняющие поля от выветривания лесопосадки, а также различные насыпи и каналы, регулирующие влажность заболоченной или засушливой почвы.

К водным объектам относятся специальные водоёмы, использующиеся для разведения различных видов рыб.

Виды разрешённого использования СХ-земель

Крестьянско-фермерское хозяйство организуется для производства сельскохозяйственной продукции либо группой лиц, владеющих данным КФХ по долевому принципу, в зависимости от вложенного капитала, либо владельцем-фермером, являющимся индивидуальным предпринимателем, и наёмными работниками.

Земли, выделяемые для садоводства или огородничества, обычно выделяются в общем ареале, в котором пользователи отдельных выделенных участков создают общественное объединение для решения общих задач.

Такое объединение бывает трёх типов:

1. Потребительский кооператив;
2. Товарищество;
3. Некоммерческое партнёрство.

Важно помнить, что ведение хозяйства не в соответствии с видом разрешённого использования данного надела земли наказывается вплоть до отъёма такого надела.

Правила пользования землями сельскохозяйственного назначения

• Граждане, создающие ЛПХ или КФХ;
• Садоводы и огородники;
• Казачьи общества;
• Подразделения научных и образовательных организаций, относящихся к сельскому хозяйству;
• Общины коренных малочисленных этносов.

К последней категории относят малые народы Крайнего Севера, Сибири и Дальнего Востока. Сельскохозяйственные земли предоставляются таким народам в пользование для целей, соответствующих их традиционному укладу жизни.

Строительство на сельскохозяйственных землях

Так как все наделы земли, относящиеся к сельскохозяйственной категории, находятся вне границ поселений, то на такие наделы, в соответствии с п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, не распространяется действие градостроительного регламента.

• Крестьянско-фермерские хозяйства;
• Садоводческие объединения;
• Дачные посёлки;
• Охотничьи хозяйства.

В крестьянском хозяйстве может быть построен полноценный дом для проживания фермера-главы хозяйства и его семьи, и в таком доме можно получить регистрацию на постоянной основе. Также допускаются пристройки-бытовки для наёмных работников и технические здания (склады продукции, маслобойни и т.д.).

Для этого дачный или садовый домик должен соответствовать необходимым нормам, предъявляемым к жилым помещениям, а многие старые домики таким нормам не отвечают.

Также нельзя строить дом на СХ-землях, предназначенных для ведения полевого личного подсобного хозяйства, так как дома можно возводить только на землях ЛПХ, относящихся к категории земель населённых пунктов.

Важно помнить, что на земельных наделах, представляющих особую природную ценность, запрещено строительство любого типа. К таким землям относят, в частности, участки с большим слоем плодородного чернозёма в экологически чистых районах.

Изменение категории земли

Стремление градостроителей расширить размеры городских поселений можно осуществить путём перевода сельскохозяйственных земель в категорию земель поселений.

• Консервацией земель;
• Изменением границ населённых пунктов;
• Созданием заповедников;
• Размещением промышленных объектов;
• Переводом непригодных для сельского хозяйства земель в другие категории;
• Строительством необходимых дорог и коммуникаций;
• Оборонными целями;
• Добычей полезных ископаемых;
• Размещением социально значимых объектов.

1. Расширение городских границ может происходить как при переводе приграничных полевых наделов в городские земли для многоэтажного строительства, так и при включении дачных или садовых посёлков в границы города с уже построенными домами.
2. Для смены категории земли необходимо подать заявление в земельный комитет местной администрации, приложив к заявлению документ, свидетельствующий о праве собственности на надел, подлежащий переводу в другую категорию земель и указав в заявлении основание для такого перевода.
3. Важно помнить, что при переводе застроенных дачных посёлков в городской частный сектор такие посёлки должны соответствовать градостроительным требованиям, касающимся не только состояния жилых построек, но и наличия коммуникаций и проходимости таких коммуникаций.

Следует знать, что перевод земли из сельскохозяйственной категории в другую невозможен, если кадастровая стоимость наделов земли, подлежащих переводу, превышает среднюю стоимость земель в данной местности более, чем на половину.

Перед подачей заявления на смену категории земли необходимо определиться, для чего такой перевод необходим, так как в некоторых случаях, например, для получения разрешения на строительство жилого дома, достаточно просто поменять вид разрешённого пользования СХ-земли без перевода в другую категорию.

Ответственность за нецелевое использование земель

Если известна кадастровая стоимость надела, подвергшегося нецелевому использованию, то штрафы назначаются в процентах от кадастровой стоимости надела:

• Для физических лиц – от 0,5 до 1 процента, но не менее 10000 рублей;
• Для должностных лиц – от 1 до 1,5 процента, но не менее 20000 рублей;
• Для юридических лиц – от 1,5 до 2 процентов, но не менее 100000 рублей.

Размер штрафа в пределах, установленных законом, варьируется судьями и стремится к максимуму при нанесении вреда окружающей среде от нецелевого использования земель, особенно когда в деле фигурируют особо ценные плодородные угодья.

Итак, сельскохозяйственные земли можно использовать для растениеводства и животноводства, и в некоторых случаях для возведения личных жилых домов. Чтобы избежать юридических проблем, владельцам земельных наделов важно знать вид разрешённой деятельности на таких наделах и действовать в рамках закона.

Земли сельскохозяйственного назначения: виды разрешенного использования в 2023 году

Земли сельскохозяйственного назначения — это участки и территории всех границ населенных пунктов, используемых для потребностей ведения сельского хозяйства или схожих целей. В отличие от земель под сельскохозяйственное использование, они предназначены для осуществления полного цикла выращивания и обработки продукции. Это позволяет строить на них склады для хранения продукции, собранной с полей, а также организовывать необходимую инфраструктуру.

Земельный кодекс РФ

Относительно земель сельхозназначения используется следующая нормативная база:

1. Понятие и назначение земель дается в Земельном Кодексе РФ ст. 77. Здесь указывается, что это категория угодий предназначена для ведения с/х, обработки, выращивания и хранения продукции. Поэтому допускается возведение соответствующих строений.
2. Правовое регулирование вопроса оборота земель сельхозназначения осуществляется по нормам Федерального Закона № 101. В нем устанавливаются правоотношения относительно распоряжения, использования земель этой категории, а также устанавливается ряд ограничений относительно их оборота.

Категории земель и виды разрешенного использования в таблице 2023 года

Земельные наделы сельскохозяйственного назначения – это все угодья, которые могут быть переданы как юридическим, так и физическим лицам под следующие цели:

• разработка, выращивание и обработка продукции сельского хозяйства;
• создание инфраструктуры для полного цикла производства сельхозпродукции;
• ведение исследовательской деятельности в научных и учебных целях.

К угодьям, наделам относятся следующие категории земель:

• пашня;
• угодье для покосов и сенозаготовления;
• пастбище;
• лесополоса, за исключением лесного фонда;
• надел, занятый дворами и хозяйственными постройками;
• земля под многолетними насаждениями.

Отметим, что под ведение сельского хозяйства выделяются земли, пригодные для этого. А для объектов промышленности и иных целей выделяются земли менее ценные и плодородные, не предназначенные для сельскохозяйственных работ.

Все угодья разделяются на категории разрешенного использования. Приведем информацию в виде таблицы.

Категории земельСостав разрешенного использования

Пригодные для ведения сельского хозяйства	Все земельные участки, находящиеся вне границ поселений
Для сельскохозяйственного производства	Участки под пашни, выпас скота, сенокос, а также земли под насаждения многолетнего цикла и виноградники
ЛПХ (личное подсобное хозяйство)	Наделы, относящиеся к приусадебным и полевым
Садоводство и огородничество	Предоставляемые физическим лицам для посадки и выращивания фруктовых деревьев, ягодных растений, а также овощных и бахчевых культур
Ведение дачного хозяйства	Утратил силу с начало 2019 года.
Угодья для сенокошения, пастбищ , животноводства	Сельхозучастки для целей выпаса скота, заготовления кормов, выращивания животных
Организация и ведение крестьянско-фермерского хозяйства	Выделяются земли для уже зарегистрированных юридических лиц, числящихся крестьянским или фермерским хозяйством
Земли под различными постройками сельхозназначения	Наделы с расположенными на них строениями, которые необходимы для осуществления цикла производства и хранения продукции, выращенной и собранной с полей
Земли под объектами иного назначения, не относящегося к сельскому хозяйству	Участки, которые являются менее плодородного качества, пригодные для промышленного строительства, прокладки магистралей и трубопроводов
Защитные лесополосы	Земли используются для высадки деревьев
Иные сельхозземли	Участки, используемые для проведения учебных мероприятий и исследовательских работ

Так же читайте: Классификатор ВРИ земельного участка, составленный в таблице и со всеми изменениями в 2023 году.

Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?

Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.

С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.

Категории земель по целевому назначениюВиды разрешенного использованияСадоводствоОгородничествоВедение личного подсобного хозяйстваИЖС

1.5, 13.2	13.1	1.16	2.1
Земли сельскохозяйственного назначения	Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено.	Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя.	На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено.Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки.	—
Земли населенных пунктов	Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”.В этом случае прописаться можно.	Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться.	Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад.

Штраф за нецелевое использование земельного участка

Для категории земель с/х назначения законодательство ограничивает разрешенное использование и, в случае его нарушения, предусматривает наказание в рамках КоАП. Таким образом, если владелец нарушил целевой характер использования, то на него налагается штраф:

• для физических лиц — 0,5-1 %, не свыше 10 тыс.руб.;
• для должностных лиц — 1-1,5 %, не свыше 20 тыс.руб.;
• для юридических лиц — 1,5-2 %, не свыше 100 тыс.руб.

При нанесении вреда экологии в результате нецелевого использования земель деяния виновного рассматриваются, как отягчающие, и применяется максимальный размер штрафа.

Изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения под ИЖС

Часто владельцы такой категории земель желают перевести под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), чтобы можно было построить частный жилой дом для постоянного проживания и зарегистрироваться в нем. Это дает возможность также получить строению адрес и провести коммуникации. Но следует знать, что заявиться для перевода земли в другую категорию вправе только собственники. Арендаторам это запрещено.

Чтобы правильно юридически перевести землю из сельхозназначения в ИЖС, нужно придерживаться законодательства. Существует два метода осуществить это:

1. Перевести участок в границы населенного пункта в рамках земельного законодательства. Здесь вопрос в тех средствах, которые придется возместить, как разница между стоимостью земли ИЖС и с/х.
2. При расширении границ поселения в рамках Градостроительного кодекса. В этом случае не обязательно переводить землю в ИЖС. Земли сельхозназначения в границах поселения дают возможность построить жилой дом на законных основаниях с последующей регистрацией права собственности и пропиской жильцов.

Шанс на расширение населенного пункта с включением нового участка есть только в том случае, когда они расположены территориально на близком расстоянии. Чем дальше участок, тем меньше надежд на положительное решение властей.

Чтобы изменить категорию земельного участка, следует:

• обратиться с заявлением в орган местной власти,
• приложив удостоверение личности собственника земли,
• правоустанавливающие документы на нее, а также кадастровый паспорт участка.

Бланк заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка — скачать

https://www.youtube.com/watch?v=mmNlJp3io6g\u0026pp=ygWdAdCn0YLQviDQndCw0LfRi9Cy0LDRjtGCINCh0LXQu9GM0YHQutC-0YXQvtC30Y_QudGB0YLQstC10L3QvdGL0LzQuCDQl9C10LzQu9GP0LzQuCDQmCDQmtCw0Log0JjRhSDQn9GA0LDQstC40LvRjNC90L4g0JjRgdC_0L7Qu9GM0LfQvtCy0LDRgtGMINCSIDIwMjMg0JPQvtC00YM%3D

На рассмотрение и принятие решения отводится двухмесячный срок. В результате выдается постановление об изменении категории участка или отказ. При отказе собственник может попытаться оспорить решение в суде.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

У многих граждан возникает вопрос по поводу постоянной регистрации в доме, построенном на землях, отнесенных к категории сельхозназначения и предназначенных для садоводства или огородничества.

С января 2017 года для этого необходимо получить технический план, который выдается кадастровым инженером. Ранее в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН было указано «дом» или «жилой дом». В 2020 году стали указывать «жилое здание» или «жилое строение».

Вся особенность как раз в формулировке. В жилом здании можно зарегистрироваться, в отличие от жилого строения.

Как же получить статус жилого дома на участке под дачное строительство? Так же, как и с ИЖС, придется получать разрешение на строительство. Большинство администраций отказывают в таком разрешении. Отметим, что для земли под огородничество статус жилого дома получить невозможно. Поэтому при покупке участка необходимо внимательно смотреть на вид разрешенного использования.

Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

Что можно строить на землях сельхозназначения, на дачном и земельном участке под огородничество 2023

Поскольку земли с/х категории являются одновременно средой, ресурсом, средством производства и территорией интересов физических и юридических лиц, возникла необходимость создания специального федерального закона — 101 ФЗ от 26.06. 2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», из которого следует, что земли сельскохозяйственного назначения — это базовый ресурс сельского хозяйства, то есть почва и все, что на ней может расти.

Последняя редакция закона об обороте земель сельхозназначения была в 2015 году, который считается началом новой волны земельной реформы. Новой земельной реформе предшествовал целый ряд изменений, среди которых можно выделить как наиболее значимые следующие:

• Из п.1 ст. 10 изъято требование обязательного прохождения процедуры торгов в виде конкурсов и аукционов при предоставлении гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков с/х назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
• Произошли некоторые изменения в правилах покупки и аренды земельных участков сельскохозяйственной категории. Новая редакция закона по-прежнему сохраняет такое право за юридическими или физическими лицами, которые пользовались участком на праве аренды надлежащим образом. Однако устранены ограничения по цене сделки и срокам продолжительности аренды;
• Расширены возможности использования земель, занятых пастбищами в районах крайнего Севера. Если ранее такие пастбища, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могли быть переданы только на праве аренды, то теперь к такому праву добавилось еще и безвозмездное пользование;
• Правила и условия принудительного изъятия земель, несмотря на наличие новой редакции, изменены незначительно. В ближайшее время, в связи с готовящимися новыми законами в земельном праве, следует снова ждать изменений и правок, как в Земельный Кодекс, так и в Федеральный Закон № 101. 

Кто может использовать земли сельхозназначения

Владение, пользование и распоряжение землями называется имущественными земельными отношениями, а процесс регулируется Гражданским Кодексом РФ. Законодательство предусматривает пять форматов использования земли.

https://www.youtube.com/watch?v=mmNlJp3io6g\u0026pp=YAHIAQE%3D

Согласно нормативам, вы можете быть:

1. Собственником земельного участка;
2. Землепользователем. В этом случае вы владеете или пользуетесь земельным участком с правом бессрочного (постоянного) пользования, а также безвозмездного срочного пользования (то есть государство выдает вам землю бесплатно, но на определенный срок);
3. Землевладельцем. В этом случае вы можете пользоваться земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения;
4. Арендатором. Вы пользуетесь земельным участком на основании договоров аренды или субаренды;
5. Обладателем сервитута. Вы имеете право ограниченного пользования чужого земельного участка.

Кому выгодно использовать земли сельхозназначения

• Личные подсобные хозяйства (пашни, сады, огороды и тд);
• Коллективно-фермерские хозяйства (животноводство, рыбоводство, пчеловодство и тд)
• Садово-некоммерческого товарищества (СНТ, экопоселения и тд);
• Казачьи общества. Хозяйственные объединения и товарищества, производственные кооперативы, унитарные предприятия (муниципальные и государственные), прочие коммерческие организации;
• Некоммерческие общества, в том числе религиозные, а также потребительские союзы;
• Учебные, опытно- и учебно-производственные, учебно-опытные подразделения при научных и образовательных организациях, осуществляющих подготовку специалистов в области с/х деятельности, общеобразовательных учреждений.
• Сельхозяйственный туризм;
• Ведение сельскохозяйственного производства;
• Создание защитных лесных насаждений.

Что можно строить на сельскохозяйственных землях

П. 11 ст.

85 ЗК РФ разрешает применять участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, для строительства зданий или помещений, предназначенных для сельскохозяйственного производства, а также пашен и многолетних насаждений. В целом, если говорить о землях с/х назначения, а не о сельскохозяйственных угодьях, то можно прийти к выводу о том, что строить можно все, кроме промышленных предприятий.

Впрочем, возможно возведение строений, предназначенных, например, для переработки молочной продукции, консервирования плодо-овощной продукции, что, по-сути, тоже является производством. Но такие производства могут действовать на сельскохозяйственных землях только в небольших масштабах и только на землях с соответствующим разрешенным использованием.

Что можно строить на садовом участке

На садовом участке можно построить как жилой дом, так и сезонный. Гараж, баня и другие вспомогательные постройки могут быть построены там на фундаменте. Но это будут уже капитальные строения, которые нужно оформлять в собственность.

На садовом участке можно возвести любой вид хозобъекта. Если он будет на фундаменте, придется зарегистрировать постройку, так как с этого момента она станет объектом капитального строительства. Объекты некапитального строительства не являются объектами недвижимости, не облагаются налогами и не подлежат обязательной регистрации.

Как зарегистрировать жилой дом на землях сельхозназначения без создания садового товарищества

Что можно строить на участке под огородничество

На огородном участке нельзя строить здания, строения и сооружения на фундаменте. То есть дом для постоянного проживания, баню или гараж на фундаменте возводить категорически запрещено. А вот некапитальную баньку, сарай, теплицу, навес, погреб, беседку возвести можно.

Что можно строить на участке под ЛПХ

На участке под ЛПХ за пределами поселений (полевой участок) строить капитальные здания нельзя.

На приусадебном участке под ЛПХ (в пределах населенного пункта, зона Ж) капитальные здания строить можно. Однако под жилую застройку отводится лишь 10-20% площади участка (зависит от региона).

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

Что можно строить на участке под КФХ

На землях, отведенных под фермерские хозяйства можно построить не только производственные и вспомогательные строения, но и полноценный дом в несколько этажей. Однако для этого необходимо зарегистрироватькрестьянско фермерское хозяйство (КФХ), как юридическое лицо и действительно заниматься на участке сельским хозяйством.

C марта 2022 года разрешается размещение жилого дома на участке сельхозназначения, который входит в состав имущества крестьянского или фермерского хозяйства. Чтобы не допустить массовую застройку сельхозземель коттеджными поселками, в законе предусмотрен ряд ограничений:

1. Дом может быть только один;
2. Дома должен быть не выше трех этажей;
3. Площадь дома не должна превышать 500 кв. м;
4. Площадь застройки под домом должна быть не более 0,25% от площади участка. То есть речь идет об участках площадью от 8 до 20 гектаров;
5. Региональные власти вправе установить муниципалитеты, где строительство фермерских домов будет запрещено. 

По данным АККОР, крестьянско-фермерские хозяйства производят 13,8% объема всей сельхозпродукции. Зерна фермеры выращивают около 30%, подсолнечника — 34,9%, овощей — 21,4%.

До выхода закона о родовых поместьях, самым простым вариантом застройки на сельхоз земле было строительство дома на участке под ЛПХ, а самым трудоемким — коллективное фермерское хозяйство (КФХ).

Можно ли строить склад и дорогу

Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст.

40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.

В составе ЗУ сельхоз назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, занятые: внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, зданиями, строениями, сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Иными словами, то что вы хотите построить, должно являться сооружениями для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции и необходимые пути подъезды к ним.

Как заработать на земле сельхозназначения

Выучить полную классификацию назначения земель конечно можно, но самые перспективные для инвестора — это земли сельхозназначения, расположенные вокруг населенных пунктов, за границами жилых поселений.

 К с/х назначению относят земли с плодородными почвами под насаждения, пашни, сенокосы, лесные угодья.

Государство поощряет использование физическими лицами сельскохозяйственных земель и создание личных подсобных хозяйств.

Если у вас нет денег, но есть коммерческий план, вы можете взять землю в аренду у местной администрации. Распределение осуществляет фонд перераспределения земель. Сведения о наличии земель в фонде являются общедоступными.

О том, что государство выдает землю каждому, кто сможет использовать ее по назначению, вы уже знаете. Осталось выяснить, как сельхоз земля может приносить доход.

Ответов на этот вопрос гораздо больше, чем вы себе представляете, а стать инвестором с вложениями 10-50 тысяч рублей вполне реально.

Способов управлять недвижимостью для получения дохода так много, что все они до конца не открыты. Здесь работает все:

• классические и стандартные сценарии создания ферм и садов:
• инновационные и продвинуты методы развития сельскохозяйственного туризма;
• применения собственных управленческих идей и решений в рамках законодательных нормативов.

Потенциал российских земель огромен. Уровень знаний россиян в этой сфере крайне низок, а прибыльность каждого из сегментов капитализации сельхоз земель может достигать 1000%. Сельскохозяйственная отрасль активно финансируется и поощряется государственными и финансовыми экономическими структурами.

На некоторые проекты потребуются базовые активы, под некоторые проекты банки охотно выдадут кредит, но максимальный эффект при инвестировании в земли сельхозначначения, достигают собственные стратегии, не обремененные банковскими займами. Достаточно иметь на руках небольшой стартовый капитал, приправленный хорошей идеей. Закладывайте в основу своей работы не воздушную идею, а четко структурированный и объективно взвешенный бизнес-план. 

9 рабочих стратегий инвестирования в земельные участки

Откуда берутся новые земли сельхозназначения

Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст.

 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества.

Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.

Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века.

Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям.

Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.

Как можно использовать земли сельхозназначения

Сельское хозяйство — одна из основ существования государства. Для его ведения выделяются специальные плодородные земли. Возможность использования таких территорий зависит от категории, присвоенной земельному участку (ЗУ).

Право владения и эксплуатации регулируется отдельными законами.

Рассмотрим в данной статье такой вопрос, как использование земель сельскохозяйственного назначения в 2023 году:  разберемся, как использовать землю сельхозназначения, а также что можно построить на землях сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения являются национальным достоянием и важным стратегическим ресурсом. Такие ЗУ располагаются за пределами населенного пункта и предназначены для агропромышленного производства.

В Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) сообщается, что такие территории используются для возделывания почвы, а также выращивания и хранения продукции.

При этом государство следит, чтобы они эксплуатировались без нарушений.

Что это за земли

К землям сельхоз назначения относятся ЗУ, используемые под пашню. Почва годится для посева культурных растений в пределах севооборота. Участки подходят для выпаса животных — их называют пастбищами. А земли для выращивания кормовых трав называются сенокосами. Сады, плантации и виноградники применяются для культивирования многолетников (деревьев и кустарников).

В наделах разрешено разводить рыбу или сделать птице- либо животноводческую ферму. К залежам относится свободные распаханные с/х наделы, которые когда-то использовалась под пашню. В категорию входят участки, необрабатываемые в течение года и не находящиеся под паром.

Разберемся, что можно строить на землях сельхозназначения.

Чтобы облегчить возделывание земли сельхозназначения, на них разрешено возводить хозяйственные постройки. В наделах разрешены внутрихозяйственные конструкции для разведения животных (курятники и коровники), а также здания для корма и оборудования (сараи и склады). Кроме того, можно строить гаражи для техники и авто.

На таких территориях допустимо строить погреба для хранения урожая (речь — о заготовках). Для проживания людей и ведения хозяйства можно возводить небольшие дачные домики: здание высотой не более трех этажей должно предназначаться только для одной семьи.

Виды разрешенного строительства на сельхозземлях
1	Загоны для скота либо птицы.
2	Склады, зерносушилки, овощехранилища и прочие объекты, требуемые для сельхозпроизводства.
3	Теплицы и мелиоративные сооружения.
4	Беседки, навесы, сараи, бани.
5	Объекты коммуникаций (водопроводы, дороги и т.д.).
6	Иные некапитальные строения, которые нужны для выполнения полного цикла сельскохозяйственного производства.

Также на таких ЗУ можно строить объекты детских площадок (качели, горки, песочницы и пр.).

Виды с/х земель

Участки сельхозназначения – это особая категория земель, отличающаяся от остальных ЗУ. По способу использования данные территории делят на 6 видов:

Виды использования с/х ЗУ
1	Сенокосы	Предназначены для выращивания кормовой травы.
2	Пашни	Плодородные и дорогие разновидности. Их нужно каждый год возделывать, сеять на них и затем убирать урожай.
3	Многолетние насаждения	ЗУ используются под сады и виноградники.
4	Пары	Когда обработанные территории консервируют с целью улучшения их характеристик.
5	Залежи	Территории, простаивающие в течение нескольких лет.
6	Пастбище	Площади для выпаса животных.

Нередко в состав земель с/х назначения включены леса и посадки. В ЗУ могут добавить территории, не используемые с аграрной целью (имеются в виду болота, овраги, балки). На территории могут размещать объекты, применяемые с целью обслуживания участка (коммуникации, инженерные сети, дороги). Также на подобных территориях разрешено устанавливать защитные конструкции.

Чем нельзя заниматься на таких территориях, риски

Земли с/х-назначения – это специальная категория, использование которой контролируется государством. Данные территории являются стратегическим ресурсом и потому находятся под охраной. Такие ЗУ можно эксплуатировать исключительно в аграрных целях, а при нарушении виновники преследуются по закону.

Пахотные наделы отражаются высокой кадастровой стоимостью. На территории не допускается никакая иная деятельность, кроме как связанная с сельским хозяйством. На ЗУ, находящихся под защитой государства, нельзя возводить здания.

На остальных видах с/х земель запрещено заниматься коммерческой деятельностью и строить жилые дома. Если владелец поставит на ЗУ магазин либо оборудует небольшой хостел, то такие действия являются нарушением закона. Жилье разрешено возводить в черте поселений или города.

Пример

Суд сообщил, что размещение магазина сельхозпродукции на ЗУ не соответствует категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» и виду разрешенного использования ЗУ «для ведения дачного хозяйства».

Кроме того, магазин не отвечает признакам объекта дорожного сервиса по своему функциональному назначению, т.е. не является объектом дорожного сервиса.

Кассация пришла к выводу, что ранее суды правомерно не признали незаконным отказ в выдаче технических требований и условий на размещение объекта дорожного сервиса (имеется в виду спорного магазина) в придорожной полосе автодороги общего пользования федерального значения.

Данный магазин не используется с целью производства, хранения и первичной переработки с/х продукции. Таким образом, его размещение на сельскохозяйственных землях не допускается (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 29 января 2020 г. №Ф02-7292/2019, дело №А33-7012/2019).

При нецелевом использовании с/х земель виновнику выписывается штраф. Что касается его размера, то для физлиц это от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости, но не менее 10 тыс. руб. А вот чиновникам грозит штраф в пределах 1-1,5% и 20 тыс. руб. Для предприятий же взыскание составит 1,5-2% или не менее 100 тыс. руб.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

На землях сельскохозяйственного назначения разрешено заниматься не любой деятельностью. Если нарушить правила, придется заплатить штраф. Наши юристы дистанционно расскажут вам, как вы можете использовать имеющийся ЗУ, помогут избежать негативных последствий в будущем или разрешить возникший спор через суд при необходимости.

0 + активных клиентов ЕЮС

Налоги на с/х земли

Владельцы ЗУ сельхозназначения обязаны платить налоги. В случае нарушения сроков и некорректных выплатах виновнику выписывается штраф. Размер платежей зависит от вида территории и способа использования. Собственниками ЗУ считаются физические или юридические лица.

Земельный налог для аграриев рассчитывается по коэффициенту 0,3%. Для прочих категорий применяется ставка в 1,5%. Уменьшенный тариф применяется в тех случаях, когда участок сельхозназначения расположен вне города либо поселка. Дача может располагаться в границах мегаполиса, а огород – вне таких рамок.

Низкий коэффициент применяется для земель, используемых по прямому назначению. Такая ставка уместна не только для аграрных либо животноводческих предприятий, но и для ЗУ, используемых для:

• садов, виноградников, плантаций;
• ведения огорода;
• объектов государственных нужд.

Если территория выкупается с целью последующей перепродажи, то уменьшенный тариф не применяется. При расчете суммы налога тут берется коэффициент берется по ставке 1,5%. При нецелевом использовании земель виновник должен оплачивать увеличенный объем. В случае с самостоятельным устранением нарушений плата пересчитывается.

Тариф в 0,3% применяется для территорий, на которых ведется индивидуальное хозяйство. Для остальных земель это 1,5%. При начислении налога учитываются размеры участка, стоимость за квадрат по кадастру, а также коэффициент. Окончательная сумма рассчитывается на сайте налоговой службы с помощью онлайн-калькулятора. Данные и квитанцию для оплаты физлицу присылает инспектор ФНС по почте.

Внимание! Земельный налог не начисляют коренным народам Севера, Сибири, а также Дальнего Востока. Есть также отдельные послабления для ветеранов ВОВ и участников боевых действий, для инвалидов и ликвидаторов последствий на ЧАЭС. Сведения о льготах и заявление подаются в налоговую службу.

Как перевести такие участки в другую категорию

Все типы участков делятся на зоны по видам ВРИ — вида разрешенного использования. Разрешенное использование представляет собой подробный список деятельности, которой разрешено заниматься на определенной территории. Все ЗУ прописаны в классификаторе, и каждой единице присваивается индивидуальный код в форме набора цифр.

Если собственник желает построить дом на ЗУ, то потребуется изменение в категории земель сельхозназначения. Чтобы решить вопрос, территорию, вероятнее всего, потребуется перевести в пределы населенного пункта. Землевладельцу нужно будет возместить разницу между стоимостью с/х участка и ИЖС — индивидуальным жилищным строительством. Порой достаточно просто расширить границы.

Ниже вы найдете унифицированное заявление о смене категории, подготовленное нашими юристами:

Образец заявления Заявление о смене категории земельного участка

Для изменения категории земель следует обратиться в местный управляющий орган с соответствующим заявлением. В обращения указывается кадастровый номер, перечисляются полномочия на ЗУ и конкретное обоснование для смены.

Прошение рассматривается до двух-трех месяцев. В случае положительного результата выдается разрешение о переводе: оно в течение двух недель должно прийти по почте. Если же был получен отказ, то его можно оспорить в суде.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Земли сельхозназначения можно попытаться перевести в другую категорию при необходимости. Наши юристы дистанционно помогут вам подготовить необходимые документы, расскажут, как и куда их следует подать. Также мы окажем вам юридическую поддержку на всех этапах судебных разбирательств в случае спора. Мы работаем 24/7, без выходных и праздников.

0 + активных клиентов ЕЮС

Судебная практика: власти отказались изменить ВРИ

Исковые требования были отклонены судом. Истец попросил признать незаконным отказ государственных властей изменить ВРИ участков с «для сельскохозяйственного производства» на «для размещения объектов несельскохозяйственного назначения – воздушного спорта».

Судом было установлено, что спорные ЗУ относятся к сельскохозяйственным угодьям. Это подтверждено и постановлением уполномоченного органа субъекта РФ, и правилами землепользования и застройки территории.

Кроме того, для таких земель градостроительное зонирование не производится, и виды разрешенного использования ЗУ и капитальных объектов тут не устанавливаются, то есть изменить их нельзя.

Запретом на установление градостроительного регламента исключается возможность использования данных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов (см. постановление АС Московского округа от 7 ноября 2019 г. №Ф05-15529/2019, дело №А41-87799/2018).

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Частые вопросы

ВРИ для сельскохозяйственного производства: что можно делать на таких территориях? +

На данных ЗУ можно возвести животноводческую ферму, разборный ангар, сооружения и здания, применяемые для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции, а также другие постройки, обеспечивающие сельскохозяйственную деятельность.

Какое допускается целевое использование сельхозземель? +

На наделах такого типа можно разводить скот, водоплавающие породы птиц, выращивать различные сельскохозяйственные культурные растения, разбивать сады с фруктовыми деревьями. Причем не имеет значения, принесет ли такая деятельность какую-то прибыль пользователю ЗУ или нет.

Что относится к землям для ведения сельского хозяйства? +

К наделам сельхозназначения относятся ЗУ, применяемые под пашню (обрабатываемые, пары). Что касается почвы, то она подходит для посева культурных растений в пределах севооборота.

Кроме того, существуют пастбища — земельные участки для выпаса животных, а также сенокосы — для выращивания кормовых трав.

Для культивирования многолетних кустарников и деревьев используются сады, плантации и виноградники.

Что входит в сельскохозяйственное производство? +

Сельскохозяйственное производство состоит из двух основных отраслей: земледелия или растениеводства, а также животноводства.

Что такое земли населенных пунктов для сельскохозяйственного использования и производства? +

Землей сельхозназначения являются ЗУ, находящиеся за пределами населенного пункта. Но бывает и так, что такие территории находятся в рамках населенных пунктов,но при этом они предназначены для сельскохозяйственного использования.

Земли такой категории, расположенные в границах населенных пунктов, имеют такие правовые статусы, как «для дачного строительства» или «для индивидуальной жилищной застройки», поскольку эти участки попадают под ч. 10 ст. 35 и ч. 3 ст.

36 ГРК РФ.

Что значит целевое назначение земельного участка? +

Это означает разделение ЗУ по категориям (например, участок сельскохозяйственного назначения) и по видам разрешенного использования (например, для ИЖС).

Каковы цели использования земель сельскохозяйственного назначения? +

Использование таких ЗУ сводится к получению пользы от территорий (экономической выгоды) как от естественного средства производства и площадей для размещения вспомогательных с/х объектов.

Цель эксплуатации данных земель — удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, и, кроме того, обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.

Заключение эксперта

Земля сх назначения – это ценный стратегический ресурс с приоритетным использованием и строгим контролем государства.

Раскрывая такой вопрос, как использование земель сельскохозяйственного назначения, следует отметить, что на подобных участках можно развивать аграрное или животноводческое хозяйство.

существуют ограничения по типу и размерам при возведении строений на территории этого типа.