Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Поиск подходящего жилья при желании его купить, или напротив, долгое ожидание того, кто приобретет жилое помещение, омрачается, когда всплывают препятствия.

Чтобы все шло гладко, пока устраняются проблемы, не позволяющие оформить покупку, можно заключить предварительный договор купли-продажи квартиры.

Однако следует подумать о некоторых особенностях, которые неизбежно следуют за такими действиями. Именно о них и будет рассказано в нашей статье.

Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры

Сначала, необходимо выяснить причины необходимости предварительного заключения. Они могут быть связаны с различными нюансами, например:

у покупателя недостаточно денег для совершения покупки;
у продавца подготовлены не все необходимые документы, для осуществления продажи жилого помещения новому владельцу;
квартира находится в многоквартирном доме, который ещё не сдан в эксплуатацию.

Вот наиболее часто встречающиеся обстоятельства, при которых, непосредственная сделка всегда откладывается.

Главная разница между предварительным договором и основным, заключается в дополнительных условиях. Чаще всего к ним относят внесение задатка, залога, а также аванса.

Каждый из этих моментов, требует отдельного внимания. Потому что это совершенно разные термины с точки зрения законодательства. Какой именно подходит в конкретной ситуации, решать сторонам, у которых возникла необходимость заключить предварительный договор купли-продажи квартиры.

Задаток как средство обеспечения

Так как предварительность подразумевает под собой длящийся характер, лучше всего, чтобы оно имело обеспечение. Оно нужно и для удостоверения в серьёзности планов выполнить условия сделки.

Одним из вариантов обеспечения, может быть задаток. Что же означает, заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?

Для продающего и покупающего, предусмотрены свои последствия, на случай если, кто-нибудь из них откажется заключать основные договорённости.

Продающий жилое помещение может не отдавать задаток обратно, если покупатель, который его внёс, в дальнейшем отказывается от приобретения недвижимого имущества.
Покупатель, вправе требовать возвратить задаток в двойной сумме, если продавец не желает осуществлять дальнейшие действия, нужные для отчуждения жилья.

В договоре или в приложении к нему, должно быть обязательно указано, что сделка обеспечена именно задатком. При другом развитии событий, он перестаёт быть таковым и превращается в обычную предоплату или аванс.

Юридические термины аванс и залог

Относительно аванса, можно сказать, что это обычная предоплата. Когда на кону стоит предварительная продажа квартиры, то он, конечно же, допустим.

Особенность заключена в том, что покупатель, может требовать его вернуть, в случае если, сделка по каким-либо причинам сорвётся. При этом неважно, по каким именно.

В качестве неустойки его использовать недопустимо. А вот если сделка будет иметь логическое завершение, то аванс пойдёт в зачёт.

Залог, тоже можно использовать в качестве обеспечения предварительных договорённостей. При этом тот, кто вносит залог не может быть виновником ни подписания договора о продаже жилья. Так как тогда, у второй стороны появляется право использовать залог как возмещение ущерба, понесенного в результате срыва сделки.

А в случае, если отчуждение недвижимости происходит по плану, то залог нужно вернуть, в отличие от аванса, который включается в основную сумму.

Как должен выглядеть предварительный договор купли-продажи квартиры

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры должно происходить в той форме, которая предполагается для основного.
В принципе, допускается договорится на словах, оформив соглашение о задатке или авансе, но здравый смысл подскажет любому, что письменный вариант, намного привлекательнее.
Что же до содержания такого договора, то в него должна входить следующая информация:

Данные сторон, которые собираются воплотить сделку в жизнь, это Ф.И.О. граждан, паспортные данные, адреса.
Указание на место заключения и подписания договора, желателен конкретный адрес, где происходит подписание.
Существенные условия, в нашем случае это обязательство подписать основное соглашение.
Условия, которые будут изложены в качестве основных соглашений по предстоящей сделке.
Время действия предварительного соглашения, это срок, через который возникнут обязанности выполнить основные договорённости, то есть продать или купить квартиру посредством подписания договора купли-продажи.
Дата и подписи участников соглашения.

Предварительный договор купли-продажи квартиры может утратить свою силу, в нескольких случаях:

Основное соглашение заключается до истечения времени действия предварительного.
Участники сделки не предложили друг другу заключить основной договор.
Стороны оформили письменное соглашение об остановке всех дальнейших действий по сделке.

У нас на сайте, любезно предоставлен для скачивания бланк предварительного договора купли-продажи квартиры.

Дополнительная важная информация

Покупка жилого помещения – недешевое удовольствие. Поэтому и аванс, и залог, и задаток могут представлять из себя внушительные суммы. Риск потерять свои деньги довольно велик. Мошенники все еще присутствуют на рынке недвижимости.

Поэтому необходимо подстраховаться и совершить некоторые действия, которые уберегут от негативных последствий. Не спешите заполнять бланк, как только вы скачаете с нашего сайта его образец. Предварительный договор купли-продажи квартиры, нуждается и в обеспечении безопасности расчётов.

Здесь, имеется в виду, передача залога, аванса или задатка третьему лицу.

Среди них можно посоветовать:

Банковскую ячейку.
Юридическую фирму.

В заключение нужно добавить, что предварительное соглашение, лучше всего заключать в присутствии юриста. Это даст гарантию того, что ни один из пунктов не будет признан судом ничтожным. Так что звоните. Поможем!

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Результатом успешного завершения сделки купли-продажи недвижимости является подписание сторонами договора. Но в ряде случаев рекомендуется заключить предварительный договор с целью обезопасить покупателя и продавца от возможного отказа от покупки.

Предварительное соглашение позволяет обеим сторонам закрепить устные договоренности и быть впоследствии уверенными, что условия сделки не изменятся. Как правило, в рамках этого документа происходит передача задатка – части суммы стоимости квартиры.

Образец и бланк договора купли-продажи квартиры 2021 года

Образец предварительного договора 2021 года

Предварительный договор при покупке или продажи квартиры, образец с задатком и распиской можете скачать ниже по ссылке.
Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком (бланк).
Скачать образец задатка при купли-продажи квартиры.

Предварительный договор сделки купли-продажи недвижимости составляется в письменном виде в двух экземплярах по одному каждой стороне. В нем обязательно прописываются характеристики продаваемого жилья и все условия, которые будут впоследствии перенесены в основной договор, в том числе цена квартиры.

Суть договора преследует следующие цели:

закрепление документально устных моментов относительно условий сделки;
установление суммы стоимости квартиры, которая в результате должна быть передана продавцу;
определение срока заключения основного договора сделки.

Поэтому все моменты должны быть зафиксированы в предварительном договоре. Задаток же является одним из способов гарантии совершения купли-продажи квартиры. Обычно его сумма составляет в пределах 5-10 процентов от общей цены квартиры, она обязательно прописывается в предварительном соглашении и является авансом, учитываемом при окончательном расчете.

Дополнительно к договору в форме приложения составляется расписка о получении денежных средств. При этом она не может быть отдельным документом. Расписка без дополнительного соглашения не имеет силы.

Скачать образец расписки в получении денег за квартиру

Нюансы при заполнении

Если стороны договорились о передаче задатка, то это условие в обязательном порядке должно быть прописано в предварительном соглашении. Согласно п. 4 ст. 380 ГК его сумма будет зачтена в цену основного договора.

Отказ от совершения сделки влечет за собой действие п. 2 ст. 381 ГК, когда:

у продавца остается задаток при отказе от сделки покупателя;
покупателю возвращается двойная сумма задатка при отказе от сделки продавца.

Эти моменты обязательно отражаются в предварительном договоре. При этом покупатель вправе закрепить получение не только двойной суммы задатка, но и штрафа в определенном размере, если сделка была сорвана по вине продавца.

Обязательными реквизитами документа также являются:

информация о сторонах сделки с указанием сведений в соответствии с паспортами. Допустимо заполнить не только паспортные реквизиты, адрес по прописке, но и адрес фактического проживания, контактные телефоны;
предмет соглашения – квартира с ее точными характеристиками на основании официальных документов, которая будет впоследствии предметом основного договора;
цена жилья прописывается в предварительном договоре полностью;
информация о правоустанавливающих документах, на основании которых квартира принадлежит продавцу, а также данные о выписке из ЕГРН. Рекомендуется сверять реквизиты продавца с этими документами, а также обращать внимание на обременения и аресты, которые могут быть наложены на квартиру. Такие сведения можно увидеть в разделе выписки из ЕГРН;
права и обязанности сторон с указанием сроков их исполнения. Это, в первую очередь, касается порядка передачи квартиры, чтобы избежать ситуации, когда продавец их затягивает. Предварительным договором могут быть установлены штрафы при неисполнении обязательств любой из сторон;
срок заключения основного соглашения с фиксацией конкретной даты или периода, в течение которого основной договор может быть подписан сторонами. Срок может быть установлен любой по договоренности участников сделки. При его отсутствии Гражданский кодекс в п. 4 ст. 429 обязывает стороны заключить основной договор в течение одного года от даты подписания предварительного.

Особенности заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком

Помимо основных моментов сделки, которые обязательно должны быть указаны в предварительном соглашении, стороны вправе внести иные условия. Документ от этого не потеряет своей юридической силы, а участники сделки могут быть уверены, что существенные для них уточнения будут исполнены. При невыполнении же они могут обратиться в суд и истребовать их по решению судебного органа.

К таким уточнениям могут относиться:

штрафные меры при нарушении условий договора;
крайняя дата освобождения квартиры продавцом;
описание состояния квартиры на момент составления предварительного договора и требование передать ее в таком же виде в рамках основного договора (например, стороны условились, что в стоимость квартиры входит также встроенная мебель и техника);
требование о том, что жилье передается в надлежащем виде и без задолженности по платежам и налогам;
иные условия.

Отметим, что стороны вправе договориться о передаче денежных средств без оформления предварительного договора. Но такой вариант рассчитан исключительно на доверие между продавцом и покупателем. В случае отказа от сделки стороны могут лишиться аванса и истребовать его не смогут.

Предварительный договор купли продажи доли в квартире (образец) 2021

3 755 просмотров

Процедура продажи и покупки квартиры может содержать ряд сложностей. Чтобы официально закрепить каждую достигнутую договоренность, целесообразно заключить соглашение.

Документ может включать основные пункты, в отношении которых между сторонами были споры. Хотя заключение контракта не является обязательным, в случае отложения основного договора лучше закрепить на бумаге основные условия.

Рассмотрим, как оформить предварительный договор купли-продажи доли в квартире.

Понятие предварительного контракта купли-продажи

Ст. 429 ГК РФ предусматривает возможность оформления контракта купли продажи квартиры на предварительной основе. Это письменное соглашение, которое включает все основные условия основного документа. Основной целью контракта является закрепление достигнутой договоренности между потенциальными сторонами.

Закон не обязывает стороны оформлять предварительный контракт. Стороны свободны в данном решении.

Популярные причины заключения контракта:

Оформление ипотеки. Если стороны пришли к соглашению о цене, порядке расчетов, то можно оформить предварительный контракт. Зачастую при оформлении ипотеки, банк настаивает на предоставлении документа.
Объект продажи находится в долевой собственности. В соответствии с законодательством, сособственники имеют преимущественное право выкупа. Если продавец уверен, что совладельцы не желают покупать его часть, то он может найти покупателя из числа третьих лиц. На период соблюдения преимущественного права (30 дней) можно оформить договор предварительно.
Продавец не является собственником. Зачастую такая ситуация возникает, если гражданину необходимо дооформить право собственности. Например, объект получен в наследство или проходит процесс приватизации. Стороны заключают предварительное соглашение, чтобы закрепить намерения друг друга.
Особые обстоятельства. Возникают много причин, которые препятствуют немедленному оформлению основного договора. Для удостоверения намерений можно подписать соглашение предварительно.

Для чего необходим предварительный контракт

В случае продажи доли в квартире стороны могут оформить договор предварительно. Он требуется, чтобы официально изложить основные условия сделки.

Контракт купли-продажи, как основной, так и предварительный оформляется в письменной форме.

Сведения, которые должен содержать документ

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Скачайте предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком. Узнайте, как не лишиться аванса и гарантированно добиться заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

Содержание:

Основная задача этого документа для покупателя — быть уверенным в том, что выбранная квартира будет продана именно ему, за ту цену и на тех условиях, которые согласованы с продавцом.

Для продавца здесь важно получить документальное подтверждение серьезности намерений покупателя и получение частичной оплаты за свой дом или квартиру.

Хотя последнее требование не является обязательным, но об этом ниже.

К содержанию этого соглашения следует отнестись также серьезно, как и к составлению основного соглашения купли-продажи. В первичной бумаге необходимо указать:

Фамилии, имена, отчества сторон
Их паспортные данные
Точный адрес дома либо квартиры так, как он записан в выписке Росреестра
Данные самой выписки
Этажность объекта
Стоимость дома или квартиры
Согласие супруга на продажу недвижимости (если продавец состоит в браке)

Но одним из главных сведений этого документа являются условия перехода к этапу заключения основной договоренности — купли-продажи недвижимости. Существенным моментом здесь являются сроки заключения основного документа, платежей и передачи имущества.

Требования законодательства к форме преддоговора купли-продажи

Форма соглашения

Закон однозначно требует составления предварительного договора в той же форме, в которой заключается и основной. Это означает, что документ нужно составить письменно.

Сроки главной сделки

Еще одной особенностью этого вида договоренностей является срок выполнения обязательств.

Если вы не укажите в нем дату заключения основного документа, то российским законом предусмотрен целый год на то, чтобы это сделать. Естественно, стороны соглашаются с этим редко.

Вероятно, вам также придется сначала согласовать сроки основной сделки с противоположной стороной заранее и затем отразить ее в предварительных бумагах.

Задаток

Гражданский Кодекс РФ не настаивает на том, чтобы в ходе подписания преддоговора покупатель обязательно вносил частичную оплату, а продавец категорически ее требовал. Вносить ли аванс, его размер — все это стороны решают самостоятельно. В каждом отдельном случае продавец и покупатель имеют свою мотивацию и интерес в этом вопросе.

С позиции продавца часто имеется большая заинтересованность в том, чтобы получить аванс и желательно в большем размере, «привязав» к себе клиента. Со стороны покупателя, как правило, есть желание внести поменьше либо не платить совсем.

Но может быть и обратная ситуация, к примеру: продавец не уверен в своем желании продать свой дом по такой цене, а покупатель убежден, что эта покупка для него крайне удачна и выгодна.

В любом случае, предоплата – это очень действенный способ обязать стороны заключить сделку. Поскольку виновная сторона не только часто теряет средства в размере задатка, но и может столкнуться с требованиями о возмещении убытков, понесенных другой стороной.

Так, если сделка не состоится по вине покупателя, то он однозначно теряет задаток. Эти средства остаются у продавца.

Если же сделка отменяется по вине продавца, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере! Это регламентируется статьями 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ.

Также не забывайте о возможности истребования с виновной стороны компенсации по возникшим убыткам. Если вы сможете подтвердить их документально. Поэтому над необходимостью и суммой предоплаты стоит подумать не торопясь.

Маленькая хитрость: задаток или аванс

Знание этого нюанса позволит застраховать себя от существенных потерь. Дело в том, что юридические термины «аванс» и «задаток» имеют много отличий. Но в данной ситуации главное для покупателя это то, что закон по-разному смотрит на их возврат.

Аванс рассматривается Кодексом как один из первых платежей за передачу прав владения недвижимостью, не предусматривая жестких санкций за отказ от сделки.

Требования же к оплате и возврату задатка однозначно описаны в ГК РФ так, как это отмечено в предыдущей главе.

Другими словами, если указать в договоре «аванс» вместо «задаток», то в случае отмены сделки покупателем он вправе будет настаивать на полном возврате этой суммы и продавцу будет крайне сложно с этим спорить. Хотя, при этом не стоит забывать об опасности судебных споров, если продавец потребует возмещения убытков.

Предварительный договор купли-продажи квартиры без задатка

Скачать Предварительный договор купли-продажи с оплатой задатка

Но в большинстве случаев преддоговор включает в себя, кроме всего прочего, раздел об оплате аванса. На мой взгляд, так понятнее и удобнее. Его форму можете скачать в конце этой статьи.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

В ходе приобретения жилья в ипотеку, прежде всего следует выбрать банк, который способен предоставить вам самые выгодные условия кредитования. Далее, следует обратиться к ипотечному менеджеру банка за разъяснением процедуры, поскольку в каждом банке имеются свои отличия. После этого можно переходить к поиску квартиры и обсуждению условий сделки с конкретным собственником.

В этом случае вы также можете заключить предварительное соглашение. Однако, его форма, вероятно, будет предложена самим банком. Кроме того, сотрудники банка в любом случае должны сделать оценку стоимости объекта и проверить его на предмет чистоты сделки и отсутствия обременений. Это кстати, один из существенных плюсов покупки в ипотеку.

Кроме того, с помощью преддоговора можно спланировать покупку квартиры, которая уже находится в ипотеке. Для этого нужно выяснить какую сумму текущий владелец квартиры еще должен банку.

Эту сумму можно включить в текст предсоглашения. После ее получения от покупателя текущий хозяин квартиры должен оплатить эти средства банку для окончательного погашения своей ипотеки.

Обременение банка на объект будет снято и стороны могут спокойно переходить к купле-продаже.

Однако, возможен и вариант оформления ипотеки на покупателя, внесения им первого ипотечного платежа банку, одновременного оформления ипотечного кредита на покупателя и погашения обязательств предыдущего владельца перед банком. Безусловно, вся эта процедура должно согласовываться с работниками банка, сопровождаться трехсторонними соглашениями и договорами о зачетах кредитных обязательств.

Скачать предварительный договор купли-продажи по ипотеке сбербанка.

Предварительный договор купли-продажи дома — образец

Скачать образец предварительный договор купли-продажи дома

Расторжение предварительного соглашения купли-продажи квартиры

Наиболее благоприятный и безболезненный способ расторжения предварительного соглашения – это заключение основного договора и переход к сделке. Для этого он и был заключен.

Но, как известно, человек предполагает, а господь располагает и случиться может всякое. Поэтому помимо идеального варианта могут произойти незапланированные. Однако, они также предусмотрены ГК РФ.

Расторжение соглашения происходит в следующих случаях:

Стороны заключают основной договор в соответствии со сроками, указанными в предварительном соглашении. Размер аванса учитывается в общей стоимости квартиры и вся последующая часть сделки регулируются основным соглашением;
Одна из сторон инициирует отказ от заключения основного договора. В этой ситуации другой участник вправе принудить противоположную сторону к сделке, но только по прошествии шести месяцев с момента отказа от нее другого участника. Разумеется, судьбу предоплаты определят положения Гражданского Кодекса так, как описано выше. Если же в соглашении был указан «аванс», то вполне возможно покупатель ничего не потеряет;
Обо всем можно договориться, поэтому и продавец с покупателем могут согласовать иные сроки либо иные условия и даже цену сделки в рамках основного договора в досудебном порядке. Это всегда возможно, если участники наделены достаточными коммуникативными навыками и стремлением к взаимовыгодному компромиссу.

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Бланк предварительного договора купли-продажи доли в квартире можете скачать здесь.

Таким образом, нет ничего сложного в первом этапе сделки купли-продажи дома, квартиры либо ее доли. Но при этом важно знать и уметь пользоваться определенными законодательными нюансами в свою пользу. Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, образец которого многократно проверен в работе вы можете по этой ссылке скачать.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

Профиль автора

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Скачать бланк Посмотреть образец

Договор должен быть в той же форме, что и основной.
Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора.

Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом.

Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м2, строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33».

Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи.

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.
Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.
Не надо забывать и про другие важные условия договора:

Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
Срок передачи квартиры после подписания договора.
Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи. Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

Не соблюдена его форма.
Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая».

Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630, общей площадью 38,5 м2».

Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных.

За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма.

Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного.

Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь.

Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора».

За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Предварительный договор прекращает действовать, если:

Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
Стороны заключили основной договор.
Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.