Оформление купли-продажи земельного участка: особенности темы

Договор купли-продажи земельного участка 2021 года — вид соглашения, с помощью которого оформляется сделка между продавцом и покупателем земли. Объектом такого соглашения может стать только земельный участок, зарегистрированный в кадастре недвижимости. Эта юридическая норма закреплена в ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Подготовительный этап

Перед тем как оформить договор купли-продажи земельного участка, покупателю важно убедиться, что он будет подписывать соглашение с собственником. Для подтверждения этого факта продавец предоставляет:

Свидетельство о госрегистрации права собственности на землю (этот документ выдавался до 2015 года) или выписка из ЕГРН с датой, не позднее чем за 10 дней до заключения договора.
Правоустанавливающие документы продавца о покупке, наследовании, дарении земельного надела.

Перед тем как составить договор купли-продажи земельного участка, изучается выписка из ЕГРН на предмет наличия обременений и ограничений по использованию приобретаемой недвижимости. Кроме того, у продавца запрашиваются справки, которые подтверждают отсутствие долгов перед государственными инстанциями по обязательным платежам за продаваемый объект.

Для передачи земельного участка другому лицу собственник недвижимого имущества должен быть дееспособным. Это значит, что, заключая сделку на продажу земли, он осознает принимаемое решение и способен нести ответственность за свои действия. Подписанное недееспособным гражданином соглашение является недействительным.

Условия договора

В договор обязательно включаются следующие разделы:

Предмет договора. Раздел содержит описание основных характеристик объекта: адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель и форма разрешенного использования. Сюда же можно включить сведения о документах на право собственности продавца.
Стоимость объекта, проведение расчетов. Полный расчет стороны договора купли-продажи земельного участка проводят либо до момента обращения в регистрационный центр, либо после постановки объекта на государственный кадастровый учет.

Эти существенные условия договора купли-продажи земельного участка дополняются разделами:

механизм урегулирования споров;
права и обязанности сторон;
реквизиты участников.

В Земельном кодексе РФ закреплен ряд условий, которые будут признаны недействительными при включении их в договор по продаже земли:

право выкупа и возврата проданного объекта по желанию продавца;
ограничения для нового собственника по последующему распоряжению объектом;
снятие ответственности с продавца в случае появления третьих лиц, которые начнут предъявлять права на участок после завершения сделки.

Составление договора

Определенной структуры для этого документа не предусмотрено, поэтому договор купли-продажи земельного участка (2021 год) можно оформить, используя обычный типовой образец. Участники сделки могут воспользоваться также услугами юриста, который разработает новую структуру документа, точно и грамотно учтет особенности договора купли-продажи земельного участка.

Подписание договора проводится на трех бланках: по одному для участников сделки и дополнительный экземпляр для подачи в Росреестр, где он будет храниться после регистрации перехода права собственности.

Участие нотариуса потребуется в следующих ситуациях:

собственником земли и выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин;
оформление сделки при наличии долей в праве общей собственности (за исключением отчуждения объекта недвижимости всеми собственниками).

Составление акта приема-передачи объекта не является обязательным требованием. Его можно не оформлять, если в содержание договора включить пункт о том, что договор одновременно является актом.

Регистрация сделки купли-продажи

В пакет документов на регистрацию права собственности входят:

заявление;
оригиналы договоров и акты;
паспорта участников;
доверенность для представителя, заверенная нотариально;
оригинал правоустанавливающего документа продавца;
кадастровый паспорт.

Перед тем как зарегистрировать договор купли-продажи земельного участка, приобретенного в браке, продавец получает согласие супруга и прикладывает его к остальным документам.

Документы будут приняты только после оплаты госпошлины. Если налог не был внесен, оформление права собственности не проводится, и в приеме документов будет отказано.

Сумма вносится либо в кассу учреждения, где регистрируется договор купли-продажи земельного участка, либо с помощью безналичного банковского перевода. Квитанцию об уплате налога можно предоставить сотруднику регистрационной службы для ознакомления, а копию чека сдать с основным пакетом бумаг.

Таким образом, договор на куплю-продажу земельного участка 2021 года остается по-прежнему основным документом, в котором фиксируются существенные условия заключаемой сделки.

Для его составления допускается использование типового бланка. Однако после подписания документа покупатель должен зарегистрировать недвижимость в Росреестре.

Только после получения новой выписки из ЕГРН он становится полноправным владельцем земли.

Особенности купли-продажи земельных участков

Одним из самых распространенных оснований на переход земельного участка в собственность является договор купли-продажи из которого следует, что одна сторона (продавец) передает в собственность другой стороне (покупателю) земельный участок, а тот, в свою очередь, обязан его принять и уплатить за него денежную сумму (цену).

Заключение договора купли-продажи земельного участка, а также вытекающие из этого договора отношения регулируются ЗК РФ (в частности ст. ст. 37, 38 ЗК РФ).

Так, по договору купли-продажи земельных участков, которые предназначены под застройку, а также, если эти земли расположены на землях населенного пункта, соответствующий договор, как правило, заключается с победителем торгов, условия которых предусматривают дополнительные требования.

Это возмездная сделка, в которой одна сторона передает право собственности на земельный участок другой стороне в обмен на денежную компенсацию.

Стороны договора представлены продавцом и покупателем. Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору. Поскольку договор купли-продажи имеет определенную целевую направленность — перенесение права собственности с продавца на приобретателя, то продавцом может быть собственник соответствующего имущества.

Причем обладать правом собственности на предмет договора продавец должен на момент его перехода к покупателю. Право продажи принадлежит не только обладателю права собственности, но и иным лицам, указанным в законе.

Продавать чужое имущество вправе, например, комиссионер на основании договора комиссии, заключенного с собственником земельного участка (ст. 990 ГК РФ); агент, действующий на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ); доверительный управляющий (ст. 1012 ГК РФ); при проведении торгов.

Продавцом может быть и специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником вещи и выступает от его имени или от своего имени (п. 2 ст. 447 и п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Физические лица могут выступать в обороте и как предприниматели без образования юридического лица (в качестве индивидуального предпринимателя) и как граждане — не предприниматели (см. гл. 3 ГК РФ). Граждане — индивидуальные предприниматели, должны обладать общей правоспособностью и дееспособностью, о чем указывалось выше в начальных лекциях.

Действия по передаче имущества, уплате денег составляют объект обязательства по купле-продаже земли.

Таким образом, продаваемое недвижимое имущество, в том числе земельный участок, является предметом договора (сделки), по поводу которого должно быть достигнуто соглашение контрагентов (см. п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Сама сделка служит основанием возникновения иного рода явления — обязательственного правоотношения, объект которого составляют определенные действия.

Другим основанием для принятия договора купли-продажи заключенным признается факт прохождения государственного кадастрового учета. Из вышесказанного следует, что земельный участок, не прошедший государственный кадастровый учет, влечет за собой ничтожность этого договора (п. 1 ст. 37 ЗК РФ, ст. 168 ГК РФ).

Основное условие договора купли-продажи земельного участка заключается в обязательных сведениях о кадастровом номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и других показателях. Продавец обязан довести до покупателя сведения об обременениях или ограничениях на продаваемый земельный участок.

В качестве приложения к договору купли-продажи земельного участка должен быть план земельного участка, разработанный и составленный организациями, имеющими лицензию на проведение землеустроительных работ.

Если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях в его использовании; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе по своему усмотрению требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Стоит отметить, что если площадь земельного участка меньше минимального размера, в проведении государственного кадастрового учета земельного участка будет отказано (см. п. 3 ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Цена на приобретаемый (продаваемый) земельный участок устанавливается по соглашению сторон. Также стороны могут обратиться к оценщику, который занимается данной деятельностью.

В том случае, если цена земельного участка будет определена за единицу площади, общая цена участка, которая подлежит уплате, будет определена из фактического размера участка, переданного покупателю.

Если возникает необходимость, то возможно проведение оценки земельного участка, в ходе которой специалистами-оценщиками устанавливается рыночная цена (стоимость) земельного участка. Однако при совершении купли-продажи стороны могут договориться об установлении цены договора купли-продажи земельного участка исходя из кадастровой стоимости участка.

Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными такие условия договора купли-продажи земельного участка (в прочем, как и других договоров), как:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Передаточный акт является основанием для передачи земельного участка продавцом, а покупателю для принятия. Передаточный акт подписывается обеими сторонами в обязательном порядке.

Хочется подчеркнуть, что по особой процедуре продается земля крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций (сельскохозяйственных угодий).

Преимущественным правом покупки таких земельных участков пользуются субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, местный орган самоуправления, которые должны быть извещены в письменной форме продавцом (заказным письмом с уведомлением о вручении) о намерении продать земельный участок.

Продавец может продать свой земельный участок третьему лицу, только если высший орган исполнительной власти субъекта РФ или местный орган самоуправления не уведомил продавца о намерении приобрести такой участок в течение месяца.

Следует также помнить, что в соответствии с положениями статьи 1 ЗК РФ, объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, следуют судьбе продаваемого (покупаемого) земельного участка.

Поэтому при осуществлении сделок с земельными участками, в том числе и купле-продаже, одновременно должен рассматриваться вопрос об отчуждении этого недвижимого имущества.

Как правило, с продажей земельного участка одновременно продаются объекты недвижимого имущества, государственная регистрация сделок также проводится одновременно.

Купля-продажа земельного участка — оформление, регистрация, необходимые документы

Сохраните статью для себя или поделитесь ею в любимых соц.сетях:

Земельный кодекс Российской Федерации содержит положение о том, что в сделках по купле-продаже могут участвовать только те участки земли, которые прошли кадастровый учет на государственном уровне.

Кадастровый учет позволяет участку получить индивидуальные характеристики, однозначно выделяющие землю среди других участков. Кадастровая земля обязательно получает личный кадастровый номер. Если участок был поставлен на кадастровый учет, проблем с его продажей возникнуть не должно.

А вот если кадастр не пройден, перед заключением сделки нужно будет побегать по инстанциям. domisad.org

Оформление купли-продажи земельного участка

Почему участок может быть не поставлен на учет при получении в собственность прошлым владельцем? Проблема в том, что земельная реформа предусматривала передачу земли в личную собственность тому владельцу, который обладал на нее законными правами в момент приватизации.

Фактического владельца можно определить достаточно быстро, а вот составление описаний границ всех российских земельных участков – процесс, который мог растянуться на долгие года.

Государство приняло решение передавать право собственности на занятые земли в кратчайшие сроки для тех владельцев, которые не имеют споров с соседями.

Постановление предусматривало составление описаний земельных участков только в том случае, если по земле будет совершена первая сделка. Поэтому, если участок с момента земельной реформы еще не перепродавался, описания по нему может и не быть, и это вполне законно.

Как проводится кадастровый учет?

Для проведения государственного кадастрового учета участков земли разработана единая методика, которая в должна использоваться на всей территории РФ в обязательном порядке.

Заинтересованные правообладатели лично, либо через уполномоченных лиц, подают заявки и правоустанавливающие документы в органы, занимающиеся ведением государственного земельного кадастра. Дополнительно предоставляются документы о проведенном межевании участков.

Что касается межевания, то оно представляет собой проведение работ по определению границ земельных участков на местности, с закреплением определенных границ специальными межевыми знаками. Также, проводится определения координат границ, с занесением их в документацию.

Работы проводятся лишь для тех земельных участков, которые прежде не ставились на кадастровый учет.

Купля — продажа части земли

Если участок уже поставлен на учет, а права на него официально зарегистрированы в юстиции, то он должен иметь кадастровый номер и официально определенные границы, обозначенные на кадастровом плане.

Такой участок можно продавать, менять или дарить без дополнительного межевания, но лишь в том случае, если действия совершаются со всем участком, а не с его частью.

Если же есть необходимость продажи части земельного участка, либо разделения земельного участка, находящегося по документам в общей собственности, придется провести его дополнительное межевание. Каждая часть земельного участка при этом должна сопровождаться однозначным описанием.

После проведения межевания каждая часть ставится на отдельный кадастровый учет, в результате чего дается несколько кадастровых номеров для каждого участка, и делящаяся земля уже не считается единым целым.

Образуется несколько новых объектов недвижимости, коими и являются делящиеся земельные участки. Право на владение каждым новым участком необходимо зарегистрировать в государственном учреждении, и только потом можно приступать к продаже.

Отмечу, что государственный кадастровый учет должен быть проведен в течение календарного месяца с момента подачи установленных документов. После проведения учета заявители получают кадастровые планы (карты) земельных участков, удостоверенные в законном порядке.

Оформление купчей

Граждане Российской Федерации, имеющие в частной собственности участки земли для ведения дачного, личного подсобного, садового хозяйства, либо под индивидуальное строительство и возведение хозяйственных построек, имеют право продавать личные участки другим российским гражданам, независимо от того, когда были получены права собственности на землю, подлежащую продаже. Земельный участок продается собственником через составление договора купли-продажи или купчей, которая должна быть зарегистрирована в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (ранее Регистрационная палата). Купчая должна быть составлена исключительно в письменной форме, в рамках одного документа, который подписывается обеими сторонами. Нотариальное заверение договора купли-продажи не обязательно, но рекомендовано.

Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка

Договор должен включать в себя пункт, регламентирующий права и обязанности для каждой стороны. Действующее законодательство указывает на то, что в договоре также должен присутствовать предмет договора, стоимость и обременения земельного участка, если таковые существуют.

Все остальные условия (к примеру, порядок проведения расчетов), включаются в купчую только по взаимному согласию покупателя и продавца. При заключении договора продавец должен предоставить нотариусу официальный документ, который подтверждает имеющееся право собственности на недвижимость.

Это может быть временное свидетельство или государственный акт. Договор дополняется планом земельного участка, который должен присутствовать в обязательном порядке. Не допускается использование собственником купленного участка земли не по целевому назначению.

Стоит отметить, что потенциальными покупателями участков признаются физические и юридические лица, статус которых не противоречит закону РСФСР «О приватизации».

Документы, предоставляемые при заключении договора
При удостоверении и заключении договора купли продажи участка, стороны обязаны предоставить нотариусу или уполномоченным должностным лицам следующие документы.
• Паспорт или заменяющий документ.
• Справка о принадлежности недвижимого имущества из БТИ.

• Документ на право собственности, касающийся как земельного участка, так и дома, если таковой имеется. К этой категории, в зависимости от оснований получения недвижимости в собственность, можно отнести всевозможные нотариально заверенные договоры, нотариально заверенные свидетельства, выдаваемые БТИ удостоверения, решения суда и прочее.

• Если недвижимость была получена по наследству или в дар, то нужно предоставить справку из налоговой инспекции о том, что собственник не имеет задолженности, касающейся налога на полученное по наследству недвижимое имущество.
• Если имущество покупалось супругами в браке, от супруга нужно получить согласие на отчуждение.
• Свидетельства из Комитета по землеустройству, выписки из земельной книги или любые другие документы, которые подтверждают правовой режим земельного участка и расположение на ней недвижимости.
• Справка об отсутствии или наличии обременения имущества, касающегося права пользования третьими лицами, которая предоставляется по данным паспортного учета.
• Если имущество находится в долевой собственности и один из участников хочет продать свою долю, нужно предоставить подтверждение извещения всех остальных участников о цене продажи и факте продажи.

Извещение оформляется в форме заявления участников долевой собственности, в которых подтверждается факт известности всех условий продажи долевой собственности.

В заявлении также прописывается отказ участников от преимущественной покупки доли собственности.

Как вариант, можно предоставить свидетельство из нотариальной конторы, согласно которому заявление продавца было передано участниками долевой собственности.

Подробнее о договоре купли-продажи земельных участков:
Договор купли-продажи земельного участка
Государственная пошлина

Размер госпошлины, которую надо заплатить за регистрацию, зависит от вида разрешенного использования участка. Он указывается в кадастровом паспорте. Размеры госпошлин установлены статьей 333.33 Налогового кодекса РФ:

• Если на земельном участке будет размещаться гараж, то госпошлина для физических лиц за регистрацию составит 1000 рублей, для организаций – 15 000 рублей;

• Если на участке планируется построить жилой дом, то размер госпошлины зависит от того, как участок переходит в собственность. Надо будет заплатить за договор дарения и за права на недвижимость (фиксируется в ЕГРП). В итоге суммы к уплате составят 1000 рублей и по 500 рублей с покупателя и продавца;

• Госпошлина за регистрации права собственности на участок, который предназначен для дачного хозяйства, огородничества или садоводства составляет 200 рублей. Это прописано в 24 пункте первой статьи 333.33 Налогового кодекса РФ;

Документы, прилагаемые к договору купли-продажи земельного участка
В зависимости от того, по какой недвижимости заключается договор купли-продажи, к купчей прилагается следующий пакет документов.
• Чертеж границ или план участка земли (для всех типов недвижимости).
• Сводная оценочная ведомость на строения, сооружения и помещения, находящиеся на земельном участке (если в договор включаются соответствующие объекты).
• Перечень условий конкурсного приобретения участка (если земля продается по конкурсу).
• Требования залогодержателя, касательные имеющейся задолженности (при обременении объекта договора залогом).
• Доверенность уполномоченного сторонами договора лица выступать от их имени в процессе заключения договора купли-продажи.

Отмечу, что продавец несет полную ответственность за то, что информация в чертеже границ или в плане земельного участка абсолютно достоверна.

Также, имеет место ответственность продавца за достоверность информации по имущественным правам и возможным претензиям юридических и физических лиц к объекту купли-продажи, даже если продавец о них не знает (права владения, собственности, залога и аренды всего объекта или части объекта договора, включая возможные ограничения, которые налагаются специальным режимом земельного использования).

Регистрация купли-продажи земельного участка

Купчую на земельный участок нужно регистрировать в ЕГРП (Единый госреестр прав), что регламентируется Законом РФ «О государственной регистрации». Госрегистрация недвижимого имущества, а также сделок по недвижимости на территории Московской области, находится в ведомости Федеральной службы государственной регистрации, кадастры и картографии.

Данное учреждение занимается регистрацией прав собственности, прав хозяйственного ведения и прав оперативного управления недвижимым имуществом. После регистрации выдается свидетельство о правах. Акты госорганов и органов местного самоуправления, равно как и нотариальные свидетельства и решения судебных органов, могут являться основанием для выдачи данного свидетельства.

Также, основанием может являться факт исполнения договоров по недвижимости.

Документы для регистрации
Чтобы зарегистрировать сделку по купле-продаже земельного участка, нужно предоставить в государственные органы следующие документы.
• Заявление установленного образца.

• Свидетельство, договор или другой правоустанавливающий документ, который подтвердит возникновение, изменение, прекращение или обременение прав на участок. Предоставляется копия и оригинал.

• Подтверждающий документ, касающийся исполнения сторонами всех обязательств по земельному участку, прописанных в договоре.
• Кадастровый план (определяющий документ по земельному участку).
• Платежка по оплате регистрационного сбора.
• Заявление на изготовление и сбор документов, которое одновременно является договором на предоставление соответствующей услуги.
• Удостоверение личности.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)

До 2008 года учреждением называлось Федеральная регистрационная служба. Именно этот орган занимается организацией единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сотрудники этого органа принимают заявление и в течение нескольких дней должны рассмотреть его в течение двух рабочих дней. Они сами направляют запросы в необходимые организации. Сотрудники проводят работу по сбору документов.

Подготовить документы должны организации, которые получат соответствующие запросы, в течение десяти дней. Далее документы передаются в инстанцию, а также с ними направляется счет на оплату работы (тарифы утверждены на государственном уровне).

Далее сотрудники Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии сообщают заявителю о необходимости уплатить определенную сумму за проделанную работу.

Когда оплата проведена, то происходит регистрация прав на недвижимости и сделки купли-продажи. Если оплата не произведена, то документы считаются не поступившими, а сделка признается недействительной.

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка в 2021 году — пошаговая инструкция

Последнее обновление: 02.02.2021

Сделки с недвижимостью наиболее распространённый вид гражданских сделок. Они имеют некоторые тонкости и нюансы, которые необходимо знать и учитывать. Чтобы сделка была зарегистрирована, её необходимо правильно провести.

Как это делается?

Сделка совершается в пошагово в несколько этапов:

сбор нужных документов;
их копирование, подготовка и направление в Росреестр;
получение итоговых документов, подтверждающих переход вещного права на земельный участок от продавца к покупателю.

Если на участке нет построек, то стороны могут обратиться в банк для электронной регистрации сделки. Это значительно упростит процедуру, и сократит время. Теперь нужно разобрать каждый шаг отдельно.

Шаг 1. Сбор нужных документов

Оформление купли-продажи необходимо начать с подготовки документов. Подготовить документы должны обе стороны сделки. И, если от покупателя требуется только паспорт (если следка происходит без привлечения заёмных средств), то от продавца нужны:

документ, подтверждающий право собственности на предмет сделки. Если оно было оформлено до 15. 07. 2016 года, то нужно свидетельство о собственности (голубого цвета). Если же право регистрировалось после, то нужна выписка из ЕГРН. Срок её действия ограничен 1 месяцем;
документ, подтверждающий, что право на данный земельный участок возникло не просто так. Например, он был подарен. Тогда необходимо предъявить договор дарения. Если документ не сохранился, то можно обратиться в отделение Росреестра по месту регистрации участка. Сложнее, если вещное право было оформлено до 2001 года, когда действовал прежний Земельный Кодекс. Правоустанавливающие документы, если они потерялись у владельца, можно найти в архивах административных органов муниципальных образований;
договор купли-продажи. Его можно составить самостоятельно, а можно обратиться к специалисту;
кадастровый паспорт. Если его нет, то нужно будет заказывать межевание, чтобы его оформить.

При самостоятельном составлении договора, необходимо учесть следующие нюансы:

все существенные условия, которые должны быть в тексте, указаны в ст. 554 – 555 ГК РФ, а также в ст. 34 ЗК РФ. Обязательно нужно прописать права и обязанности сторон по отношению друг к другу и предмету сделки;
обязательно нужно указать цену. Она может быть определена, исходя из кадастровой стоимости, или же на основании акта независимой оценки;
оформляется исключительно в письменной форме;
должен быть подписан обеими сторонами;
составляется в 3 экземплярах;
не требует обязательного нотариального заверения.

Но, в последнем пункте есть исключения! ДКП участка земли должен быть заверен нотариусом в следующих случаях:

собственником участка является несовершеннолетний или лицо, которое признано судом полностью или ограниченно дееспособным по медицинским показаниям;
у участка есть несколько собственников, а сам он находится в общей долевой собственности. Заверение необходимо как при отчуждении одной доли, так и всех сразу, единой сделкой.

Теперь необходимо собрать все документы для оформления земли, и подать в Росреестр для регистрации.

Шаг 2. Подаём документы на регистрацию

Оформление купли-продажи продолжается походом в регистрирующий орган. В Росреестр по месту нахождения участка нужно подать:

все вышеперечисленные документы;
заявление на осуществление регистрационных действий;
паспорта всех участников сделки. Если она из сторон не может самостоятельно присутствовать при подаче документов, необходим паспорт представителя, а также нотариальная доверенность на представление интересов;
если продавец состоит в официальном браке, то нужно нотариальное разрешение о супруга / супруги на проведение сделки;
акт приёма – передачи земли;
квитанция, подтверждающая оплату пошлины.

Последний документ не является обязательным, но его предоставление значительно убыстрит процесс регистрации сделки. Пока сотрудники Росреестра не увидят в компьютере документ об оплате, они не приступят к регистрационным действиям. Если же копия квитанция будет приложена, они приступят сразу же.

Документы могут переданы в Росреестр следующими способами:

при личном посещении Росреестра. Но, в крупных городах этот государственный орган уже несколько лет не работает с гражданами напрямую, поэтому обращаться стоит в МФЦ;
почтовым отправлением. Для этого делается ценное письмо с уведомлением и описью вложенного;
через официальный сайт Росреестра или через портал Госуслуги в электронном формате.

Выбор способа отправки документов остаётся за сторонами сделки.

Шаг 3. Получаем итоговые документы

По истечении 2 – 3 недель, а при электронной регистрации – 5 дней, нужно будет получить итоговый пакет документов на руки. Необходимо будет явиться обеим сторонам сделки. Продавец получит на руки зарегистрированный договор, а покупатель:

договор;
выписку из ЕГРП, подтверждающую регистрацию за ним имущественного права в отношении предмета сделки.

Если стороны ещё не произвели окончательный расчёты или продавец до сих пор не передал участок по акут приёма – передачи, то это необходимо сделать после получения выписки, в самые кратчайшие сроки. Оформление купли-продажи завершено!

Покупатель может заказать выписку в электронном формате. Для этого необходимо в заявлении поставить «галочку» напротив выбранного пункта. Когда итоговые документы будут готовы, они поступят на указанный электронный адрес. При необходимости, их нужно будет просто распечатать.

Сроки оформления

Всё зависит от того, какую цену за участок предложит продавец. Если она будет завышена, то продаваться он будет довольно долго. Если же снизить немного, то продажа и оформление покупки может осуществиться за несколько недель.

С того момента, как стороны решили заключить сделку, и до оформления вещного права, может пройти месяц. Этот срок зависит от того, как и куда будут обращаться стороны, что регистрировать сделку. Это:

если напрямую в Росреестр, то около 2 – 2 недель;
если через МФЦ, то около месяца;
если с помощью Почты России, то 2 – 3 месяца;
если они решат оформить земельный участок с помощью электронной регистрации, то порядка 5 – 7 дней.

Заключение

Оформление сделки купли-продажи земельного участка – процесс несложный, но длительный. Если не знать нюансов, то можно продавать землю и заниматься оформлением документов довольно долго. Поэтому рекомендуется обратится за юридическими услугами к земельному юристу для оформления договора.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Купля-продажа земли

Собираетесь оформить сделку купли-продажи земельного участка? В этом материале раскрываются основные тонкости подобных соглашений, а также требуемая помощь юриста по земельному праву для оформления сделки.

Право собственности на земельный участок может быть продано другому лицу на основании договора купли-продажи.

Специфика сделок определена отношением земли к недвижимому имуществу, а если на участке имеется постройка капитального характера, то сделка проводится с учетом этого факта.

При условии продажи всего надела право собственности на постройки переходит к новому собственнику – нельзя продать отдельно дом, отдельно приусадебный участок.

К общим требованиям подобного рода сделок относится их соответствие 4 правилам.

При продаже земли сохраняется категория и вид землепользования. Невозможно изменить это на основании договора купли-продажи. Запрещено использовать земли не по назначению без согласования с компетентными органами.
Выступать продавцом имеет право только собственник, который владеет землей на законных основаниях и имеет подтверждающие документы. Во всех остальных случаях право собственности не передается – арендатор земли не может продать участок, поскольку не является законным владельцем.
Если земля находится в долевой собственности, сделка по продаже земельного участка может производиться только с согласия всех собственников. ДКП в этом случае подлежит нотариальному визированию.
Совершенная сделка в обязательном порядке регистрируется в реестре. Пока регистрационные действия не совершены сделка считается незавершенной и может быть отменена.

Купля-продажа может быть признана незаконной или не действительной, если нарушены правила ее оформления. Кроме того, важно проверить чистоту сделки во избежание разного рода неприятностей.

Как заключить сделку купли-продажи земельного участка

Рассматривать вопрос заключения соглашения о продаже земли следует с момента, когда продавец и покупатель договорились о цене и готовы начать процедуру возмездного отчуждения прав. Всего придется совершить N этапов.

Этап 1. Удостоверение собственности

Покупатель имеет право удостовериться, что продавец является действительным собственником и может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Если сделка происходит представителем продавца, действующим от его имени, он должен иметь действительную нотариально заверенную доверенность на совершение действий.

Для подтверждения собственности используются:

Свидетельства о госрегистрации права собственности, если оно владелец вступил в свои права до 15 июля 2016 года;
Выписка из ЕГРП, если собственность оформлялась до 01 января 2017 года;
Выписка из ЕГРН, если собственность оформлялась в 2017-2018 годах.
Правоустанавливающий документ, в соответствии с которыми регистрировалось право собственности продавца (ДКП, договор мена, дарения и пр.).

Не лишним будет потребовать выписку из ЕГРН в день заключения сделки. В юридической практике были случаи, когда один и тот же участок продавался несколько раз. Продавца если и удавалось привлечь к ответственности, деньги возвращались очень медленно, особенно если к делу привлекалась полиция и прокуратура. Ведь продавец в таком случае может получить не условный срок за мошенничество.

Этап 2. Подготовка ДКП

Законодательство предусматривает только письменное оформление купли продажи земли. Нотариальное заверение требуется только при долевой собственности или в случае, если отчуждается имущество слабозащищенной категории населения (инвалиды, несовершеннолетние дети, пенсионеры), однако юристы рекомендуют удостоверять договор в любом случае.

В тексте документа обязательно отражается:

предмет сделки – конкретный участок;
стоимость участка – сумма в российских рублях;
технические сведения об участке согласно выписке из ЕГРН;
при наличии постройки капитального характера и отсутствии отдельного договора о ее продаже – сведения о постройке, ее характеристиках и стоимости;
вариант получения денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи с обязательным установлением залога, если покупатель обязуется внести оплату по ДКП только после перерегистрации права собственности;
имеющиеся обременения участка, включая залоговые обязательства, сервитут и другие.

Кроме основных моментов в договор купли-продажи земли могут быть включены иные требования и положения, не противоречащие законодательству России. Договор подписывается в 3-х экземплярах:

для продавца;
для покупателя;
для передачи в реестр при совершении регистрационных действий.

Этап 3. Регистрация перехода права собственности

После подписания договора требуется оформить продажу земли. Для этого обращаются в территориальное отделение Росреестра, куда подается пакет документов.

Заявление не переход права собственности;
договор купли-продажи (все экземпляры);
дополнительные соглашения к договору, если они есть (все экземпляры);
паспорт покупателя и паспорт продавца;
имеющиеся документы о праве собственности продавца;
подписанный акт приема-передачи недвижимого имущества;
квитанция об оплате госпошлины.

В некоторых случаях требуются дополнительные документы. Например, нотариально заверенное согласие супруга продавца, если его право собственности на землю возникло в период брачных отношений. Может потребоваться согласие органов опеки, если сделка потенциально может ущемить права подопечных граждан.

Максимальный срок рассмотрения заявления составляет 9 дней начиная со дня после обращения. По итогам рассмотрения вносится запись в реестр, о чем предоставляется выписка из ЕГРН.

Можно ли оспорить сделку купли-продажи земли?

Основания для расторжения сделки возможны в ситуациях, когда какая-то из сторон нарушила права другой, или не выполнила свои обязанности. Однако к таким ситуациям нельзя отнести вариант, если покупка земли под ИЖС производится без учета вида и назначения земель, обозначенных в договоре купли-продажи.