Это вторая часть статьи по теме банкротства застройщика при долевом строительстве. Вы можете ознакомиться с первой частью статьи.
Передача жилья после банкротства
После того, как суд принял решение о банкротстве застройщика, он может принять несколько вариантов решений относительно права дольщиков на жилье.
Вариант первый
Утвердить своим решением права долевых инвесторов на жилье, строительство которого было ими оплачено.
Это непременно произойдет при условии, что разрешение на ввод многоэтажного здания в эксплуатацию получено до того, как девелопер или его кредиторы подали заявление о несостоятельности строительной компании.
Также подписан акт приемки, причем его дата более ранняя, чем та, что стоит на заявлении в арбитражный суд.
Вариант второй
Также передать долевым инвесторам построенное жилье, хотя акт приемки еще не подписан. При этом варианте важно, чтобы подписано было хотя бы разрешение на эксплуатацию дома. А также соблюдение следующих условий:
- Готовых квартир хватает на всех дольщиков, внесенных в реестр кредиторов
- Здание не заложено
- После того, как квартиры будут выделены из конкурсной массы, останется достаточно средств или имущества, чтобы закрыть обязательства перед первой и второй очередями
- Кредиторы четвертой очереди (или хотя бы большинство из них) не возражают против такого решения
Вариант третий
Передать здание кредиторам, чтобы они достроили его самостоятельно. Если строительство только начато, такой вариант никому невыгоден.
Передать здание другому застройщику, который возьмет на себя обязательство достроить его и погасить все долги застройщика-банкрота. Такой вариант применяется, если местная власть сумела договориться с крепкой строительной компанией и выделила ей дополнительные средства.
Признание права собственности
Банкротство застройщика чаще всего происходит до того, как право собственности долевых инвесторов на построенные квартиры оформлено. Что делать дольщику в таком случае?
Обращаться в арбитраж! А если процедура банкротства еще не начата, а только «стоит на пороге» — непосредственно к самому девелоперу.
Неустойка при банкротстве застройщика
По закону вы имеет право требовать ее уплаты, апеллируя к закону о защите прав потребителей (ФЗ №230-1). Размер неустойки – треть от ставки рефинансирования. Такой иск обязательно следует подать в арбитражный суд!
Удастся вам истребовать неустойку или нет – большой вопрос. На практике данный закон при банкротстве застройщиков нарушается чаще всего. Да и денег на это, скорее всего, просто не останется. Но потребовать вы имеете полное право.
Нежилые помещения при банкротстве стройфирмы
Для передачи жилых помещений долевым инвесторам седьмым параграфом ФЗ № 127 предусмотрен особый реестр. А вот для нежилых помещений такого реестра не предусмотрено. Граждане, инвестирующие в нежилые помещения, попадают в общий список кредиторов. То есть, могут рассчитывать лишь на денежное возмещение. И то в последнюю, четвертую очередь.
Но есть один нюанс. Если здание построено больше, чем на 75 %, можно подать суду ходатайство о признании вашего права собственности на нежилое помещение. Обычно суды удовлетворяют такие требования дольщиков.
Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье.
В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.
Банкротство застройщика в 2022 году: новое в законе
Основное законодательное новшество, касающееся долевого строительства, это появление нового субъекта, имеющего отношение к банкротству строительных компаний. Мы имеем в виду «Фонд защиты прав пострадавших граждан».
Данный фонд функционирует с октября 2017 года. По закону каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства строительной организации Фонд профинансирует завершение строительства.
Проверить, переводил ли ваш застройщик средства, можно на официальном сайте Фонда защиты прав пострадавших граждан. Если не перечислял – рассчитывать на его помощь вам не приходится.
Вообще же данный Фонд обладает значительными полномочиями. Если строительная компания, делавшая в него отчисления, обанкротилась, он:
- Аккредитует финансовых управляющих
- Оспаривает сделки
- Имеет право обратиться в арбитраж с заявление о банкротстве строительной компании
- Финансирует завершение строительства, либо возвращает дольщикам деньги за ДДУ
Второе новшество терминологическое. Термином «участник долевого строительства» теперь называют физических лиц, покупающих жилье для себя и своих семей, а также Фонд защиты прав пострадавших граждан. После того, как Фонд вернет пострадавшим дольщикам средства, уплаченные по ДДУ, он, как участник долевого строительства имеет право требовать возмещения затрат за счет банкрота.
Третью поправку мы уже упоминали. Из процедуры банкротства строительных организаций исключены этапы санации и наблюдения.
Принятие арбитражным судом иска о банкротстве (от самой компании или от ее кредиторов, неважно) автоматически означает старт завершающего этапа – конкурсного производства.
Конкурсное производство открывается на 12 месяцев с правом продления еще на полгода. Ходатайство о продлении вправе подать любая из заинтересованных сторон.
Четвертое нововведение касается ужесточения квалификационных требований к конкурсным (арбитражным, финансовым) управляющим. Для получения аккредитации, дающей право работать по делам о банкротстве строительных компаний управляющему необходимо:
- Иметь не менее трех лет стажа руководящей работы в строительной сфере, либо три успешно проведенных банкротства строительных организаций
- Обладать безупречной репутацией с точки зрения законодательства о банкротстве. То есть, не иметь ни одной процедуры отвода от процесса по ходатайству кредиторов и прочих инцидентов.
Пятого момента мы тоже уже касались. Речь идет о структурных изменениях реестра кредиторов. Появился специальный реестр для тех дольщиков, которые хотят получить недвижимость, а не деньги.
Раньше все требования вносились в единый реестр и адресовались непосредственно арбитражному суду. Теперь реестры составляет финансовый управляющий.
Он также уведомляет долевых инвесторов о том, какие требования может подать каждый из них.
Увеличен срок, в течение которого дольщик может заявить о своих требованиях и попасть в реестры кредиторов. На данный момент он составляет три месяца после того, как арбитражный управляющий уведомил дольщиков о начале процедуры банкротства. Раньше срок составлял два месяца. И «точкой отсчета» была дата публикации информации о банкротстве в газете «КоммерсантЪ».
Утверждены новые правила взаимоотношений финансового управляющего с дольщиками.
Управляющий обязан рассмотреть их требования в течение 30 дней (в отличие от прошлой нормы, банкротящийся застройщик не имеет права возражать против требований дольщиков).
Дольщик, при несогласии м действиями управляющего, имеет право подать ходатайство судье в срок 15 дней. Также судье может быть подана жалоба на бездействие финансового управляющего.
Изменилась очередность удовлетворения требований кредиторов. Третья очередь разделена на две подочереди:
- Дольщики, предъявляющие финансовые требования
- Фонда защиты прав пострадавших граждан, выплативший компенсацию дольщикам и теперь требующий возмещения от банкрота
Дольщики, претендующие, кроме возвращения денег, заплаченных по ДДУ, на возмещение ущерба, дополнительно вносятся в реестр четвертой очереди – всех прочих кредиторов банкрота.
Еще одно новшество касается передачи долевым инвесторам права на построенные, но еще не оформленные квартиры.
Если до банкротства более трети всех квартир многоэтажного здания оформлено в собственности, остальные дольщики имеют право подать суду ходатайство о признании их права собственности на жилье.
Суд также может самостоятельно признать право дольщиков на квартиры, которые уже построены, но еще не переданы долевым инвесторам.
Общее собрание дольщиков при банкротстве
Ипотека и банкротство
Вместе с юристами рассказываем, что будет с задолженностью по ипотеке в случае банкротства заемщика
Семен Лиходеев/ТАСС
Процедурой банкротства могут воспользоваться не только компании, но и обычные люди. Причем с прошлого года граждане могут признать себя банкротом во внесудебном порядке — подав заявление в МФЦ. Для многих такая процедура — единственный легальный способ освобождения от долгов, включая ипотечные. Но что в таком случае будет с долгом по ипотеке и квартирой, взятой в кредит?
Банкротство и долги
Банкротство физического лица — это признанная законом неспособность гражданина погасить в полном объеме долги перед кредиторами или внести обязательные платежи (ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Процедура предусматривает списание долгов заемщика, если у него нет больше возможности платить по ним.
Основное требование к гражданину — сумма задолженности не менее 500 тыс. руб. и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны быть исполнены.
Заявление о признании гражданина банкротом можно подать при просроченной ипотеке и других финансовых обязательствах (кредитах и займах, долгах по коммунальным услугам или налогам), перечисляет член Ассоциации юристов России (АЮР) Вита Завацкая.
Но недвижимость, которая является предметом залога, сохранить в собственности не удастся, как и другое имущество, которое находится в собственности должника (исключение составляет единственное жилье), отметила юрист.
Оно будет включено в конкурсную массу и реализовано с торгов, а залоговый кредитор (банк) первым получит выплаты.
Остаток суммы погасит выплаты вознаграждения конкурсному управляющему, судебные расходы и остальные задолженности.
Банкротство физлиц: как не потерять имущество
Конкурсная масса — все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.
Исключение составляет только то имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.
Например, под реализацию имущества банкрота не подпадают предметы домашнего обихода, единственное жилье, за исключением взятого в ипотеку жилья, по которому не погашен кредит, одежда, личные вещи.
После завершения процедуры банкротства происходит погашение всей задолженности банкрота, включая штрафные санкции и пени.
«Один из главных вопросов, который возникает при банкротстве: что будет с ипотекой? На самом деле ответ конкретно на этот вопрос прост: банк заберет квартиру. Точнее, она будет продана с банкротных торгов, после чего банк заберет деньги от продажи.
Ипотека тем самым исчезнет вместе с квартирой», — говорит арбитражный управляющий, член комиссии Ассоциации юристов России по проблемам банкротства Илья Софонов.
«Продолжать платить ипотеку нельзя. Дело в том, что в банкротстве под запретом любые платежи кредиторам. Все деньги, все имущество должника замораживаются. Поэтому перед банкротством всегда следует сначала закрыть ипотеку. Как только начнется банкротство, договариваться будет поздно — это точка невозврата, о чем большинство забывает», — пояснил он.
Недвижимость, которая является предметом залога, сохранить в собственности не удастся, как и другое имущество, которое находится в собственности должника (исключение составляет единственное жилье) ( Семен Лиходеев/ТАСС )
Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:
— Весьма популярное заблуждение о том, что «обанкротиться» можно только по части кредитных обязательств. Даже если физическое лицо исправно платит по ипотечным обязательствам, но при этом у него есть другие кредитные обязательства, которые он не исполняет надлежащим образом, избавиться только от них через процедуру банкротства не удастся.
Процедура банкротства физического лица затрагивает все его долговые обязательства, за исключением специфических требований: субсидиарной ответственности и обязательств, возникших вследствие причинения вреда и убытков.
80% от реализации залогового имущества будет отправлено залогодержателю, остальное уйдет в счет погашения других обязательств.
При этом, если финансовые требования кредитной организации не будут удовлетворены в полном объеме, кредитная организация вправе получить оставшуюся часть от реализации другого имущества должника в составе кредиторов третьей очереди.
Возможно ли сохранить залоговую квартиру
Для того чтобы сохранить за собой залоговую недвижимость, есть несколько механизмов, отмечает Григорий Скрипилев из «Интерцессии». Во-первых, реструктуризация долгов.
«Процедура вводится в рамках банкротства, но не подразумевает изъятие ипотечной квартиры, формирование конкурсной массы и списание долгов. Процедура предполагает составление плана по погашению задолженности в срок до трех лет на льготных условиях.
План утверждается судом, если у должника есть возможность платить и сумма для него будет посильной», — объяснил юрист.
Во-вторых, мировое соглашение. В случае заключения мирового соглашения прекращается производство по делу о банкротстве гражданина.
Исполнение плана реструктуризации долгов гражданина и действие моратория на удовлетворение требований кредиторов также прекращается, и гражданин приступает к погашению задолженности перед кредиторами.
Однако, если условия мирового соглашения будут нарушены, гражданин будет признан банкротом, а его имущество реализовано на торгах.
По словам Скрипилева, бывают случаи, когда должники в преддверии процедуры банкротства берут потребительский кредит и гасят ипотеку. Жилая недвижимость перестает быть залоговым имуществом и становится собственностью физического лица. В дальнейшем, если долг по обязательствам становится непосильной ношей, такие должники обращаются в суд с заявлением о банкротстве.
При этом собственное недвижимое имущество получает статус единственного жилья (при условии, что у должника нет других жилых помещений) и исключается из конкурсной массы, а долги по потребительскому кредиту и иным обязательствам списывается без реализации недвижимости.
Такое поведение должников наблюдается в тех случаях, когда до полной выплаты ипотечного кредита осталось совершить «пару платежей».
Единственное жилье также можно будет потерять, если Госдума внесет поправки в законы. В апреле Конституционный суд выступил за частичное снятие запрета на изъятие единственного жилья.
Решение КС может привести к лишению единственного жилья не только злостных должников, но также тех, кто дошел до банкротства либо из-за своей финансовой безграмотности, либо по неосторожности, а не в результате умышленного уклонения от погашения долгов, считают юристы
Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам»:
— Теоретически сохранить залоговую квартиру возможно, но тогда надо сразу исключить процедуру банкротства из возможных вариантов.
В этом случае лучше сразу договариваться с банком, просить отсрочку по платежам или иную реструктуризацию задолженности, предварительно подготовив максимально возможное количество документов, подтверждающих, что вы не являетесь злостным и принципиальным неплательщиком, оказались в стесненных обстоятельствах в силу независящих от вас и непреодолимых причин (потеря работы, тяжелая болезнь и т. д.).
Не исключено, что банк пойдет вам навстречу и пересмотрит график платежей, так как кредитору тоже не нужны в отчетности «плохие» цифры по росту просроченной или безнадежной задолженности (последнее может привести к снижению рейтингов банка, увеличению требований по формированию резервов по выданным ссудам и т. д.)
Вс разбирался, как считать компенсацию залоговым кредиторам застройщика-банкрота — новости право.ру
Строительная компания «Солдес Строй» возводила 22-этажный жилой дом с офисами и автостоянкой в Перми. В декабре 2014-го застройщика признали банкротом.
«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Пермского края» в ноябре 2020 года попросил суд передать ему активы, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками (дело № А50-10848/2014).
АС Пермского края обязал конкурсного управляющего передать фонду право собственности на один участок с недостроенным домом, право аренды на второй и обязательства застройщика перед участниками строительства. При этом фонд обязали выплатить должнику 10,7 млн руб., чтобы погасить текущие требования и требования кредиторов первой и второй очередей.
Legal Digest Ущемленные кредиторы и недовольные наследники: новые дела ВС
Решение не устроило залоговых кредиторов экс-застройщика Татьяну Инцкирвели (заложено нежилое помещение и участок) и Юлию Позднякову (совместно с мужем заложен участок).
Они были недовольны тем, что в решении суда не было определено, как им выплатят компенсацию после передачи недостроя фонду. Инцкирвели и Позднякова отметили, что пп. 3 п. 3 ст. 201.
10 ЗоБ позволяет передать объект дольщикам только тогда, когда в реестре нет требований других кредиторов, которые не участвовали в строительстве, либо они согласились отдать им объект.
17-й ААС оставил без изменения решение коллег из нижестоящей инстанции.
Апелляционная инстанция отметила, что залог прав застройщика на участок с недостроем по обязательствам, которые не связаны с обеспечением прав дольщиков, прекращается с момента госрегистрации перехода прав на недвижимость. Из-за этого не изменяется очередность удовлетворения требований залоговых кредиторов, которые не участвуют в строительстве.
Недовольны все
Фонд и залоговые кредиторы обжаловали акты в ВС. В феврале 2022-го ВС начал изучать дело, но приостановил производство, поскольку на заседании выявили неопределенность в том, соответствуют ли Конституции применяемые правила о банкротстве застройщиков.
ВС направил запрос в КС. В июле КС в Постановлении № 34-П признал нормы не соответствующими основному закону и отметил: из-за прекращения залога у кредиторов, которым фонд не должен предоставлять помещения, возникает право требования к нему, так как он забрал у застройщика объект.
КС установил временное регулирование этого вопроса, пока законодатель по его предписанию не изменит закон: если застройщик-банкрот не погасил требования залоговых кредиторов, эти обязательства частично переходят к фонду, а размер компенсации определяют в зависимости от оснований возникновения залога.
В этом сюжете
- Минстрой планирует защитить залоговых кредиторов
В июле ВС возобновил производство по делу. 22 августа экономколлегия под председательством Ивана Разумова разбиралась, как будут выплачивать компенсацию залоговым кредиторам.
Как считать компенсацию
Сначала слово дали представителям залоговых кредиторов.
Сергей Белоглазов, защищавший интересы Инцкирвели, заявил: с учетом позиции КС дело нужно направить на новое рассмотрение в АС Пермского края, чтобы он решил вопрос о размере компенсации в пользу бывших залоговых кредиторов.
Судья Разумов поинтересовался позицией Белоглазова о том, есть ли необходимость отменять судебные акты в части передачи прав застройщика фонду. Тот ответил отрицательно.
— А как надо считать компенсацию? — задал вопрос судья.
— Я так понимаю, этот вопрос быстро не решить. Ее можно посчитать в будущем, когда объект уже сдадут и можно будет оценить его рыночную стоимость.
https://www.youtube.com/watch?v=MOtsj8joVB8\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAg%3D%3D
А по мнению представителя другого залогового кредитора Алексея Позднякова Михаила Михайлова, КС подтвердил: вопрос о выплате компенсации, по общему правилу, зависит не от реализации имущества, а просто от факта прекращения залога.
Представитель пермского фонда Ирина Будникова попросила не отменять акты по делу в части передачи имущества фонду. Пока не изменят закон, компенсацию бывшим залоговым кредиторам, которым фонд не должен передавать помещения, стоит рассчитывать в порядке, установленном КС. Будникова считает, их требования следует рассматривать в обособленном споре.
— Если этот спор будет изучать суд первой инстанции, то в какой момент времени надо считать эту компенсацию — единовременно, при принятии решения о передаче или двухэтапно? — поинтересовался судья Разумов.
— Затрудняюсь ответить. Думаю, это станет ясно, когда внесут изменения в закон.
А конкурсный управляющий застройщика Олег Касьянов не видит оснований отменять акты. Он обратил внимание, что залоговое обязательство трансформируется в право получить компенсацию.
По мнению Касьянова, залоговые кредиторы, которым не полагается жилье, не должны получать ее раньше дольщиков.
Еще Касьянов заметил: если текущие расходы необходимы для завершения строительства, а именно такие траты погашены фондом, то их надо компенсировать.
— А почему залоговые кредиторы должны получить компенсацию не раньше, чем дольщики? — спросил судья.
— Тогда залоговый кредитор окажется в преимущественном положении. Но так не должно быть. Я считаю, ему нужно быть наравне с дольщиками.
Ограниченная ответственность фонда
Инна Прошина от федерального «Фонда развития территорий» обратила внимание, что КС ограничил ответственность фонда.
Сумму требований к нему нужно рассчитывать по критериям, которые установил Конституционный суд в своем постановлении.
То есть, в деле о банкротстве можно заявить один размер требований, исходя из обязательств должника, а сумма, которую можно предъявить к фонду, когда ему передали объект — другая.
Затем судьи задали еще несколько вопросов конкурсному управляющему:
— Как вы считаете, куда надо двигаться в этом споре?
— Я считаю, что необходимо выходить за рамки дела о банкротстве, поскольку сейчас все задачи конкурсного производства выполнены. Еще что-то рассматривать в этом случае нецелесообразно, — ответил управляющий.
— А можете ли вы сыграть еще какую-то положительную роль в этом деле — в формировании списков кредиторов, объема обязательств?
— Полагаю, что нет. Всю необходимую информацию передали фонду.
В результате ВС изменил акты нижестоящих инстанций. Экономколлегия решила, что определять размер компенсации бывшим залоговым кредиторам будет первая инстанция. В остальной части документы оставили в силе.
Как получить квартиру если застройщик банкрот в 2023 году – Ериковское сельское поселение
Если банкротство застройщика «настоящее», связанное с неблагоприятными рыночными факторами или ошибкой управления, закон представляет дольщикам определенные гарантии защиты их интересов.
Долевое строительство – та еще «палка о двух концах»! С одной стороны – это, пожалуй, единственная реальная возможность среднеобеспеченной семье приобрести жилье, не влезая в кредитную кабалу на целые десятилетия. С другой – настоящее «минное поле», на котором тысячи людей безвозвратно потеряли свои накопления, надежду жить в собственной квартире и веру в справедливость.
Между тем, именно справедливость лежала в основе идеи долевого строительства.
Концепция, впервые примененная в 1985 году в Аргентине, так и называлась — construcción de la equidad – строительство по справедливости. Возникла она в период глубочайшего кризиса аргентинской экономики и оказалась очень действенной – процент собственников жилья в стране возрос с 2 до 20 процентов.
И все благодаря тому, что граждане напрямую инвестировали в строительные компании, минуя банковскую систему (которая все равно отказывалась выдавать долговременные кредиты в крайне нестабильной на тот момент национальной валюте). Номиналы акций выражались не в деньгах, а в квадратных метрах площади.
Накопив необходимое количество акций, человек имел право обменять ценные бумаги на жилье.
https://www.youtube.com/watch?v=ICeSGbUdspw\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAg%3D%3D
Затем данный опыт успешно использовала соседняя Чили. А Сальвадор подарил миру первых «обманутых дольщиков» — компания, запустившая долевое строительство оказалась финансовым махинатором, и оставила без денег и жилья множество семей. Затем схема строительства на средства прямого инвестирования приглянулась Великобритании и начала успешно действовать во многих странах мира.
В России принято больше говорить об опасностях долевого строительства. Создается впечатление, что «дольщик» и «жертва обмана» — синонимы.
На самом же деле большая часть российских долевых инвесторов благополучно дожидаются окончания строительства и празднуют новоселье.
И даже использует схему долевого инвестирования для получения пассивного дохода и приобретения жилья для семьи без кредитного бремени. «Построил» небольшую квартиру – сдал в аренду или продал готовую с прибылью.
Если деловая хватка есть, через несколько шагов можно стать обладателем вполне достойного жилья без всякой ипотеки.
Но «нормальные» долевые стройки происходят мирно и незаметно. Тогда как каждый случай банкротства застройщика (или девелопера, как кому больше нравится) вызывает большой общественный резонанс.
Однако, начиная с 2011 года, когда в Федеральном Законе № 127 о банкротстве, появился специальный параграф, посвященный застройщикам, проблема «обманутых дольщиков» стремительно пошла на убыль.
«Сальвадорский вариант», когда застройщик и не пытается ничего строить, а лишь собирает деньги мелких инвесторов, чтобы скрыться с ними, на данный момент в России невозможен. Попытки преднамеренного банкротства отслеживаются и строго пресекаются.
Если банкротство застройщика «настоящее», связанное с неблагоприятными рыночными факторами или ошибкой управления, закон представляет дольщикам определенные гарантии защиты их интересов.
Но при условии, что долевые инвесторы разорившегося застройщика не «спят», а своевременно предпринимают необходимые действия, позволяющие им рассчитывать на законодательную защиту. О том, что это за меры и расскажет данная статья.
Итак, как следует действовать дольщику, чтобы не стать «обманутым дольщиком».
Документов, регламентирующих банкротство застройщиков, использующих долевое инвестирование, в России принято не так уж много. Основные из них, это:
ФЗ № 214 – закон, устанавливающий правила долевого строительства (от 30.12.2004)
ФЗ № 127 – о банкротстве. Точнее, его параграф № 7, в котором подробно расписаны процедуры возврата инвестированных средств
Каждому потенциальному дольщику, то есть, человеку, который решил обеспечить себя жильем путем участия в долевом строительстве, необходимо их изучить. По крайней мере, ознакомиться.
Правовые документы вряд ли можно назвать легким чтением, но разобраться в их основных положениях сможет каждый.
А если понадобится разъяснения – всегда можно обратиться за бесплатной консультацией к профессиональному юристу.
На портале Prav.io подобные услуги оказываются бесплатно.
Признаки скорого банкротства застройщика
Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. И это не шутка. Если вы стали долевым инвестором – приготовьтесь к тому, что на протяжении всего строительства вам придется бдительно «мониторить» ход работ. Особенно, если рейтинг вашего девелопера не очень высок.
Сам по себе не самый высокий рейтинг не говорит о том, что вы обязательно будете обмануты. Возможно, что строительная компания просто еще недостаточно опытна и не наработала авторитет. Как правило, такое положение вещей компенсируется более выгодной ценой (нужно же как-то привлекать инвесторов).
Ставка на «новичка» может принести весьма высокие «дивиденды». Но требует большой осторожности и постоянного внимания. Порядочный застройщик не может стать банкротом за один день. Проблемы «зреют» постепенно. Так что не ленитесь «держать руку на пульсе».
На собрании долевых инвесторов вам наверняка подробно рассказали об этапах и сроках строительства. Важно, чтобы они соблюдались.
Если вы, проходя мимо строительной площадки, обнаружили там «затишье», которого по плану не должно быть – пора бить тревогу.
Если по плану уже должны идти отделочные работы, а задние еще не подведено под крышу – это повод заняться детальным выяснением, что не так у девелопера.
https://www.youtube.com/watch?v=EzlhEcI2c1A\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAg%3D%3D
Наиболее тревожными признаками являются следующие:
- Компания перестала отвечать на звонки, а при личном визите офис оказывается закрытым в разгар рабочего дня
- Строительство закончено, но застройщик не торопится передавать дольщикам готовые квартиры
Срочно собирайте инициативную группу дольщиков, составляйте коллективную претензию руководству компании. Или сразу ищите адвоката для обращения в арбитражный суд. Чем раньше вы «схватитесь», тем выше шансы на то, что, несмотря на банкротство застройщика, вы получите свою недвижимость или деньги в полном объеме.
В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов
Если оказалось, что процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, ничего страшного. По закону у вас есть 60 дней, чтобы подать конкурсному управляющему заявление о внесении ваших требований в реестр кредиторов. Именно столько проводится так называемое конкурсное производство в отношении застройщика-банкрота.
Назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий обязан:
- Опубликовать сообщение о банкротстве юридического лица в газете «КоммерсантЪ»
- Внести данные о начале процедуры банкротства в Единый реестр банкротов (ЕФРСБ)
- Оповестить долевых инвесторов о начале банкротства застройщика
Как только эта информация получена, необходимо начать действовать.
Как определяют размер требования дольщика
Если речь идет о возврате денежных средств важно помнить следующее:
- При расчете компенсации учитывается сумма, оплаченная долевым инвестором по договору долевого участия (ДДУ). А также понесенный инвестором ущерб — разница между фактически оплаченной суммой по ДДУ и стоимостью готовой квартиры.
- За нежилое помещение (машиноместо, кладовую за пределами квартиры и т.д.) возвращается только сумма, уплаченная по ДДУ.
Россиянам позволят сохранить ипотечное жилье при банкротстве
Кабмин положительно отозвался о законопроекте.
Россияне смогут сохранить ипотечное жилье при личном банкротстве. Соответствующий законопроект поддержало правительство страны, сообщают «Известия».
Предполагается, что должнику для сохранения недвижимости нужно будет заключить с банком мировое соглашение или составить план реструктуризации долга. Предполагается, что мера защитит граждан, которые исправно платили по кредиту за свое жилье, но попали в трудную жизненную ситуацию.
Что меняет законопроект?
«Законопроект предполагает заключение мирового соглашения между банком и должником и основная его особенность — он касается только должника и банка, согласие остальных кредиторов для этого не требуется.
С юридической точки зрения это вполне себе нововведение.
Однако основным условием тут выступает характер ипотечного жилья — оно должно быть единственным пригодным для проживания должника и его семьи», — пояснил партнер юридического бюро Zenin & Telmanovich Игорь Зенин.
Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру
Также эксперт добавил, что делать выводы по законопроекту пока слишком рано, так как он еще не прошел даже первое чтение. Во время дальнейших согласований документ может обрасти новыми нюансами.
«В связи с этим прогнозы о дальнейшей активности банков будут преждевременными. В конечном счете адекватность плана реструктуризации должна оцениваться судом и арбитражным управляющим, и учитывая в целом вменяемую практику говорить о кабальных условиях подобных соглашений также, на наш взгляд, пока безосновательно», — сказал специалист.
Судебная лояльность
По словам Игоря Зенина, сейчас ипотечное жилье не пользуется исполнительским иммунитетом и, как следствие, обычно реализуется при банкротстве. Но у судов постепенно формируется достаточно лояльная практика, которая хотя и не идет вразрез с законодательством, но существенно расширяет заложенный смысл.
История из практики
Гражданка заложила квартиру в качестве обеспечения кредитных обязательств перед банком.
Когда началось банкротство, суды закономерно обратили взыскание на заложенную квартиру, ведь срок исполнения обязательств при банкротстве считается наступившим.
Однако Верховный суд РФ решил, что при таких обстоятельствах суды должны были предложить банку и гражданке заключить мировое соглашение, по которому ипотечная квартира за ней сохраняется, то есть, по сути, достаточно похожая на обсуждаемый законопроект конструкция.
Личное банкротство ипотеке не помеха – Коммерсантъ
В Госдуму внесен законопроект, который разрешает при личном банкротстве для сохранения единственного ипотечного жилья заключать с банком отдельное соглашение, не затрагивающее остальных кредиторов.
Это позволит не продавать такое жилье на торгах при сохранении ипотеки.
Юристы отмечают, что это корректирует баланс интересов кредиторов и должников, но и де-факто «перекладывает» бремя финансирования части выплат по кредиту на остальных кредиторов, а также открывает простор для злоупотреблений должников.
В закон о банкротстве предложены поправки, которые создают возможность утверждения судом отдельного мирового соглашения или плана реструктуризации долгов за единственное ипотечное жилье ради его сохранения гражданами в рамках личного банкротства. Оно, напомним, возможно при долгах от 500 тыс. руб. и просрочке более трех месяцев.
В 2022 году, по данным Федресурса, состоялось 278 тыс. судебных банкротств граждан с суммой требований в 591,8 млрд руб., из них залоговыми кредиторами (к ним относятся и банки, выдавшие ипотеку) заявлено 49,6 млрд руб., получено 13,6 млрд руб.
Сейчас сохранить имущество должник может при реструктуризации долгов или по мировому соглашению, если они одобрены кредиторами, иначе оно продается на торгах для погашения долгов.
- По проекту же, предложенному депутатами «Единой России», договоренности о сохранении ипотеки на единственное жилье предлагается вывести из банкротного дела без согласия остальных кредиторов.
- Если жилье уже включено в реестр требований, суд, утвердив «ипотечное» соглашение, исключит его, как и возможность обращения на него взыскания, но сохранится и кредит, который необходимо погашать (выплачивать такую ипотеку будут родственники или поручители за счет доходов гражданина после завершения личного банкротства).
Сейчас обычно в рамках банкротства все платежи прекращаются, а после продажи жилья 80% суммы получает залоговый кредитор. Обязательства же по кредиту прекращаются.
Поправки призваны усилить защиту права граждан на жилище и поддержать рынок ипотеки на фоне удлинения сроков таких кредитов и роста рисков дефолтов (см. “Ъ” от 9 февраля).
В ЦБ и Минфине концептуально с ними согласны, но отмечают необходимость проработки последствий неисполнения «ипотечных» договоренностей должником и оценки интереса банков.
В Сбербанке “Ъ” сообщили, что идею поддерживают: «это позволит некоторым должникам сохранить единственное жилье, а банкам — работающие кредиты». В Минэкономики проект считают «сбалансированным и справедливым».
Как пояснил “Ъ” первый замглавы ведомства Илья Торосов, доход от реализации ипотечного жилья и так в приоритетном порядке направляется на погашение требований банка и остальные кредиторы фактически «ничего не получают» из этих средств — утверждением отдельного соглашения их права не нарушаются.
«Сегодня в банкротстве фактически закреплено преобладание экономических интересов над правом граждан на жилище — проект призван скорректировать этот баланс»,— говорит руководитель банкротной практики юрфирмы «Лемчик, Крупский и партнеры» Давид Кононов.
По мнению главы правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Эдуарда Олевинского, идея полезна — нередко кредиторы мотивируют погасить долг, «используя страх гражданина лишиться единственного жилья», а держателю залога ничего не остается, как включать требования в реестр, иначе долг перед ним будет просто списан.
Однако, по словам юриста, проще исключить такое списание, если залог не продается в ходе банкротства, чтобы банк не боялся потерять свое право требования.
Арбитражный управляющий Сергей Домнин напоминает, что сейчас часть средств от продажи залога направляется как кредиторам первой и второй очереди, так и на текущие расходы, связанные с предметом залога, и проектом они фактически перекладываются на незалоговых кредиторов.
При этом, по его словам, проект открывает «широчайший простор для злоупотреблений». К примеру, должник берет ипотеку и много потребкредитов, за счет которых частично ее финансирует, потом проходит банкротство, сохраняя ипотеку, а остальные долги списываются.
В связи с этим Давид Кононов считает нужным выяснять источник средств, за счет которых будет гаситься долг банку, и ограничить право на сохранение роскошного жилья.
Евгения Крючкова, Анна Занина
Компенсационный фонд долевого строительства. Что бывает при банкротстве застройщика и как дольщики могут защитить свои права
© Мир квартир
Рассказываем, какие меры предпринимают для защиты участников долевого строительства и чем помогут средства компенсационного фонда.
https://www.youtube.com/watch?v=mvyzkGnMo-k\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAg%3D%3D
Зачем нужен фонд дольщиков
Фонд был создан в 2017 году для защиты прав дольщиков, которые были нарушены девелоперами. Фонд формируется за счет обязательных взносов от застройщиков. Сумма взноса составляет 1,2% от суммы каждого договора, согласованного сторонами.
В начале 2022 года фонд дольщиков переименовали — теперь права участников долевого строительства защищает публично-правовая компания «Фонд развития территорий».
Как контролируют перечисление средств в фонд
На основании требований закона с 2017 года регистрация ДДУ без перечисления средств в компенсационный фонд запрещена.
ДДУ после подписания регистрируется в Росреестре. Это обязательная процедура. Благодаря такому механизму недобросовестные застройщики не могут продать одну квартиру нескольким дольщикам. Росреестр, проводя регистрацию, направляет запрос для подтверждения внесения средств в компенсационный фонд. Если факт перечисления средств не будет подтвержден, договор не зарегистрируют.
Особенности получения компенсации от Фонда развития территорий
Средства фонда используют при банкротстве девелопера. Но участник долевого строительства не в каждом случае может вернуть всю потраченную сумму.
Для определения суммы компенсации общую площадь объекта в новостройке умножают на среднюю стоимость квадратного метра по данным Росстата. Максимально возможная величина площади, которая может быть использована для определения компенсации, составляет 120 квадратных метров.
Поэтому при расчете компенсаций те, кто вложил деньги в строительство жилья с большей площадью, часть средств могут потерять.
Дольщикам не обязательно получать компенсацию — они имеют право достроить дом за счет привлечения нового застройщика или создать для этих целей ЖСК. Решение о продолжении работ принимается с учетом стадии строительства дома.
Как и почему застройщика могут признать банкротом
Банкротом могут признать компанию, у которой есть обязательства, но недостаточно средств для их исполнения.
Кто может признать застройщика банкротом
Решение о том, что застройщик признан банкротом, выносит суд. Инициировать процедуру признания банкротом может:
сам застройщик;ФНС;банк, предоставивший девелоперу кредит;поставщик строительных материалов;подрядные организации, выполняющие строительные работы;дольщики.
Как застройщика признают банкротом
Основанием для обращения в суд с целью признания девелопера банкротом может стать прекращение застройщиком исполнения своих обязательств.
Для юридических лиц в общих случаях процедура банкротства проходит в несколько этапов. Прежде всего оценивают состояние компании, при необходимости применяют финансовое оздоровление. Затем закрывают дело или вводят конкурсное производство. Но в случае с девелоперами процедура проходит по упрощенному порядку — сразу вводится конкурсное производство. Назначенный судом управляющий определяет:
перечень кредиторов;величину предъявляемых требований;в какой очередности будут удовлетворяться требования.
Кредиторами могут быть подрядчики, финансовые организации, государственные органы, поставщики стройматериалов. Для погашения долгов реализуют имущество девелопера. В общих случаях продолжительность конкурсного производства — 1 год, но при необходимости суд может продлить его еще на 6 месяцев.
Если конкурсный управляющий считает, что платежеспособность девелопера можно восстановить, по решению кредиторов направляют заявление в суд. После его рассмотрения суд может принять решение о переходе к внешнему управлению. Если такое решение принимается, руководить компанией будет управляющий, которого назначит суд.
Девелопер и кредиторы могут договориться о том, что долги будут возвращены в определенный срок. Если стороны достигли договоренности, дело закрывают и оформляют мировое соглашение.
Как можно узнать, что девелопер обанкротился
Информацию о банкротстве можно получить:
от конкурсного управляющего, который обязан известить об этом участников ДДУ после получения информации о них от застройщика;на сайте газеты «Коммерсантъ» или из самой газеты.
Чтобы найти данные о банкроте на сайте, вводят название компании, номер ИНН и ОГРН застройщика;в картотеке арбитражных дел. В нее суды вносят всю информацию о текущих и закрытых делах.
Чтобы найти необходимые сведения, нужно ввести ИНН, название фирмы застройщика или номер ОГРН и выбрать из списка дел те, которые указаны со значком «Б».в едином федеральном реестре.
https://www.youtube.com/watch?v=ZU9B4Chbf5k\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAg%3D%3D
Что такое реестр кредиторов и как в него попадают
Это документ, где собраны данные о кредиторах девелопера. Включают в него по решению суда. Чтобы попасть в реестр, дольщики обращаются с заявлением к конкурсному управляющему. Он передает его в суд.
передать жилье в собственность;выплатить ему средства, перечисленные по ДДУ.
Если есть другие требования, заявить о них можно через суд.
Как рассчитывают размер требований участника ДДУ
При расчете принимают во внимание затраты по ДДУ и реальный ущерб. Реальный ущерб – это разница между средствами, выплаченными по ДДУ, и стоимостью недвижимости. То, сколько стоит жилье, при расчете реального ущерба определяют с учетом рыночной стоимости на день введения процедуры о банкротстве.
Рыночная цена на квартиру может быть меньше, чем выплачено по ДДУ. Но закон на стороне дольщика — размер компенсации не может быть меньше суммы, которую он внес по договору долевого участия.
Отчет с установленной суммой передают в суд и дольщику. Если участник долевого строительства не согласен с размером компенсации, в суде его можно обжаловать, но при наличии документального основания. Им может быть отчет о другой оценке.
Если дом не достроен, дольщик может получить компенсацию или дождаться, пока закончат строительные работы и введут новостройку в эксплуатацию.
Для продолжения строительных работ могут быть использованы средства компенсационного фонда. Для возведения дома обращаются к новому застройщику или создают ЖСК.
Но даже в случае, если дом будут достраивать, дольщику не обязательно ждать передачи квартиры — он может получить денежную компенсацию.
Особенности получения компенсации дольщиками, оформившими ипотечный кредит
Дольщики по закону находятся на третьем месте среди кредиторов. Перед ними работники, пострадавшие при строительных работах, и сотрудники, которые не получили заработную плату.
В случае если дольщик для перечисления застройщику денег использовал ипотечный кредит, вернуть средства сложнее. Если дом, где находится ипотечная квартира, не будут достраивать, основную сумму возвращают дольщику назад — переводят ее на счет финансовой организации.
Но заемщик может лишиться средств, которые были выплачены банку за использование кредита. Чтобы получить деньги обратно, нужно быть включенным в реестр кредиторов и требовать перечисления всей суммы с учетом процентов, выплаченных банковской организации.
Если требования обоснованы и остались средства после удовлетворения требований других кредиторов, деньги выплатят.
Что может компенсировать фонд
Если девелопер по каждому ДДУ перечислял деньги в фонд, то фонд определяет:
сколько нужно денег, чтобы продолжить строительные работы;сколько нужно времени, чтобы закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию.
С учетом суммы, которую нужно выплатить дольщикам, принимается решение о возможности завершения строительства. Решение публикуют на официальном сайте фонда.
Средства фонда не могут быть использованы для выплат:
убытков, понесенных дольщиком, сверх суммы, выплаченной при заключении ДДУ;компенсации за причиненный моральный вред;неустойки;денег за жилье, приобретенное у юридических лиц по уступке прав по ДДУ.
Если фонд дольщиков не выплачивает средства, нужно обращаться в суд.
Как выплачивают компенсации дольщикам
Порядок и особенности выплаты компенсаций зависят от того, как и каким образом перечислялись средства в фонд.
Если взносы не перечислялись или были перечислены не по всем ДДУ, затраты дольщиков компенсируются за счет средств девелопера. Сначала выплачивают затраты по ДДУ и реальный ущерб. После этого, если остаются средства, перечисляют остальные суммы.
Если девелопер перечислял деньги в фонд, участники долевого строительства направляют заявление о выплате возмещений. В общих случаях средства выплачивают в течение 10 дней после рассмотрения заявления.
С 2019 года дольщики при покупке квартиры в строящемся доме напрямую не перечисляют деньги застройщику. При подписании ДДУ средства переводят на эксроу-счета. Они открываются в банке, который предоставляет девелоперу кредит для строительства.
Если деньги дольщиков находятся на эскроу-счете, для возврата средств нужно направить заявление в Росреестр. По принятому заявлению ДДУ расторгают. После внесения сведений в ЕГРН Росреестр размещает данные в реестре ЕИСЖС.
Банк, получая данные из ЕИСЖС, закрывает счет эскроу и переводит деньги дольщику.
Механизм рассмотрения фондом проблемных объектов и статистика принятых решений
Информацию о проблемных домах вносят в ЕИСЖС. В него попадают:
дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены сроки строительства;дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены обязательства по передаче жилья в собственность дольщика;дома, по которым застройщика признали банкротом.
Решение по компенсационным выплатам принимается в течение 10 дней с момента предоставления необходимых документов. Но механизм определения целесообразности выплаты компенсаций более длительный. Он включает несколько этапов, которые проводятся совместно с конкурсным управляющим:
Инвентаризация имущества девелопера.Определение величины требований кредиторов.Формирование реестра требований.Оценка стоимости участков, используемых для возведения объектов, строительство которых не завершено.Определение разницы в стоимости участка под застройку и суммы требований дольщиков.
Проведение строительно-технической экспертизы для определения степени готовности недвижимости.Оценка стоимости квадратного метра недвижимости с учетом рыночной стоимости аналогичных объектов в новостройках.Установление суммы, которая требуется для завершения строительных работ.Определение суммы возмещений дольщикам.
Принятие решения о завершении работ или выплате компенсаций с учетом экономической целесообразности каждого из вариантов.
Количество проблемных объектов в 2020 году составляло 2846. По итогам работы фонда были приняты решения о восстановлении прав более 70,1 тыс. дольщиков в отношении 729 домов. Из них:
по 436 домам приняли решение завершить строительство;по 293 домам решили выплатить возмещение.
В общем на конец 2020 года более 14 тыс. участников долевого строительства получили компенсации, общий размер которых составил 26,1 млрд рублей.
Несмотря на длительный механизм принятия решений, выплата компенсаций происходит постоянно. Так, в феврале 2022 года за компенсацией обратятся более 1200 дольщиков, которые купили жилье в 16 объектах. С учетом имеющейся информации о проблемных объектах в 2022 году планируется рассмотреть 224 объекта, по которым пострадавшими признано более 12 тыс. дольщиков.
Программа реновации жилья в Москве. Как и какие квартиры можно получить по ней
Варианты оплаты при покупке квартиры: от передачи наличных средств до использования банковской ячейки и сервисов безопасных сделок