Оформление И Налогообложение При Обмене Дома На Дом Или Квартиру В 2023 Году

Рассказываем о налогах при продаже или покупке жилья простым языком, с объяснением в схемах.

Вне зависимости от причины перехода права собственности в отношении жилой недвижимости сопровождающие этот переход операции подразделяются на приобретение и отчуждение.

Производя отчуждение (продажу, дарение) жилой собственности недавний ее владелец при обозначенных условиях (схема ниже) должен выплатить государству налог – на прибыль, если бывший собственник является юрлицом или на доходы (НДФЛ), если квартира принадлежала физлицу.

Калькулятор расчета налогов при продаже квартиры

Сразу приведем калькулятор для рассчета налогов от продажи квартиры. А затем в схемах распишем как и что считается, когда нужно платить, а когда нет. PLANETCALC, Налоги при продаже квартиры

Налоги при приобретении недвижимости (дарение, покупка)

Пояснение схемы:

*Налоговыми резидентами РФ являются россияне и граждане иных государств, если они более полугода (свыше 183 суток) за двенадцатимесячный период находятся в России.

Период нахождения физлица в России считается беспрерывным при его выезде за границы РФ для обучения, прохождения лечения или осуществления трудовых обязанностей сроком менее шести месяцев, т.е. краткосрочно (ст.207 п.2 Налогового кодекса).

Налоговая ставка для физлиц-резидентов РФ составляет 13% (ст.224 п.1 Налогового кодекса).

**Налоговыми нерезидентами РФ признаются, соответственно абзацу выше, россияне и иностранцы, находившиеся в России непрерывно менее полугода (т.е. менее 183 дней). С физлиц-нерезидентов РФ взымается налоговая ставка 30% размера (ст.224 п.3 Налогового кодекса). Также нерезидентам не доступен имущественный вычет по налогам, равный миллиону рублей (письмо Минфина за №03-04-05/53035).

Способ перехода на пониженную налоговую ставку для нерезидента – осуществление сделки дарения жилья в пользу близкого родственника-резидентом РФ, а затем проведение сделки продажи квартиры от имени одаряемого.

Налоги при продаже недвижимости

Пояснение схемы:

*Нельзя воспользоваться обеими льготами сразу – «доходом за минусом расхода» и «доходом минус миллион рублей» (т.е. вычетом налогов). Требуется выбрать один вариант, являющийся наиболее выгодным в складывающейся ситуации.

Допускается однократное проведение кадастровой оценки за трехлетний период (ст.11 закона за №237).

При владении проданной недвижимой собственностью менее, соответственно, 3-х либо 5-ти лет обязательна подача налоговой декларации, пусть даже потребности уплаты налога нет (ст.228 п.1 пп.2 Налогового кодекса). Отметим, что обязанность подачи НДФЛ возлагается как на резидентов РФ, так и на нерезидентов.

Указанный коэффициент 0,7 (т.е. 70% от стоимости по кадастру) является понижающей величиной, значение которой может быть более низким по решению местных органов власти.

Выяснить текущую кадастровую стоимость принадлежащей вам недвижимости можно полностью бесплатно на официальном сайте росреестра.

Квартира-новостройка и налоги

В отношении новостроек основной налоговый вопрос – следует ли платить налог при фактическом отсутствии собственности. Отметим, что жилье в новостройке признается законом собственностью владельца лишь с момента ее регистрации.

Пояснение схемы:

*Налоговая служба учтет расходы на ремонт квартиры, если жилье приобретено без отделки (новостройка), либо нуждается в отделке (вторичка). Этот момент следует отразить в договоре купли-продажи, акте приема-передачи или ином документе, служащем подтверждением перехода прав на квартиру собственнику (ст.220, п.5.3 Налогового кодекса).

Продажа одного и покупка другого жилья в этом же году

• Рассмотрим порядок выплаты налога и доступности имущественного вычета при реализации квартиры с приобретением новой в налоговом периоде одного года.
• 
• Пояснение схемы:
• *Особое исключение по налоговому вычету применяется к гражданам, использовавшим до 2001 года правом возврата части НДФЛ – они вправе обратиться за вычетом повторно.
• Неверно считать налоговые выплаты за проданное, а после купленное жилье взаимозачетом. Порядок здесь другой:

• продажа жилья дает его собственнику доход, с которого при названных выше условиях уплачивается налог государству;
• покупка жилья позволяет собственнику обратиться к налоговой службе за имущественным вычетом. При условии, что квартира покупалась без субсидированных государством (маткапитал и т.п.), работодателем, либо иными лицами средств.

Налоговый вычет при покупке и продаже недвижимости

Гражданин вправе совершить сделку продажи жилья, а через некоторое время или сразу же – сделку покупки квартиры.

И у него есть полное право обратиться за вычетами по обеим сделкам, оформив на каждую документы в отдельности и подав их одновременно. Почему нет? Это законом не запрещается.

И скорее всего гражданин получит вычет по обеим сделкам, проведенным им в одном налоговом периоде. Только это будут отдельные вычеты по каждой сделке, а не взаимозачетные.

Пояснение схемы:

*Право вычета на покупку однократно предоставляется государством не на жилой объект недвижимости, а купившему это жилье гражданину (ст.220 п.11 Налогового кодекса).

Кстати, при частичном использовании права на вычет ранее, купившее новую квартиру лицо вправе обратиться с заявлением на оставшуюся сумму вычета. Напоминаем, что начала 2014 года размер вычета допустимо применять не только к одному недвижимому объекту, но и к нескольким, причем без ограничения срока погашения вычета (ст.220 п.3 пп.1 Налогового кодекса).

**Право имущественного вычета при продаже жилой недвижимости возникает у гражданина однократно за год (один налоговый период) (ст.220 п.2 пп.1 Налогового кодекса). Вычет предоставляется на сумму продажи до миллиона рублей. И если собственник намерен поочередно продать несколько объектов недвижимости, ему выгоднее учесть ограничения имущественного вычета по сумме и срокам.

Договор мены квартир

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Если вы решили сменить жилье, то существуют две основные возможности — оформить договор купли-продажи или договор мены.

Второй вид соглашения встречается реже, но некоторые собственники предпочитают заключать именно его, считая, что оно лучше защищает их права на собственность. Рассмотрим, так ли это и какие возможности он дает.

Чтобы заключить договор мены, нужно учитывать определенные условия. В нем необходимо указать адреса обеих квартир, имена и фамилии владельцев и дополнительные условия договора, например, внесение доплаты одним из собственников. Оба владельца должны поставить свои подписи в указанном документе.

Обратите внимание!

Перед заключением договора лучше всего снять с регистрации всех прописанных лиц в квартире.

Если снятие с регистрации жильцов не было произведено в срок, новый владелец квартиры сможет выписать старых собственников через суд. Это займет время и потребует дополнительных расходов.

После подписания соглашения переход права собственности должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для этого оба собственника должны обратиться туда с оригиналами договора мены и своими паспортами.

Регистрация права на имущество занимает около двух недель с даты подачи документов. После получения обоими владельцами документов о праве собственности сделка считается завершенной.

Договор мены квартиры должен быть в обязательном порядке заключен в письменной форме

Договор мены квартиры с доплатой

Если владельцы обмениваются квартирами с разной рыночной стоимостью, в договор мены можно включить дополнительное условие — внесение доплаты.

Лучше всего не передавать деньги наличными, так как после этого возникнет риск оспаривания сделки одной из сторон. Можно поместить средства на банковский счет или в ячейку и открыть к ним доступ в день подписания документов. Процесс передачи денег может при желании сторон проходить под контролем юриста или риэлтора.

По желанию сторон договор мены можно заверить у нотариуса

Заключая договор аренды с доплатой, не забудьте о налогообложении. Собственник, получивший деньги, должен будет подать декларацию с указанием переданных ему средств. В то же время собственник, внесший деньги за обмен, получит право на налоговый вычет.

Особый порядок предусмотрен для жилья, в котором проживает ребенок. Если он просто прописан в квартире, подготовленной для обмена, то родители могут сменить место его регистрации на другое. В этом случае обмен может быть осуществлен без дальнейших юридических проблем.

Если несовершеннолетний является одним из собственников помещения, то ситуация усложняется. Родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Опека сможет выдать заключение о том, не противоречит ли обмен интересам ребенка. Чаще всего сложности возникают при переезде в меньшее по площади жилье.

Чтобы обменять жилье, собственником которого является несовершеннолетний, необходимо получить согласие органа опеки

Срок исковой давности по договору мены квартир

В ряде случаев возможно расторжение уже заключенного договора мены. Основанием для этого может служить заключение сделки по поддельным документам, подписание соглашения с недееспособным человеком, отсутствие подписи одного из собственников.

Обычный срок исковой давности для таких соглашений — один год. Однако в ряде случаев суд может принять во внимание особые обстоятельства. Например, если один из собственников квартиры долгое время был в отъезде, а в это время второй владелец жилья воспользовался ситуацией и обменял квартиру без его согласия, то суд может принять решение о продлении срока исковой давности.

Расторжение договора мены квартиры возможно только через суд

Как оформить договор мены квартиры?

При оформлении договора мены лучше всего пользоваться услугами юриста. Он сможет проконсультировать вас об особенностях сделки при обмене квартиры или дома, о налогах, которые придется уплатить собственнику, получившему доплату, о нюансах родственного обмена жильем. При этом предварительная консультация у юриста бесплатна.

Также вы можете ознакомиться с типовым договором мены квартиры на нашем сайте.

Образец договора мены квартиры

Dogovor-meny-kvartiry.docx ≈ 29 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Обмен квартиры на частный дом: советы эксперта

Эксперты рассказали «РБК Недвижимости», реально ли поменять городскую квартиру на загородный дом и как это сделать

ТАСС/ Михаил Фомичев

Ценность загородного жилья в этом году возросла как никогда. Ограничения, связанные с пандемией, закрытые границы, удаленка и самоизоляция сделали загородные дома едва ли не лучшим местом для жизни и отдыха.

В результате спрос на аренду и покупку загородных домов вырос в разы.

По оценкам НАФИ, каждый второй россиянин, рассматривающий покупку жилья в будущем, отдал бы предпочтение частному дому или коттеджу, треть — квартире.

Реально ли поменять городскую квартиру на загородный дом и как это сделать?

Прямой обмен

Рассмотрим ситуацию, когда у человека есть двухкомнатная квартира в Москве стоимостью 13 млн руб. и он хочет переехать жить в загородный дом в Подмосковье. В данном случае у него есть несколько вариантов.

Первый — поменять городское жилье на загородное, заключив договор мены.

Обмен может быть как равноценным, если стоимость объектов недвижимости одинакова, так и неравноценным, когда стоимость одного из объектов превышает стоимость другого.

В случае неравноценного обмена, скорее всего, собственнику квартиры придется либо доплачивать из собственных средств, либо брать кредит. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в старых границах Москвы составляет 13,4 млн руб.

Средняя стоимость коттеджей на подмосковной вторичке сопоставима с квартирой — около 13 млн руб., на первичном рынке — почти 27 млн руб. В целом стоимость загородного качественного жилья выше квартир.

Поэтому сделок по неравноценному обмену, как правило, больше, поскольку подобрать загородный дом, эквивалентный стоимости квартиры, непросто, отметила юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алла Галкина.

Тонкости сделки

Для совершения сделки мены квартиры на дом необходимо правильно оценить обмениваемые объекты, продолжает юрист. В случае неравноценного обмена — определить сумму доплаты, порядок расчетов между сторонами договора мены. Если в договоре мены не прописана стоимость объектов, то обмен признается равноценным. Эксперты рекомендуют обращать на это внимание.

Также необходимо подготовить документы и провести юридическую проверку объектов. Например, убедиться, что дом построен без нарушений, а все собственники объектов недвижимости согласны обменять жилье.

После этого составить договор мены и направить документы в Росреестр для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости.

«Право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права на соответствующий объект», — уточнила она.

В случае обмена с доплатой собственник более дорогой недвижимости должен будет уплатить подоходный налог 13%, при равноценном обмене налог платить не нужно. Недостатки данной схемы заключаются в том, что достаточно сложно найти эквивалентные объекты, которые устраивали бы обе стороны.

Кроме того, договор мены влечет гораздо более глубокие юридические последствия, чем договор купли-продажи, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости сети офисов «Миэль» Татьяна Ананьева.

«Если в истории какой-то квартиры при сделке мены всплывет что-то, позволяющее признать сделку недействительной, то придется разрушить всю цепочку, в которой может быть более десятка человек.

При этом сделка может быть признана недействительной, например, через полгода, когда новые владельцы уже обжились на новых местах и будут вынуждены опять сниматься с места», — сказала она.

Список документов

• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи, наследства или дарения
• Паспорта участников сделки
• Выписка из БТИ
• Кадастровый паспорт объектов недвижимости
• Выписки об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ
• Документы на право владения землей
• Акт проведения межевания участка
• Согласие супругов на совершение сделки и отказы от претензий на собственность других жильцов

Второй вариант переехать из квартиры в загородный дом — заключить сделку купли-продажи. Иными словами, сначала продать свою квартиру, а на вырученные деньги купить понравившийся вариант — с доплатой или без. Плюсы — широкий выбор вариантов. Минусы — процесс может затянуться, поскольку будут проходить две независимые сделки, возможно, с привлечением ипотеки.

Еще один похожий вариант — загородный trade-in или альтернативная сделка. Она аналогична ее версии в городском сегменте: когда продается квартира и сразу же покупается дом. Данные услуги предоставляют риелторские компании.

Обычно с желающим переехать из квартиры в дом работают два специалиста: один оценивает стоимость квартиры и возможные сроки ее реализации, другой занимается подбором загородного жилья, рассказывает заместитель директора департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости» Олег Новосад. Таким образом, процессы выбора дома и реализации квартиры идут параллельно.

После нахождения желаемого объекта он бронируется на срок до трех месяцев с фиксированной ценой. По мнению риелтора, это разумный срок для продажи квартиры по рыночной цене. Когда покупатель на квартиру найден, ее владелец оплачивает полученными деньгами забронированный дом.

«В нынешней ситуации, когда цены на загородную недвижимость хоть и медленно, но растут, фиксирование стоимости дома на время продажи квартиры — самый важный момент в схеме trade-in. Это позволяет покупателю без спешки решить вопрос с продажей квартиры.

В среднем весь процесс занимает три-четыре месяца», — заключил эксперт.

Рекомендация экспертов: Выбирая загородный дом, нужно обратить внимание на транспортную доступность, наличие коммуникаций, инфраструктуры. Важным моментом является возможность регистрации в загородном доме. Также нужно убедиться в юридической чистоте сделки, проверив все документы на дом и участок.

Прописка в Москве или Подмосковье: где выгоднее жить пенсионеру

Как обменять дом на квартиру в 2023 году? Все, что вам нужно знать | МОАУ Лицей — Официальный сайт

Обмен дома на квартиру — это один из способов сделать себе приятный переезд и изменить обстановку своего жилья. Однако, этот процесс требует внимательного планирования и оформления документов. В данной статье мы расскажем о пошаговом процессе обмена дома на квартиру, а также о том, какие документы следует оформить, чтобы сделка была законной и безопасной.

Первым шагом при обмене дома на квартиру является поиск подходящей квартиры, которую вы хотите получить в обмен на свой дом. Вам следует обратить внимание на такие особенности, как расположение, состояние, размеры квартиры и другие факторы, которые важны для вас.

После выбора желаемой квартиры необходимо провести переговоры с владельцем этой квартиры о возможности обмена. Если стороны приходят к соглашению о взаимном обмене, следует оформить сделку. Для этого необходимо составить договор обмена недвижимости, который должен содержать все условия обмена, права и обязанности сторон.

Кроме того, при оформлении обмена дома на квартиру, вам следует проконсультироваться с юристом и проверить все документы, связанные с домом и квартирой, чтобы убедиться в их законности и отсутствии каких-либо проблем. Также рекомендуется проверить наличие каких-либо обременений на объектах обмена.

Реально обменять дом на квартиру в 2023 году — это возможно, однако, стоит учитывать, что процесс обмена недвижимости имеет свои особенности и потенциальные риски. Поэтому, если у вас возникли вопросы или сомнения, вам стоит обратиться к нам, чтобы получить профессиональную помощь и консультацию.

Как обменять дом на квартиру в 2023 году? Что для этого нужно?

Обмен дома на квартиру — это процесс, который следует оформить внимательно, обратить внимание на все особенности и осуществить все процедуры в соответствии с законодательством. Реально ли обменять дом на квартиру? Да, это возможно, но для этого необходимо учесть несколько важных моментов.

Сущность обмена дома на квартиру заключается в том, что владелец дома и желающий обменяться должны достичь соглашения и оформить соответствующий договор. Однако, прежде чем приступить к процессу обмена, необходимо определиться с квартирой, которую вы хотите получить в результате обмена.

Для успешной сделки обмена дома на квартиру необходимо обратить внимание на следующее:

1. Проверьте документы на дом и квартиру, убедитесь в их безупречности.
2. Оцените стоимость обоих объектов недвижимости и учтите возможные различия.
3. Подготовьте все необходимые документы для оформления сделки обмена.
4. Выберите надежного партнера для обмена и заключите договор.
5. Учтите возможные риски при обмене дома на квартиру и принимайте обдуманные решения.

Обмен дома на квартиру может быть реальностью, но важно помнить, что этот процесс требует тщательной подготовки и соответствия законодательству. Чтобы обмен прошел гладко, рекомендуется обратиться к профессионалам в сфере недвижимости, которые помогут оформить все документы и провести сделку пошагово.

Пошаговая инструкция

Обмен дома на квартиру — это сложный процесс, который требует внимания к деталям и оформления всех необходимых документов. Важно знать, что чтобы обменять дом на квартиру, следует следовать определенной пошаговой процедуре.

1. Оформление договора. Первым делом необходимо оформить договор о намерениях произвести обмен. В этом документе указываются сущность сделки, особенности обмена, условия и сроки.
2. Подготовка документов. Чтобы успешно осуществить обмен, необходимо подготовить все необходимые документы. Как правило, это свидетельство о праве собственности на дом и квартиру, планы помещений, выписки из ЕГРН, технический паспорт и т.д.
3. Поиск подходящей квартиры. Следующим шагом является поиск квартиры, которую вы хотите получить в обмен на свой дом. Обратите внимание на такие важные критерии, как район, количество комнат, состояние помещения и прочие.
4. Оценка имущества. Для оформления обмена необходимо оценить стоимость вашего дома и квартиры. Это можно сделать обратившись к частному оценщику или к специалисту в этой области.
5. Подписание договора обмена. После выбора квартиры и оценки имущества, следует подписать договор обмена с другой стороной. Этот документ регулирует права и обязанности обеих сторон.
6. Оформление сделки. После подписания договора обмена, необходимо оформить сделку. Для этого следует обратиться в органы регистрации и получить новые свидетельства о праве собственности на квартиру и дом.

Следуя этой пошаговой инструкции, вы сможете успешно обменять дом на квартиру. Однако, необходимо учитывать, что процедура обмена может иметь свои особенности в зависимости от региона и юридических нюансов. Поэтому, всегда стоит обратиться к специалистам, которые помогут вам провести процесс обмена недвижимости безопасно и в соответствии с законодательством.

Какие документы нужны

При обмене дома на квартиру необходимо оформить ряд документов, чтобы сделка была законной и безопасной для всех сторон. Особенности процесса оформления документов могут различаться в зависимости от региона, в котором происходит обмен. Поэтому перед началом процедуры следует внимательно ознакомиться с требованиями и правилами своего муниципалитета.

Сущность документов, необходимых для обмена дома на квартиру, состоит в подтверждении легитимности сделки и правовой защите обоих участников. Основными документами, которые следует оформить, являются:

• Договор обмена – основной документ, в котором фиксируются условия и соглашения обмена дома на квартиру. В нем указываются данные об объектах обмена, права и обязанности сторон, сроки сделки и другие важные детали.
• Технический паспорт или технический паспорт дома – документ, подтверждающий основные технические характеристики объекта (площадь, количество комнат, инженерные системы и т.д.). Данный документ необходим для определения стоимости объекта и правильного оформления сделки.
• Свидетельство о собственности – документ, удостоверяющий право собственности на объект обмена. В случае обмена дома на квартиру, каждая сторона должна предоставить свидетельство о собственности на свой объект.
• Разрешение на проживание – в случае обмена между гражданами разных стран, требуется наличие разрешения на проживание иностранца в стране, где находится объект обмена. Оформление данного документа может потребовать дополнительных процедур и времени.

Важно обратить внимание на подлинность документов и их соответствие требованиям законодательства. Частный официальный орган или нотариус может подтвердить легитимность документов и провести их нотариальное заверение.

Риски при обмене дома на квартиру

Обмен дома на квартиру является сложным процессом, который имеет свои особенности и риски. Следует быть внимательным и аккуратным на каждом этапе процедуры, чтобы избежать проблем в будущем.

Во-первых, сущность обмена дома на квартиру заключается в том, что вы лишаетесь собственности на свой дом и получаете взамен квартиру. Поэтому перед тем, как приступить к процессу обмена, следует тщательно оценить все плюсы и минусы данной сделки.

Во-вторых, необходимо оформить все необходимые документы и договоры, чтобы обмен был реально оформлен и защищен законом. В этом поможет пошаговый алгоритм, который поможет избежать ошибок и упущений.

Также стоит учитывать, что при обмене дома на квартиру, вы рискуете потерять частные особенности своего дома, такие как большой участок земли, сад или бассейн. Поэтому перед обменом следует тщательно взвесить все «за» и «против» данной сделки.

Чтобы максимально снизить риски при обмене дома на квартиру, стоит обратиться к опытным профессионалам, которые помогут оценить все условия сделки и подготовить все необходимые документы. Наша компания имеет большой опыт в обмене недвижимостью и сможет провести процесс обмена максимально безопасно и выгодно.

Наша база объектов

Частный обмен дома на квартиру — реально. Наша компания предлагает широкий выбор объектов недвижимости для обмена, включая как дома, так и квартиры. Мы заботимся о том, чтобы вы могли обменять свой дом на жилье, которое лучше соответствует вашим потребностям.

Что касается процедуры обмена дома на квартиру, то следует обратить внимание на особенности сделки. Важно учесть сущность обмена, чтобы избежать рисков и проблем в процессе. Мы предлагаем пошаговую инструкцию, которая поможет вам совершить обмен безопасно и эффективно.

Наша база объектов содержит разнообразные предложения в различных районах города. В нее входят как жилые комплексы, так и частные дома. Вы можете выбрать свой идеальный вариант, учитывая личные предпочтения и предметы:

• Количество комнат
• Площадь
• Расположение
• Инфраструктура

Мы установили высокие стандарты для объектов, представленных в нашей базе. Все предложения проходят тщательную проверку, чтобы гарантировать их качество и соответствие вашим требованиям.

Если вы решите обменять дом на квартиру, обращайтесь к нам. Мы предоставим вам полную информацию о процедуре и рисках, связанных с такой сделкой. Наша команда опытных специалистов поможет вам сделать обмен максимально выгодным и безопасным.

Почему стоит обратиться к нам

Внимание к деталям и профессионализм. Мы заботимся о каждом клиенте и стремимся предоставить самое качественное обслуживание. Наша команда состоит из опытных специалистов, которые сведут к минимуму риски и помогут вам успешно обменять свой частный дом на желаемую квартиру.

Пошаговый процесс обмена. Мы предоставляем четкую пошаговую инструкцию, которая поможет вам оформить необходимые документы, подобрать подходящий объект обмена и провести сделку без проблем. Все процедуры обмена дома на квартиру у нас осуществляются в соответствии с действующим законодательством.

Сущность и особенности обмена. Обмен дома на квартиру – это реально выгодная возможность для тех, кто хочет сменить вид жилья и получить более комфортные условия проживания. Наша компания обладает обширной базой объектов, которая позволяет найти и подобрать наиболее подходящий вариант обмена, учитывая ваши предпочтения и требования.

Что нужно для обмена. Для успешного обмена дома на квартиру необходимо иметь определенный пакет документов, оформить их правильно и предоставить в соответствующие органы. Мы поможем вам разобраться во всех требованиях и предоставить подробную информацию о необходимых документах.

Риски при обмене дома на квартиру. Как и при любой сделке недвижимости, существуют определенные риски. Однако, обратившись к нам, вы можете быть уверены в безопасности и законности вашей сделки. Наша компания работает с проверенными объектами и предлагает услуги юристов, которые оценят все риски и помогут вам принять взвешенное решение.

Реально ли обменять частный дом на квартиру

Обмен частного дома на квартиру – это вполне реальная сделка, которая возможна в современных условиях. Процесс обмена может быть достаточно сложным и требует внимательного подхода, но при правильном оформлении сделки у вас есть все шансы успешно обменять свой дом на желаемую квартиру.

Сущность обмена дома на квартиру заключается в том, что две стороны соглашаются на взаимную замену объектов жилой недвижимости. Чтобы оформить такую сделку, необходимо предоставить определенный комплект документов и соблюдать все процедуры, связанные с обменом.

Для успешного обмена дома на квартиру следует обратить особое внимание на выбор подходящего объекта недвижимости, а также на то, чтобы обменяться с человеком, у которого есть реальное желание обменять квартиру на частный дом. Важно также учесть риски, связанные с данным процессом, например, возможность попасть на мошенников.

Для успешной сделки по обмену дома на квартиру следует ознакомиться с пошаговым алгоритмом проведения обмена и правильно оформить все необходимые документы. Обратитесь к профессиональным специалистам, которые могут подскажут, как правильно осуществить обмен и какие риски могут возникнуть.

Особенности сделки мены

Обменять свой частный дом на квартиру – реально, но следует обратить внимание на особенности процесса обмена и оформления сделки. В данной статье мы рассмотрим пошаговый процесс обмена дома на квартиру и расскажем, на что следует обратить внимание.

Перед началом процедуры обмена частного дома на квартиру необходимо внимательно изучить все юридические аспекты данной сделки. Сущность обмена заключается в том, что владельцы дома и квартиры соглашаются меняться своей собственностью. Это означает, что каждая из сторон должна иметь право заключить такую сделку в соответствии с действующим законодательством.

Основным документом, подтверждающим права на дом и квартиру, является свидетельство о собственности. Поэтому перед обменом следует убедиться, что у обоих объектов недвижимости имеются все необходимые документы и их правильность.

Особенности сделки мены также связаны с рисками, которые могут возникнуть при обмене. Важно помнить, что каждый объект недвижимости имеет свои характеристики и скрытые проблемы, поэтому необходимо провести тщательный осмотр и проверку состояния обоих объектов.

Внимательно изучите рыночную стоимость и общую площадь квартиры, а также состояние частного дома. Сделайте оценку собственности по экспертным организациям и договоритесь о дополнительной гарантии качества объектов.

Необходимо также учесть возможные налоговые и комиссионные платежи, связанные с проведением сделки. Поэтому перед обменом рекомендуется обратиться к специалистам и получить юридическую консультацию.

Договор дарения и мены: что выгоднее родственникам — Юридическая консультация

В данном случае законными будут оба предложенных варианта. Оба договора — и дарение, и мена — являются гражданско-правовыми сделками, используются, чтобы юридически оформить переход права на недвижимое имущество. На практике договор дарения чаще заключается между близкими людьми, родственниками.

Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс.  руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл. 30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.

Содержание

Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание

При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.

1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.

2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.

Обмен долями между родственниками

3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным.

К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки.

Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.

4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)

5. Согласно п. 1 ст.

36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, поэтому на приобретенную недвижимость по договору дарения не распространяется режим общей совместной собственности, т.е. у супруги одаряемого не появляется прав на ½ долю подаренной недвижимости. На практике именно с этой целью часто заключают договор дарения — исключить права супруги одаряемого на недвижимость.

6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст.

210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости.

Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.

Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.

Обмен квартир путем взаимного дарения между родственниками

7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.

Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы.

При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом.

В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.

По сложившейся судебной практике с очень высокой долей вероятности суды отменяют сделки дарения между заинтересованными лицами — близкими родственниками, совершенные до или во время процесса банкротства одного из них.

8.

Именно по этим причинам на рынке недвижимости, в случае последующей реализации одаряемым-собственником своей недвижимости, потенциальные покупатели (а особенно их ипотечные банки и страховые компании) не жалуют объекты недвижимости, где документом-основанием указан «свежий договор» — договор дарения между близкими родственниками, что может сказываться на сроках и стоимости продажи таких объектов. И этот момент рекомендуем учитывать при выборе способа переоформления недвижимости.

Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.

Особенности договора мены

Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ).

При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).

Особенность предмета договора мены заключается в том, что один объект обменивается на другой, а не на деньги. То есть при мене объектов недвижимости каждый из них рассматривается как продаваемый товар. А оплачивается этот объект не деньгами, а предоставлением другого объекта в натуре.

Как указано в рассматриваемом случае, стоимости объектов недвижимости разные, но не указано: планируется ли одним из братьев произвести доплату, чтобы уравнять стоимости объектов недвижимости. Согласно п. 1 ст.

568 ГР РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.

Стороны договора полностью свободны в формулировках условия договора и подчиняются основополагающему принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Поэтому в договоре мены вы можете предусмотреть, что обмениваемые объекты недвижимости равноценны, или, наоборот, признать их неравноценными, тогда сторона, передающая объект, цена которого ниже цены объекта, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Поскольку договор мены всегда носит возмездный характер (независимо от того, была мена осуществлена с доплатой или нет), то на недвижимость, приобретенную супругом-менщиком по сделке, распространяется режим общей совместной собственности супругов, а у супруги (в случае отсутствия брачного договора) появляются права на ½ долю в праве собственности этой недвижимости (ст. 253 ГК РФ и ст. 34 СК РФ).

Право собственности на обмениваемые объекты у сторон возникает после исполнения обязательств по взаимной передаче товара обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

В случае признания в судебном порядке договора мены недействительным общим последствием недействительности сделок является двусторонняя реституция (т.е.

каждому из участников мены возвращается то, что он передал), если закон не предусматривает иных последствий их недействительности.

В случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Вышеуказанные правовые последствия при мене существенно отличаются от признания недействительным договора дарения, когда одаряемый вынужден отдать подарок, но претендовать на возмещение его стоимости не может.

Налог с продажи квартиры, приобретенной по договору мены

Что касается вопроса по уплате НДФЛ при заключении договора мены, то согласно письму ФНС России, размещенному на официальном сайте (https://www.nalog.ru/rn77/about_fts/about_nalog/4005413/), в соответствии с положениями п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар.

Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества.

Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.

2012 N ЕД-4-3/19911@ «Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены»).

Другими словами, каждая сторона договора мены получает доход в натуральной форме в виде стоимости недвижимости и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты (если у одной из сторон договора предусмотрено получение доплаты), с которых надо оплачивать НДФЛ.

Но в рассматриваемом случае оба объекта недвижимости находятся в собственности у каждого из братьев более пяти лет, соответственно, от налогообложения освобождены (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Но в случае получения доплаты по договору мены одним из братьев с суммы полученной им доплаты надо будет оплачивать НДФЛ.